Expert-comptable LMNP à Paris 12e
Dans le 12e, le quartier Picpus a le loyer de référence majoré le plus élevé pour un trois-pièces meublé construit entre 1971 et 1990 : 33,2 €/m², contre 29,6 €/m² à Bel-Air et Bercy et 28,6 €/m² aux Quinze-Vingts.
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Louer en meublé à Paris 12e : les repères officiels
138 024 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
9 599 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
11 261 € / m²
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
30,3 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Picpus, Quinze-Vingts, Bel-Air et Bercy : trois secteurs de loyers
Un bail meublé du 12e suit l'encadrement parisien jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation, et la location touristique d'une résidence principale y est plafonnée à 90 jours par an.
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 distingue trois secteurs dans l'arrondissement : Picpus en secteur 9, Quinze-Vingts en secteur 11, Bel-Air et Bercy en secteur 14. Pour un trois-pièces meublé construit entre 1971 et 1990, le loyer de référence est de 27,7 €/m² à Picpus, 24,7 €/m² à Bel-Air et Bercy et 23,8 €/m² aux Quinze-Vingts ; les loyers de référence majorés atteignent 33,2 €/m², 29,6 €/m² et 28,6 €/m². Le numéro du secteur ne renseigne pas sur le niveau du plafond : seule la grille fait foi. Cet ordre ne vaut pas pour tous les logements : pour un studio meublé construit avant 1946, les Quinze-Vingts ont un plafond de 43,1 €/m², au-dessus des 40,9 €/m² de Picpus.
Deux fois plus de résidences secondaires qu'en 2012
Selon le recensement de l'Insee, le 12e compte 7 873 résidences secondaires et logements occasionnels en 2023, soit 8,9 % de ses logements, contre 3 749 et 4,4 % en 2012. Les logements HLM loués vides y accueillent 21,0 % des résidences principales, contre 18,1 % pour l'ensemble de Paris.
Compensation, universités et prix : ce qui distingue l'arrondissement
Pour transformer en meublé de tourisme un logement autre que sa résidence principale, la compensation se fait dans le même quartier administratif, avec une surface doublée dans les emprises du secteur de compensation renforcée, qui ne couvrent qu'une partie du 12e, et une surface équivalente ailleurs ; le coefficient de 3 des 1er à 11e et du 18e ne s'applique pas.
Le SIES recense 25 126 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans l'arrondissement, dont 14 732 à l'université. De 2021 à 2025, les 8 374 ventes d'appartements affichent une médiane DVF de 9 599 €/m², sous les 10 238 €/m² de Paris, et le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 30,3 €/m².
Questions fréquentes à Paris 12e
Oui. L'arrêté du 12 juin 2026 classe Picpus en secteur 9 et Bercy en secteur 14 : pour ce type de logement, le loyer de référence majoré est de 33,2 €/m² à Picpus et de 29,6 €/m² à Bercy. La grille joue jusqu'au 24 novembre 2026, terme de l'expérimentation, sauf prorogation.
Cela dépend de l'adresse. Si le logement n'est pas votre résidence principale, la compensation doit se trouver dans le quartier de Bercy ; sa surface est doublée si le logement est situé dans le secteur de compensation renforcée, qui ne couvre qu'une partie du 12e, et égale à la surface transformée sinon. Le 12e n'est pas soumis à la compensation triple. La carte des zonages réglementaires de la Ville permet de vérifier l'adresse.
Oui, pour un logement meublé non affecté à l'habitation principale dont vous êtes redevable au 1er janvier : Paris applique en 2026 une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, selon la DGFiP. Le meublé loué toute l'année à un locataire dont c'est la résidence principale en est exclu. Le phénomène n'est pas marginal dans l'arrondissement : 8,9 % des logements y sont des résidences secondaires ou occasionnelles en 2023.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence de la ville de Paris (1er juillet au 24 novembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, open data « Quartiers administratifs » (12e arrondissement), consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris 12e Arrondissement (75112), tableaux LOG T1, LOG T2 et LOG T10, consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris (75056), tableau LOG T10, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, version consolidée publiée le 3 mars 2025 (2025 DLH 44), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur de compensation renforcée » (12e), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur encadrant les transformations de logements en meublés » (3 m² pour 1 m²), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l'enseignement supérieur, 2024-2025, Paris 12e, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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