Expert-comptable LMNP à Paris 19e
Aucune partie du 19e ne figure dans le secteur de compensation renforcée de la Ville de Paris : pour transformer un logement en meublé de tourisme, la surface à compenser y est égale à la surface transformée.
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Louer en meublé à Paris 19e : les repères officiels
178 691 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
8 606 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
13 093 € / m²
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
27,7 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le seul arrondissement sans secteur de compensation renforcée
Transformer un logement du 19e en meublé de tourisme, hors résidence principale, demande comme ailleurs à Paris une autorisation de changement d'usage et une compensation dans le même quartier administratif. La différence tient au coefficient. Le 19e n'appartient pas aux arrondissements soumis à 3 m² pour 1 m², et la couche officielle du secteur de compensation renforcée, qui double la surface à compenser, ne comporte aucune emprise dans le 19e alors qu'elle en compte dans les dix-neuf autres arrondissements. La surface de compensation y est donc égale à la surface transformée, que le logement soit à la Villette, au Pont-de-Flandre, à l'Amérique ou à Combat.
Villette, Pont-de-Flandre, Amérique en secteur 13, Combat à part
Pour le reste, le 19e suit le droit parisien : loyers meublés encadrés jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation, résidence principale louée aux touristes 90 jours par an au plus.
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 classe la Villette, le Pont-de-Flandre et l'Amérique en secteur 13, et Combat en secteur 14. Pour un deux-pièces meublé construit entre 1971 et 1990, le loyer de référence est de 23,9 €/m² dans le secteur 13 et de 26,3 €/m² à Combat ; les loyers de référence majorés, que le loyer de base hors complément ne peut dépasser, atteignent 28,7 €/m² et 31,6 €/m².
Des médianes au plancher de Paris, des formations tournées vers les écoles d'art
De 2021 à 2025, la médiane DVF des 8 088 ventes d'appartements du 19e, 8 606 €/m², est la plus basse des vingt arrondissements ; le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, 27,7 €/m², l'est aussi, sans valoir loyer meublé. Côté maisons, la période compte 114 transactions, pour une médiane de 13 093 €/m².
Le SIES compte 13 229 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans l'arrondissement, dont 7 415 dans des écoles supérieures d'art et de culture, soit plus de la moitié.
Questions fréquentes à Paris 19e
Autant que la surface du logement transformé, si ce logement n'est pas votre résidence principale. Le 19e n'est ni dans la zone où la Ville de Paris impose 3 m² pour 1 m², ni dans le secteur de compensation renforcée qui double la surface. La compensation doit en revanche se situer dans le quartier Pont-de-Flandre, et un DPE classé entre A et E est exigé pour obtenir l'autorisation.
Le quartier Combat est en secteur 14 de l'arrêté du 12 juin 2026 : le loyer de référence majoré y est de 31,6 €/m² pour un deux-pièces meublé de cette époque, contre 28,7 €/m² à la Villette, au Pont-de-Flandre et à l'Amérique, classés en secteur 13. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques particulières. La grille s'applique jusqu'au 24 novembre 2026, fin de l'expérimentation sauf prorogation.
Oui, sur la période 2021-2025 : 8 606 €/m² pour 8 088 ventes, devant le 20e à 8 847 €/m², alors que la médiane de Paris atteint 10 238 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, 27,7 €/m², est lui aussi le plus bas des vingt arrondissements. Ces repères décrivent des ventes passées et des annonces de location vide, pas un prix de 2026 ni un loyer meublé.
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Étape 2
Revue
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Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
En savoir plus sur le cabinet d'expertise comptable partenaire ou consulter l'offre et les autres départements.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur de compensation renforcée » (requête sur le 19e), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, même couche, ensemble des arrondissements, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur encadrant les transformations de logements en meublés » (3 m² pour 1 m²), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, version consolidée publiée le 3 mars 2025 (2025 DLH 44), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence de la ville de Paris (1er juillet au 24 novembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, open data « Quartiers administratifs » (19e arrondissement), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l'enseignement supérieur, 2024-2025, Paris 19e, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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