Expert-comptable LMNP à Paris 13e
Le 13e réunit 63 479 étudiants inscrits en 2024-2025, troisième total de Paris, et chacun de ses quatre quartiers relève d'un secteur de loyers de référence différent : un studio meublé récent n'y a pas le même plafond à Croulebarbe et à la Gare.
lmnp.ai est un service national en ligne : votre comptabilité se tient sur le logiciel, puis le cabinet d'expertise comptable partenaire revoit, signe et télétransmet votre liasse fiscale à distance, où que se trouve votre bien.
Louer en meublé à Paris 13e : les repères officiels
181 271 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
9 135 € / m²
10 238 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
13 990 € / m²
14 143 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
30,4 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Le troisième lieu d'études de Paris
Le SIES recense 63 479 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans le 13e, contre 59 871 un an plus tôt ; seuls le 6e et le 5e en comptent davantage. Les universités en rassemblent 39 749, les grands établissements 7 189 et les écoles de commerce, gestion et comptabilité 6 768. Ce décompte suit le lieu de formation et non le domicile des étudiants, mais il place l'arrondissement parmi les principaux pôles d'enseignement supérieur de la capitale.
Croulebarbe, Salpêtrière, Maison-Blanche, Gare : un studio récent, quatre plafonds
Rien de propre au 13e dans le socle parisien, qui combine encadrement des loyers meublés jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation, plafond de 90 jours pour une résidence principale louée aux touristes et changement d'usage compensé pour les autres logements.
L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 place en revanche chacun des quatre quartiers administratifs du 13e dans un secteur distinct : Croulebarbe en secteur 5, Salpêtrière en secteur 10, Maison-Blanche en secteur 12 et Gare en secteur 13. Pour un studio meublé construit après 1990, le loyer de référence majoré est de 43,1 €/m² à Croulebarbe, 42,4 €/m² à Maison-Blanche et 41,9 €/m² à la Salpêtrière, mais de 34,6 €/m² seulement dans le quartier de la Gare.
Un secteur de compensation renforcée qui coupe l'arrondissement
Pour louer en meublé de tourisme un logement autre que sa résidence principale, il faut une autorisation de changement d'usage et une compensation dans le même quartier administratif. Le 13e échappe au coefficient de 3 des 1er à 11e et du 18e, mais la carte officielle ne place qu'une partie de l'arrondissement dans le secteur de compensation renforcée, où la compensation est doublée ; ailleurs, elle est de 1 m² pour 1 m².
Côté prix, les 7 438 ventes d'appartements de 2021 à 2025 ont une médiane DVF de 9 135 €/m², troisième niveau le plus bas de Paris après le 19e et le 20e, tandis que les 73 ventes de maisons atteignent 13 990 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'établit à 30,4 €/m².
Questions fréquentes à Paris 13e
Non. L'arrêté du 12 juin 2026 classe la Gare en secteur 13 et Croulebarbe en secteur 5. Pour un logement meublé d'une pièce construit après 1990, le loyer de référence majoré est de 34,6 €/m² à la Gare et de 43,1 €/m² à Croulebarbe. Seul un complément de loyer justifié par des caractéristiques particulières permet de dépasser ce montant, et la grille reste applicable jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
Non. Le secteur de compensation renforcée, où la surface à compenser est doublée sauf apport de logements sociaux, ne couvre qu'une partie de l'arrondissement sur la carte de la Ville de Paris ; ailleurs, 1 m² compense 1 m². Dans tous les cas, la compensation se situe dans le même quartier administratif. Une résidence principale louée aux touristes dans la limite de 90 jours par an n'a pas besoin d'autorisation.
En grande partie. Sur les 63 479 étudiants inscrits en 2024-2025 dans des formations situées dans le 13e selon le SIES, 39 749 relèvent des universités, 7 189 des grands établissements et 6 768 des écoles de commerce, gestion et comptabilité. Le total a progressé de 59 871 à 63 479 en un an. Ces chiffres décrivent le lieu d'études, pas le lieu de logement des étudiants.
L'offre Expert-comptable, identique dans toute la France
249 € TTC par an pour un bien, puis 108 € TTC par bien supplémentaire, sans supplément lié à la localisation.
Étape 1
Saisie
Vous renseignez vos biens, recettes et factures ; le logiciel prépare les plans d’amortissement.
Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
En savoir plus sur le cabinet d'expertise comptable partenaire ou consulter l'offre et les autres départements.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l'enseignement supérieur, 2024-2025, Paris 13e, consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, même jeu de données, total des formations dans le 13e, 2023-2024 et 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, même jeu de données, total des formations par arrondissement de Paris, 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence de la ville de Paris (1er juillet au 24 novembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, open data « Quartiers administratifs » (13e arrondissement), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, version consolidée publiée le 3 mars 2025 (2025 DLH 44), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, « Synthèse des règles de compensation (changement d'usage à caractère réel) », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Paris, carte « Zonages réglementaires changement d'usage », couche « Secteur de compensation renforcée » (13e), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
Cabinet d'expertise comptable partenaire inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables · Responsabilité professionnelle assurée