Expert-comptable LMNP à Paris 11e
Dans le 11e, transformer un logement en meublé de tourisme impose d'apporter en compensation une surface triple, dans le même quartier administratif : 40 m² transformés à la Roquette supposent 120 m² rendus à l'habitation dans ce quartier.
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Louer en meublé à Paris 11e : les repères officiels
138 170 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
10 393 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
Moins de 20 ventes
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
31,7 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Meublé de tourisme : 3 m² à compenser pour 1 m² transformé
Le 11e fait partie du périmètre où la Ville de Paris a durci la compensation des meublés de tourisme. Sur la carte de l'annexe 6 du règlement municipal, ce périmètre réunit les arrondissements où la Ville avait délivré plus de 50 numéros d'enregistrement pour 1 000 résidences principales au 1er juillet 2021 : du 1er au 11e, plus le 18e. L'article 3 du règlement municipal y exige des locaux de compensation d'une surface triple, situés dans le même quartier administratif, qu'il s'agisse de Folie-Méricourt, de Saint-Ambroise, de la Roquette ou de Sainte-Marguerite.
Une résidence principale louée aux touristes 90 jours par an au plus n'est pas concernée ; les baux meublés à l'année restent, comme partout à Paris, soumis à l'encadrement des loyers jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
27 907 étudiants, surtout en écoles de commerce et d'art
Le SIES recense 27 907 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans le 11e, cinquième total des vingt arrondissements. Leur profil tranche : 16 430 relèvent d'écoles de commerce, gestion et comptabilité, 6 029 d'écoles supérieures d'art et de culture, et 26 927 suivent une formation dans un établissement privé. Ce décompte suit le lieu d'études, pas le domicile des étudiants.
Deux secteurs de loyers, des prix au-dessus de la médiane parisienne
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 répartit les quatre quartiers entre deux secteurs : Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite en secteur 10, Folie-Méricourt et Roquette en secteur 11. Pour un studio meublé dans un immeuble d'avant 1946, le loyer de référence majoré est de 44,2 €/m² dans le secteur 10 et de 43,1 €/m² dans le secteur 11.
De 2021 à 2025, les 12 422 ventes d'appartements affichent une médiane DVF de 10 393 €/m², contre 10 238 €/m² pour Paris ; avec 3 ventes, les maisons n'ont pas de médiane. Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, atteint 31,7 €/m², un indicateur qui ne vaut pas loyer meublé.
Questions fréquentes à Paris 11e
Si ce logement n'est pas votre résidence principale, 120 m² : le règlement municipal impose dans le 11e une surface de compensation triple de la surface transformée, et ces locaux rendus à l'habitation doivent se trouver dans le quartier de la Roquette. Un DPE classé entre A et E est aussi exigé pour obtenir l'autorisation. Si c'est votre résidence principale, vous pouvez la louer aux touristes sans autorisation, 90 jours par an au plus.
Presque. Saint-Ambroise relève du secteur 10 de l'arrêté du 12 juin 2026 et la Roquette du secteur 11. Le loyer de référence majoré d'un logement meublé d'une pièce construit avant 1946 y est de 44,2 €/m² et de 43,1 €/m². L'écart grandit ou se réduit selon le nombre de pièces et l'époque de construction. Ces valeurs s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026, fin de l'expérimentation sauf prorogation.
Surtout des écoles privées. Selon le SIES, sur 27 907 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans le 11e, 16 430 relèvent d'écoles de commerce, gestion et comptabilité, 6 029 d'écoles supérieures d'art et de culture et 4 346 de sections de techniciens supérieurs. Ces effectifs décrivent le lieu de formation : ils ne disent pas combien de ces étudiants logent dans l'arrondissement.
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Étape 4
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, version consolidée publiée le 3 mars 2025 (2025 DLH 44), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, « Synthèse des règles de compensation (changement d'usage à caractère réel) », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur encadrant les transformations de logements en meublés » (3 m² pour 1 m²), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, open data « Quartiers administratifs » (11e arrondissement), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence de la ville de Paris (1er juillet au 24 novembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l'enseignement supérieur, 2024-2025, Paris 11e, consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, même jeu de données, total des formations par arrondissement de Paris, 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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