Expert-comptable LMNP à Thiais
Thiais encadre les meublés de tourisme par un règlement municipal de décembre 2023 : trois ans de propriété exigés, deux autorisations au plus par demandeur et pas plus de 20 % de logements transformés en meublés de tourisme par immeuble collectif.
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Louer en meublé à Thiais : les repères officiels
32 918 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
4 055 € / m²
4 985 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 752 € / m²
5 204 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
19,7 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Changement d'usage : les conditions fixées par Thiais en 2023
Le conseil municipal a approuvé le 21 décembre 2023 un règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation. Pour un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur, la demande se dépose auprès du maire en trois exemplaires, et le silence gardé deux mois après la réception du dossier complet vaut acceptation. La résidence principale du loueur, louée au plus 120 jours par an, n'a pas besoin d'autorisation.
Un particulier doit justifier d'au moins trois ans de propriété, produire l'accord écrit du syndic et respecter, dans un immeuble collectif, deux plafonds : 20 % de logements transformés en meublés de tourisme et 30 % de logements changés d'usage, tous usages confondus. Il peut déposer deux demandes, sur deux adresses distinctes de la ville ; l'autorisation vaut trois ans, renouvelable par une nouvelle demande. Une personne morale remplit les mêmes conditions et doit en outre compenser, en transformant en habitation un local de Thiais de surface au moins équivalente.
Le règlement interdit par ailleurs tout changement d'usage des logements sociaux ou conventionnés, des logements de fonction, des logements de gardien et des logements-foyers.
Déclaration, taxe de séjour et taxe d'habitation à Thiais
Selon la page de la Ville consultée le 15 septembre 2026, le meublé de tourisme se déclare ensuite en mairie avec le formulaire Cerfa 14004, en deux exemplaires adressés à la direction de l'urbanisme et du développement territorial ; la demande de changement d'usage doit précéder cette déclaration. La taxe de séjour est délibérée par la commune, au régime du réel, par une délibération appliquée depuis 2024 ; les tarifs se consultent sur taxesejour.impots.gouv.fr. Pour 2026, la DGFiP ne renseigne dans son fichier de délibérations aucun taux thiaisien de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Un marché proche de Vitry-sur-Seine et d'Orly
Sur 2021-2025, la médiane DVF des appartements s'établit à 4 055 €/m² pour 1 759 ventes, proche de Vitry-sur-Seine (4 103 €/m²) et au-dessus d'Orly (3 648 €/m²) ; les 381 maisons vendues atteignent 4 752 €/m². Côté loyers, l'indicateur d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, atteint 19,7 €/m², valeur identique à celle d'Orly et étrangère au meublé.
Questions fréquentes à Thiais
Pas s'il n'est pas votre résidence principale : pour obtenir l'autorisation de changement d'usage, le règlement municipal du 21 décembre 2023 exige un titre de propriété d'au moins trois ans. Vous pouvez en revanche le louer en meublé à un locataire qui en fait son domicile, ce qui n'est pas une location de courte durée à une clientèle de passage. Thiais ne figure pas parmi les villes appliquant le permis de louer sur la page du Grand-Orly Seine Bièvre mise à jour le 23 juin 2026.
Oui, si l'immeuble collectif dépasse les plafonds du règlement : pas plus de 20 % de logements dont l'usage a été changé pour du meublé de tourisme, et 30 % tous usages confondus, la décimale étant arrondie à l'unité supérieure. L'accord écrit du syndic est également requis. Sans réponse de la mairie deux mois après la réception d'un dossier complet, la demande est implicitement acceptée.
Oui, à des conditions plus lourdes que pour un particulier. En plus de la durée de propriété de trois ans, des plafonds par immeuble et de l'accord du syndic, la personne morale doit fournir une compensation : transformer en habitation un local situé à Thiais qui n'était pas à usage d'habitation, de surface au moins équivalente. Elle peut déposer deux demandes au plus, et chaque autorisation vaut trois ans renouvelables.
Les autres communes dans le Val-de-Marne
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Val-de-Marne.
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Étape 2
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Étape 3
Signature
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Étape 4
Télétransmission
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Thiais, règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation (approuvé par le conseil municipal du 21 décembre 2023), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Thiais, « Meublés de tourisme et chambres d'hôtes », consulté le 15 septembre 2026.
- Grand-Orly Seine Bièvre, « Permis de louer » (mise à jour du 23 juin 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Thiais, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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