Expert-comptable LMNP dans le Val-de-Marne
Toutes les communes du Val-de-Marne sont en zone tendue, mais les prix y divergent fortement : sur 2021-2025, la médiane des appartements va de 2 815 €/m² à Villeneuve-Saint-Georges à 9 032 €/m² à Saint-Mandé.
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La location meublée dans le Val-de-Marne en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
47 sur 47
100,0 % de la population du département
Prix médian des appartements
4 985 € / m²
60 657 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
5 204 € / m²
17 464 ventes de 2021 à 2025
À Vincennes, un règlement détaillé pour la location saisonnière
Depuis la loi du 19 novembre 2024, c'est la commune ou l'intercommunalité compétente qui décide de soumettre le changement d'usage à autorisation. À Vincennes s'applique depuis le 1er janvier 2022 le règlement de changement d'usage de l'établissement public territorial Paris Est Marne & Bois, voté en conseil de territoire le 7 décembre 2021 et modifié le 14 octobre 2025. Louer tout ou partie de sa résidence principale ne demande pas d'autorisation : une déclaration délivre le numéro d'enregistrement à publier sur les plateformes.
Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, l'autorisation se demande en mairie avant toute location. La Ville exige l'accord formel du syndic, écarte les biens situés en résidence étudiante ou pour personnes âgées et refuse les immeubles comptant plus de 30 % de locations de courte durée. Un particulier doit compenser à partir du troisième bien meublé, une personne morale dès le premier ; l'autorisation vaut deux ans renouvelables. Ces conditions sont propres à Vincennes : à Créteil, Saint-Maur-des-Fossés ou Champigny-sur-Marne, demandez à la mairie les règles applicables avant de louer.
Relocation plafonnée et taxe d'habitation majorée dans 24 communes
Les 47 communes du département, soit 1 426 929 habitants, sont sur la liste « zone tendue », et aucune ne relève de l'encadrement du niveau des loyers, une expérimentation limitée en Île-de-France à Paris, Plaine Commune et Est Ensemble et prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement. Il n'y a donc pas de loyer de référence, mais un plafond à la relocation : pour un bail conclu ou renouvelé du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le loyer ne dépasse pas le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions.
Ce classement permet aussi aux communes de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. En 2026, 24 des 47 communes le font : 60 % à Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Saint-Mandé, Cachan et Villejuif, qui l'a votée le 9 avril 2025 ; 40 % à Vincennes, Ivry-sur-Seine, Alfortville et Charenton-le-Pont ; 25 % à Maisons-Alfort ; 20 % à Choisy-le-Roi. Créteil et Saint-Maur-des-Fossés ne l'appliquent pas en 2026.
De Saint-Mandé à Villeneuve-Saint-Georges, lire le tableau
Sur 2021-2025, la médiane départementale est de 4 985 €/m² pour les appartements et de 5 204 €/m² pour les maisons. Saint-Maur-des-Fossés compte 1 875 ventes de maisons, le plus fort volume du tableau, pour une médiane de 7 500 €/m². L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025 va de 17,8 €/m² à Villeneuve-Saint-Georges à 31,4 €/m² à Saint-Mandé ; il porte sur un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non sur un meublé.
Principales communes dans le Val-de-Marne
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Vitry-sur-Seine | 93 963 | Zone tendue | 4 103 € | 5 323 € | 20,8 |
| Créteil | 93 397 | Zone tendue | 3 859 € | 5 833 € | 21,0 |
| Champigny-sur-Marne | 78 072 | Zone tendue | 3 916 € | 4 710 € | 19,9 |
| Saint-Maur-des-Fossés | 76 572 | Zone tendue | 5 818 € | 7 500 € | 23,0 |
| Ivry-sur-Seine | 65 064 | Zone tendue | 5 189 € | 6 453 € | 23,6 |
| Villejuif | 60 183 | Zone tendue | 5 279 € | 5 879 € | 22,8 |
| Maisons-Alfort | 56 799 | Zone tendue | 5 729 € | 6 937 € | 23,6 |
| Fontenay-sous-Bois | 53 757 | Zone tendue | 6 111 € | 7 494 € | 22,9 |
| Alfortville | 45 531 | Zone tendue | 5 324 € | 6 086 € | 21,7 |
| Villeneuve-Saint-Georges | 36 221 | Zone tendue | 2 815 € | 3 444 € | 17,8 |
| Thiais | 32 918 | Zone tendue | 4 055 € | 4 752 € | 19,7 |
| Nogent-sur-Marne | 32 455 | Zone tendue | 6 436 € | 8 404 € | 24,1 |
| Cachan | 31 103 | Zone tendue | 5 228 € | 6 564 € | 23,3 |
| Charenton-le-Pont | 28 830 | Zone tendue | 7 917 € | 10 770 € | 27,2 |
| Sucy-en-Brie | 27 764 | Zone tendue | 3 632 € | 4 466 € | 19,5 |
| Limeil-Brévannes | 27 406 | Zone tendue | 3 500 € | 3 764 € | 18,6 |
| Orly | 24 658 | Zone tendue | 3 648 € | 4 298 € | 19,7 |
| Saint-Mandé | 21 071 | Zone tendue | 9 032 € | 11 701 € | 31,4 |
| Gentilly | 19 963 | Zone tendue | 6 031 € | 6 875 € | 23,6 |
| Chevilly-Larue | 19 826 | Zone tendue | 3 585 € | 5 015 € | 19,8 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans le Val-de-Marne
Une autorisation de changement d'usage demandée en mairie avant la première location, avec l'accord formel du syndic, dans un immeuble qui ne compte pas plus de 30 % de locations de courte durée. Pour un particulier, la compensation n'est exigée qu'à partir du troisième bien meublé ; l'autorisation vaut deux ans renouvelables. Vous obtenez ensuite le numéro d'enregistrement à publier sur vos annonces.
Non. Ivry-sur-Seine n'appartient à aucun des territoires où l'encadrement du niveau des loyers est appliqué. La commune étant sur la liste « zone tendue », le loyer d'un meublé reloué ou dont le bail est renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 ne peut toutefois pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions.
Pas en 2026. Créteil figure dans le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP sans majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, alors que la commune pourrait l'instituer puisqu'elle est sur la liste « zone tendue ». À Villejuif ou à Vitry-sur-Seine, le taux est de 60 %. La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vincennes, démarche « Locations saisonnières », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vincennes, fiche copropriétaires « Location saisonnière » (novembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère chargé du tourisme, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (1er septembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), variable THSURTAXRSTAU (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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