Expert-comptable LMNP dans le Val-d'Oise
Dans le Val-d'Oise, 85,9 % des habitants vivent dans une commune de la liste « zone tendue » : pour un loueur en meublé, les règles attachées à ce classement sont la norme plutôt que l'exception.
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La location meublée dans le Val-d'Oise en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
77 sur 183
86,2 % de la population du département, dont 11 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 408 € / m²
36 987 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
3 696 € / m²
32 387 ventes de 2021 à 2025
Argenteuil, Cergy, La Roche-Guyon : deux listes aux effets distincts
Le Val-d'Oise compte 66 communes en « zone tendue » et 11 en « zone touristique et tendue », qui regroupent respectivement 85,9 % et 0,3 % de ses 1 281 653 habitants ; 106 communes restent hors liste.
Argenteuil (106 130 habitants), Cergy (70 906) et Sarcelles (59 173) relèvent de la première liste. Pour un meublé loué à l'année, le loyer d'un nouveau bail ne peut y dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions : c'est la règle du décret n° 2017-1198, applicable aux baux conclus du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Les 11 communes touristiques et tendues, dont La Roche-Guyon, appartiennent à la communauté de communes du Vexin-Val de Seine, à l'exception de Guiry-en-Vexin, rattachée à Vexin Centre. Ce classement n'entraîne pas le plafonnement du loyer à la relocation. Il permet en revanche de soumettre le changement d'usage à autorisation par délibération, et au conseil municipal de majorer de 5 % à 60 % la taxe d'habitation d'un logement meublé resté résidence secondaire.
Cette majoration ne touche pas le meublé loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, mais le pied-à-terre ou le meublé de tourisme dont le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation au 1er janvier. Selon le fichier des délibérations applicables en 2026 publié par la DGFiP, Haute-Isle l'applique à 60 % et Vétheuil à 10 % ; dans la première liste, Enghien-les-Bains retient 50 %, Argenteuil 40 % et Cergy 30 %.
Cergy et Pontoise encadrent la location touristique
À Cergy, le règlement annexé à la délibération du conseil municipal du 13 février 2025 est entré en vigueur le 1er juin 2025. Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme y exige une autorisation temporaire de changement d'usage dès la première nuitée, accordée au propriétaire, personne physique ou morale, pour trois ans. Toute annonce doit porter un numéro d'enregistrement. La résidence principale est dispensée d'autorisation dans la limite de 120 nuitées par an.
Pontoise a délibéré le 6 juillet 2023 sur l'obligation d'enregistrement et le changement d'usage des hébergements touristiques.
Côté voyageurs, la taxe de séjour est instituée à Cergy par la Communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise. En Île-de-France, la taxe de séjour perçue par les communes et intercommunalités supporte une taxe additionnelle de 15 % au profit de la Société des grands projets et, depuis le 1er janvier 2024, une taxe additionnelle de 200 % au profit d'Île-de-France Mobilités.
Enghien-les-Bains ou Sarcelles : des prix plus dispersés que les loyers
Sur les ventes de 2021 à 2025, la médiane départementale atteint 3 408 € le m² pour un appartement et 3 696 € pour une maison. L'écart entre communes est fort : 2 045 € le m² d'appartement à Sarcelles, 3 347 € à Argenteuil, 4 778 € à Cormeilles-en-Parisis et 5 258 € à Enghien-les-Bains.
Les loyers d'annonce d'un appartement type loué vide, charges comprises, au 3e trimestre 2025, sont bien plus resserrés parmi les communes du tableau : de 17,8 € le m² à Pontoise à 21,1 € à Enghien-les-Bains. Ce ne sont pas des loyers de location meublée ; ils situent un marché, sans permettre d'estimer le revenu d'un meublé.
Principales communes dans le Val-d'Oise
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 106 130 | Zone tendue | 3 347 € | 4 091 € | 19,4 |
| Cergy | 70 906 | Zone tendue | 3 334 € | 3 113 € | 18,5 |
| Sarcelles | 59 173 | Zone tendue | 2 045 € | 3 250 € | 18,0 |
| Garges-lès-Gonesse | 41 791 | Zone tendue | 2 344 € | 3 283 € | 18,6 |
| Franconville | 37 754 | Zone tendue | 3 036 € | 4 250 € | 18,4 |
| Bezons | 36 434 | Zone tendue | 4 297 € | 4 700 € | 19,7 |
| Pontoise | 31 970 | Zone tendue | 3 333 € | 3 649 € | 17,8 |
| Herblay-sur-Seine | 31 779 | Zone tendue | 3 800 € | 4 175 € | 19,6 |
| Goussainville | 31 301 | Zone tendue | 2 972 € | 3 429 € | 18,0 |
| Villiers-le-Bel | 30 053 | Zone tendue | 2 655 € | 2 971 € | 18,6 |
| Ermont | 29 489 | Zone tendue | 3 706 € | 4 727 € | 19,0 |
| Gonesse | 27 707 | Zone tendue | 3 042 € | 3 307 € | 18,3 |
| Taverny | 27 593 | Zone tendue | 2 946 € | 4 091 € | 18,1 |
| Cormeilles-en-Parisis | 27 292 | Zone tendue | 4 778 € | 4 583 € | 19,1 |
| Sannois | 26 924 | Zone tendue | 3 520 € | 4 635 € | 19,8 |
| Eaubonne | 26 211 | Zone tendue | 3 522 € | 4 742 € | 19,6 |
| Deuil-la-Barre | 23 099 | Zone tendue | 3 560 € | 4 373 € | 19,6 |
| Montmorency | 21 763 | Zone tendue | 3 978 € | 4 847 € | 19,8 |
| Saint-Gratien | 21 336 | Zone tendue | 3 632 € | 5 000 € | 20,4 |
| Enghien-les-Bains | 11 432 | Zone tendue | 5 258 € | 6 411 € | 21,1 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans le Val-d'Oise
Pas au sens de l'encadrement du niveau des loyers : Argenteuil ne fait pas partie des territoires désignés par décret pour cette expérimentation, prévue jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation par le Parlement. En revanche, pour un bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions.
Oui. Depuis le 1er juin 2025, le règlement municipal de Cergy impose une autorisation temporaire de changement d'usage dès la première nuitée pour une résidence secondaire. Elle est valable trois ans et toute reconduction suppose une nouvelle demande, accompagnée notamment d'un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E. Chaque annonce doit en outre mentionner le numéro d'enregistrement du logement.
Le tarif de base est délibéré par la commune ou l'intercommunalité qui a institué la taxe, comme la Communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise, et se consulte sur taxesejour.impots.gouv.fr, qui précise qu'une taxe additionnelle de 200 % s'ajoute au tarif indiqué en Île-de-France. Son produit revient à Île-de-France Mobilités. Une taxe additionnelle de 15 % finance aussi la Société des grands projets.
Si vous êtes redevable de la taxe d'habitation sur ce logement au 1er janvier, la majoration votée par la commune s'applique : 10 % à Vétheuil en 2026, selon le fichier des délibérations de la DGFiP. Le classement permet aussi de soumettre le changement d'usage à autorisation par délibération, point à vérifier auprès de la mairie ou de l'intercommunalité. Il n'entraîne en revanche aucun plafonnement du loyer à la relocation.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Cergy, règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation en meublés touristiques de courte durée, annexé à la délibération du conseil municipal du 13 février 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Pontoise, Location meublée de tourisme, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), champ thsurtaxrstau (majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires), consulté le 15 septembre 2026.
- Sénat, question écrite n° 00766 (17e législature) et réponse ministérielle publiée au JO Sénat du 03/04/2025, taxe additionnelle Île-de-France Mobilités à la taxe de séjour, consulté le 15 septembre 2026.
- Légifrance, code général des collectivités territoriales, articles L2531-17 et L2531-18, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations sur les taxes de séjour, consulté le 15 septembre 2026.
- Légifrance, décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, version en vigueur, consulté le 15 septembre 2026.
- Légifrance, décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, consulté le 15 septembre 2026.
- service-public.fr, Encadrement des loyers (F1314), consulté le 15 septembre 2026.
- Légifrance, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7, consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV (fichier avec rattachement intercommunal), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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