Expert-comptable LMNP à Paris 3e
Dans le 3e, l'époque de construction pèse plus que l'adresse : pour un deux-pièces meublé, le loyer de référence majoré est de 42,6 €/m² dans un immeuble d'avant 1946 et de 34,8 €/m² pour une construction de 1971 à 1990.
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Louer en meublé à Paris 3e : les repères officiels
32 179 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
12 059 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
Moins de 20 ventes
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
36,3 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Prix de vente sous le 5e, loyers d'annonce au-dessus du 8e
Le classement du 3e change selon l'indicateur. De 2021 à 2025, ses 3 392 ventes d'appartements affichent une médiane DVF de 12 059 €/m², septième valeur des vingt arrondissements, sous le 5e (12 188 €/m²) et le 8e (12 415 €/m²) ; Paris est à 10 238 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, y atteint en revanche 36,3 €/m², quatrième niveau parisien, devant le 8e (36,1 €/m²) et le 5e (34,6 €/m²). Ce repère tiré d'annonces de location vide ne fixe aucun plafond pour un meublé. Trois ventes de maisons seulement sont recensées.
Un seul secteur de loyers, où l'âge de l'immeuble fait l'écart
Le cadre commun à Paris vaut ici aussi : plafonds de loyer applicables aux locations meublées jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation, et limite de 90 jours par an pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme, en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoie sont tous rattachés au secteur 4 par l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026. Pour un deux-pièces meublé, le loyer de référence majoré passe de 42,6 €/m² dans un immeuble d'avant 1946 à 38,5 €/m² pour une construction de 1946 à 1970, puis à 34,8 €/m² pour 1971 à 1990, soit 7,8 €/m² de moins que dans l'ancien. Un studio meublé d'avant 1946 plafonne à 48,1 €/m².
Compensation : même quartier administratif, surface triple
Hors résidence principale, exploiter un meublé de tourisme dans le 3e exige une autorisation de changement d'usage, que l'article 3 du règlement municipal subordonne à une compensation dans le même quartier administratif ; la carte de son annexe 6 place le 3e parmi les arrondissements où la surface compensée doit être triple. Un logement des Enfants-Rouges se compense donc aux Enfants-Rouges, par la transformation en habitation de locaux trois fois plus vastes.
Selon l'Insee, les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 17,3 % des logements du 3e en 2023, contre 11,3 % en 2012 et 9,9 % pour l'ensemble de Paris.
Questions fréquentes à Paris 3e
Non. Les Archives relèvent du secteur 4 de l'arrêté du 12 juin 2026, où le loyer de référence majoré d'un deux-pièces meublé est de 34,8 €/m² pour un immeuble construit entre 1971 et 1990, contre 42,6 €/m² avant 1946. L'époque de construction est donc une donnée à établir avant de fixer le loyer. Ces montants restent applicables jusqu'au 24 novembre 2026, fin de l'expérimentation sauf prorogation.
Non. Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, l'article 3 du règlement municipal de Paris exige une compensation dans le même quartier administratif que le local transformé : un local de Sainte-Avoie se compense à Sainte-Avoie, même si Arts-et-Métiers est dans le même arrondissement. Le 3e figurant dans la zone de l'annexe 6, les locaux rendus à l'habitation doivent aussi représenter trois fois la surface du logement.
Oui. Le règlement municipal soumet toute location de courte durée d'un meublé, résidence principale comprise, à une déclaration préalable par téléservice qui donne un numéro d'enregistrement. Aucune autorisation de changement d'usage n'est en revanche requise, dans la limite de 90 jours par an fixée par Paris depuis le 1er janvier 2025 (délibération 2024 DLH 398). Le téléservice national prévu par la loi est annoncé pour le quatrième trimestre 2026.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence, majorés et minorés de la ville de Paris, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, « Encadrement des loyers » (F1314), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage consolidé (délibération 2025 DLH 44, publié le 3 mars 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, « Synthèse des règles de compensation (changement d'usage à caractère réel) », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur encadrant les transformations de logements en meublés », consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris 3e Arrondissement (75103), tableau LOG T2, consulté le 15 septembre 2026.
- Insee, dossier complet, Paris (75056), tableau LOG T2, consulté le 15 septembre 2026.
- DGE, « L'API meublés, guichet unique de centralisation » (mise à jour du 23 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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