Expert-comptable LMNP à Paris 4e
Dans le 4e, Saint-Gervais n'a pas la même grille que ses voisins : pour un trois-pièces meublé d'avant 1946, le loyer de référence majoré y est de 37,9 €/m², contre 41,2 €/m² à Saint-Merri, à l'Arsenal et à Notre-Dame.
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Louer en meublé à Paris 4e : les repères officiels
27 332 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
12 895 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
Moins de 20 ventes
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
37,8 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Saint-Gervais, seul quartier du 4e hors du secteur 2
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 range Saint-Merri, Arsenal et Notre-Dame dans le secteur 2, et Saint-Gervais dans le secteur 4. Pour un trois-pièces meublé d'avant 1946, le loyer de référence majoré atteint 41,2 €/m² dans les trois premiers quartiers et 37,9 €/m² à Saint-Gervais ; pour un deux-pièces construit après 1990, 39,7 €/m² contre 35,2 €/m². L'écart n'a pas toujours le même sens : pour quatre pièces ou plus avant 1946, Saint-Gervais passe devant, à 38,9 €/m² contre 38,5 €/m².
Ces plafonds visent le loyer hors charges et hors complément des baux meublés et s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation ; comme partout à Paris, la location touristique d'une résidence principale est en outre limitée à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025.
Arsenal, Saint-Merri, Notre-Dame, Saint-Gervais : compenser sur place et au triple
Pour un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur, l'article 3 du règlement municipal sur les changements d'usage exige une compensation dans le même quartier administratif, et son annexe 6 inclut le 4e dans la zone où cette compensation doit tripler la surface transformée : un logement de l'Arsenal ne se compense qu'à l'Arsenal, un logement de Saint-Gervais qu'à Saint-Gervais.
D'après le recensement, le 4e compte en 2023 19,6 % de résidences secondaires et logements occasionnels, part identique à celle de 2012, et 12,0 % de logements vacants, contre 9,4 % en 2012 ; à l'échelle de Paris, chacune de ces parts est de 9,9 %.
Une seule maison vendue en cinq ans, des appartements au troisième rang
Les 2 623 ventes d'appartements réalisées dans le 4e de 2021 à 2025 font ressortir une médiane DVF de 12 895 €/m², troisième valeur des vingt arrondissements après le 6e et le 7e, pour 10 238 €/m² à Paris ; une seule maison a été vendue. Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 37,8 €/m², à 0,1 €/m² du 6e, le plus élevé ; ce repère ne porte ni sur la location meublée ni sur le plafond légal.
Questions fréquentes à Paris 4e
3,3 €/m². L'arrêté du 12 juin 2026 place Saint-Gervais en secteur 4 et l'Arsenal en secteur 2. Pour un trois-pièces meublé dans un immeuble d'avant 1946, le loyer de référence majoré est de 37,9 €/m² à Saint-Gervais et de 41,2 €/m² à l'Arsenal. Pour un logement de quatre pièces ou plus de la même époque, l'ordre s'inverse légèrement : 38,9 €/m² contre 38,5 €/m². Ces valeurs s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
Non. Un logement qui n'est pas votre résidence principale ne peut devenir meublé de tourisme qu'avec une autorisation de changement d'usage. À Paris, l'article 3 du règlement municipal la subordonne à une compensation dans le même quartier administratif, donc à Saint-Merri, et le 4e relève de la zone de l'annexe 6 où les locaux transformés en habitation doivent représenter trois fois la surface du studio.
Pas en l'état. Pour obtenir l'autorisation de changement d'usage nécessaire à un meublé de tourisme autre que la résidence principale, le propriétaire doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un logement classé F ne remplit pas cette condition. La demande suppose aussi, à l'Arsenal, une compensation dans le quartier sur une surface triple.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence, majorés et minorés de la ville de Paris, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, « Encadrement des loyers » (F1314), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage consolidé (délibération 2025 DLH 44, publié le 3 mars 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, « Synthèse des règles de compensation (changement d'usage à caractère réel) », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur encadrant les transformations de logements en meublés », consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris 4e Arrondissement (75104), tableau LOG T2, consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris (75056), tableau LOG T2, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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