Expert-comptable LMNP à Herblay-sur-Seine
À Herblay-sur-Seine, le permis de louer de Val Parisis ne s'applique qu'à des rues désignées, comme la rue de Paris ; pour un immeuble construit après 2005, les sources de l'agglomération et de la Ville divergent : faites confirmer avant un bail meublé.
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Louer en meublé à Herblay-sur-Seine : les repères officiels
31 779 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 800 € / m²
3 408 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 175 € / m²
3 696 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
19,6 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Un périmètre rue par rue, une exclusion à faire confirmer
Le dépliant de Val Parisis consacré à Herblay-sur-Seine, mis à jour au 1er juillet 2024, énumère les voies soumises à l'autorisation préalable de mise en location, parmi lesquelles la rue de Paris (numéros 1 à 89 et 2 à 66), la rue du Val, la rue de Pontoise, la rue d'Argenteuil, la rue Jean-Mermoz, la rue du Général-de-Gaulle ou la place de la Libération, pour les logements de plus d'un an. La page de l'agglomération mise à jour le 12 août 2025 exclut en outre les logements construits après 2005 à Herblay-sur-Seine et à Saint-Leu-la-Forêt, alors que la page de la Ville mise à jour le 24 mars 2025 ne cite cette exclusion que pour Saint-Leu-la-Forêt.
La Ville précise que la colocation entre dans le champ du dispositif, mis en place par l'agglomération depuis 2019, dont les périmètres ont évolué au 1er juillet 2024. La demande, gratuite, se fait en ligne ou par courrier auprès de Val Parisis, qui dispose d'un mois pour instruire un dossier complet, visiter le logement et notifier une autorisation simple, une autorisation sous réserve de travaux ou un refus.
Plus de maisons vendues que d'appartements, une vacance en hausse
De 2021 à 2025, Herblay-sur-Seine compte 1 015 ventes de maisons, à 4 175 €/m² en médiane DVF, pour 788 ventes d'appartements, à 3 800 €/m² ; parmi les 20 principales communes du département, quatre seulement ont une médiane d'appartements plus élevée : Montmorency, Bezons, Cormeilles-en-Parisis et Enghien-les-Bains. Selon l'Insee, les maisons forment encore 53,6 % des logements de la commune en 2023, contre 63,0 % en 2012, et la part des logements vacants est passée de 3,0 % à 9,5 % sur la même période, au-dessus des 6,0 % valdoisiens de 2023. Les propriétaires occupent 64,7 % des résidences principales en 2023. L'annonce type d'un appartement vide, charges comprises, s'établit en 2025 à 19,6 €/m², valeur qui ne décrit pas un meublé.
Nuitées touristiques : taxe intercommunale et changement d'usage
Pour un meublé de tourisme, la taxe de séjour relève de Val Parisis, au régime du réel, par une délibération applicable depuis 2021 d'après la DGFiP, à 2 % pour les hébergements non classés. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne comporte pas de majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires pour Herblay-sur-Seine. Avant de proposer aux touristes un logement entier qui n'est pas votre résidence principale, interrogez la mairie sur un éventuel changement d'usage.
Questions fréquentes à Herblay-sur-Seine
Faites-le confirmer par Val Parisis avant de signer. Sa page mise à jour le 12 août 2025 exclut les logements construits après 2005 à Herblay-sur-Seine, mais le dépliant de juillet 2024 ne retient que les logements de plus d'un an et la page de la Ville ne cite cette exclusion que pour Saint-Leu-la-Forêt. Un logement plus ancien situé du 1 au 89 ou du 2 au 66 rue de Paris doit, lui, être autorisé avant chaque nouveau bail.
Oui, si le logement se trouve dans une rue du périmètre : la Ville indique que les logements loués en colocation sont inclus dans le dispositif. L'autorisation doit être obtenue avant de signer le bail, lors d'une première mise en location ou d'un changement de locataire, et sa copie jointe au contrat. La demande est gratuite et l'agglomération visite le logement avant de se prononcer.
La communauté d'agglomération Val Parisis, au régime du réel, par une délibération applicable depuis 2021, selon le fichier des délibérations notifiées à la DGFiP. Pour un hébergement sans classement, le taux de base retenu est de 2 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite d'un plafond. Consultez la grille complète et ses éventuelles évolutions sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Les autres communes dans le Val-d'Oise
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Val-d'Oise.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
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Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
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En savoir plus sur le cabinet d'expertise comptable partenaire ou consulter l'offre et les autres départements.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Val Parisis, dépliant « Permis de louer – Herblay-sur-Seine », mise à jour au 1er juillet 2024, consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Val Parisis, « Permis de louer, l'autorisation préalable de mise en location des logements » (mise à jour du 12 août 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Val Parisis, « L'autorisation préalable de mise en location, comment ça marche ? » (mise à jour du 2 décembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville d'Herblay-sur-Seine, « Habitat – Logement » (rubrique Permis de louer, mise à jour du 24 mars 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, commune d'Herblay-sur-Seine (95306), tableaux LOG T2, LOG T3 et LOG T10 (RP2012 à RP2023), consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, département du Val-d'Oise (95), tableau LOG T2 (RP2023), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de taxe de séjour notifiées (DELTA), enregistrements d'Herblay-sur-Seine, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
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