Expert-comptable LMNP à Eaubonne
À Eaubonne, les logements d'une pièce ne forment que 4,0 % des résidences principales en 2023 selon l'Insee, et le permis de louer de Val Parisis couvre une liste de voies dont la rue de Soisy et une partie de la route de Montlignon.
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Louer en meublé à Eaubonne : les repères officiels
26 211 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 522 € / m²
3 408 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 742 € / m²
3 696 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
19,6 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Route de Montlignon : un permis de louer limité à certains numéros
À Eaubonne, la délibération de Val Parisis du 9 décembre 2024 confirme le périmètre du permis de louer en vigueur depuis le 1er juillet 2024 : rue de Soisy, route de Saint-Leu, rue George V, rue des Callais, avenue Jeanne, rue Edouard Vaillant, rue du Général Leclerc, avenue de Paris, rue Tarbé des Sablons, rue Gambetta, impasse Toutain, rue du Docteur Peyrot et, route de Montlignon, les seuls numéros 41 à 113 et 44 à 66.
Un logement locatif privé de plus d'un an situé dans ces voies doit y être autorisé par l'agglomération avant la signature du bail. Val Parisis indique que la visite du logement par un inspecteur de salubrité est la règle, et qu'un refus est émis en cas de danger immédiat pour la sécurité ou la santé des occupants, par exemple l'absence de garde-corps aux fenêtres qui le nécessitent ou des fils électriques dénudés.
Peu de logements d'une pièce, des maisons plus chères au mètre carré
L'Insee dénombre en 2023 à Eaubonne 4,0 % de résidences principales d'une pièce et 12,5 % de deux pièces, contre 6,4 % et 14,6 % dans le Val-d'Oise ; les locataires occupent 33,2 % des résidences principales. De 2021 à 2025, les 605 maisons vendues ont une médiane DVF de 4 742 €/m², au-dessus de celle des 784 appartements (3 522 €/m²). L'indicateur de loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'élève à 19,6 €/m², valeur qui ne s'applique pas à un meublé.
Location saisonnière : l'agglomération tient la déclaration et la taxe
D'après la page de Val Parisis mise à jour le 12 août 2025, toute personne qui loue en courte durée une chambre ou un logement entier le déclare en ligne auprès de la communauté d'agglomération et affiche le numéro d'enregistrement obtenu sur toutes ses annonces ; une résidence secondaire exige en plus une autorisation de changement d'usage demandée en mairie. La taxe de séjour relève aussi de Val Parisis, au régime du réel, selon sa dernière délibération notifiée à la DGFiP, dont l'année d'effet est 2021. Aucune majoration de la taxe d'habitation des résidences secondaires n'est recensée pour Eaubonne dans le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP.
Questions fréquentes à Eaubonne
Oui, sous réserve de la cartographie interactive de l'agglomération : côté pair, le périmètre d'Eaubonne confirmé par Val Parisis le 9 décembre 2024 couvre les numéros 44 à 66 de la route de Montlignon. Si le logement a plus d'un an, l'autorisation de Val Parisis doit être obtenue avant de signer un bail avec un nouveau locataire. Le jour de la visite, le logement doit être inoccupé et alimenté en électricité : si le système électrique ne peut pas être vérifié, un arrêté de refus est émis.
En ligne, auprès de la communauté d'agglomération Val Parisis, dont la plateforme délivre le numéro d'enregistrement à reporter sur vos annonces ; le téléservice national d'enregistrement n'est annoncé que pour le quatrième trimestre 2026. S'il s'agit d'une résidence secondaire, l'agglomération demande en outre une autorisation de changement d'usage en mairie. Une résidence principale peut être proposée ainsi aux touristes 120 jours par an au plus.
Non, pas encore : le dépliant de Val Parisis consacré à Eaubonne ne soumet à autorisation que les logements de plus d'un an situés dans le périmètre, et l'agglomération exclut les logements livrés depuis moins d'un an dans treize de ses communes. Une fois ce délai passé, la rue Gambetta faisant partie du périmètre, chaque première location ou changement de locataire devra être précédé de la demande.
Les autres communes dans le Val-d'Oise
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Val-d'Oise.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Val Parisis, délibération n° D_2024_161 du conseil communautaire du 9 décembre 2024 (périmètres du permis de louer), consulté le 15 septembre 2026.
- Val Parisis, dépliant « Permis de louer – Eaubonne », mise à jour du 1er juillet 2024, consulté le 15 septembre 2026.
- Val Parisis, « L'autorisation préalable de mise en location, comment ça marche ? » (mise à jour du 2 décembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Val Parisis, « Permis de louer, l'autorisation préalable de mise en location des logements » (mise à jour du 12 août 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Val Parisis, « Déclarer une location meublée saisonnière sur Val Parisis » (mise à jour du 12 août 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, commune d'Eaubonne (95203), tableaux LOG T5 et LOG T10 (RP2023, exploitation principale, géographie au 01/01/2026, paru le 27/08/2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, département du Val-d'Oise (95), tableau LOG T5 (RP2023, exploitation principale, géographie au 01/01/2026, paru le 27/08/2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Direction générale des entreprises, « L'API meublés, guichet unique de centralisation », consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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