Expert-comptable LMNP aux Ulis
Depuis le 1er août 2025, louer un F1 ou un F4 comme résidence principale du locataire à certaines adresses des Ulis suppose une autorisation obtenue de la mairie avant la signature du bail.
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Louer en meublé aux Ulis : les repères officiels
25 886 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
2 439 € / m²
3 127 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 680 € / m²
3 484 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
17,5 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
L'autorisation préalable votée à l'unanimité le 26 juin 2025
Réuni le 26 juin 2025, le conseil municipal des Ulis a décidé à l'unanimité d'instaurer le régime d'autorisation préalable de mise en location, avec effet au 1er août 2025. Sont visés les logements de type F1 et F4 occupés à titre de résidence principale du locataire, à l'intérieur d'un périmètre d'adresses arrêté par la délibération elle-même, qui représente selon le procès-verbal de séance un patrimoine de 500 logements. La rapporteure les a désignés en séance comme les studios T1 et les T4 : c'est le même décompte de pièces principales, une pièce et quatre pièces, retenu contre la suroccupation des plus petits et la division irrégulière des plus grands. Un deux-pièces ou un trois-pièces de la même adresse n'est pas concerné. Ces adresses figurent en annexe de l'acte, non reprise au procès-verbal ; une résidence en a été retirée en séance. Avant toute annonce, faites confirmer par la mairie que votre immeuble entre ou non dans ce périmètre.
La demande se dépose auprès du service Hygiène et Salubrité de la Ville, par lettre recommandée à l'Hôtel de Ville ou par voie électronique. Le dossier est gratuit et son dépôt ouvre aux services un mois pour visiter le logement et rendre un avis. L'autorisation, à joindre au bail, vaut dans un premier temps deux années : un nouveau bail appelle une nouvelle demande, et la commune annonce un point d'étape à deux ans sur la pertinence d'un périmètre qu'elle se réserve d'étendre. Seules les nouvelles mises en location sont concernées : un bail en cours ne donne lieu à aucune formalité.
Un parc presque entièrement collectif
De 2021 à 2025, les statistiques DVF comptent aux Ulis 1 009 ventes d'appartements contre 85 ventes de maisons. La médiane des appartements, 2 439 €/m², demeure inférieure à celle de l'Essonne, 3 127 €/m², et en deçà des 4 074 €/m² de Palaiseau. L'indicateur de loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, ressort à 17,5 €/m² : il ne décrit pas un loyer meublé.
Ce que la commune et la DGFiP prélèvent sur un meublé
Aux Ulis, la taxe de séjour est perçue par la commune elle-même, au régime du réel : d'après le fichier de la DGFiP, le tarif d'un meublé de tourisme 1 étoile passe de 0,32 € en 2024 à 0,35 € en 2026, hors taxes additionnelles, quand le taux de 2 % des hébergements sans classement reste inchangé. Le tarif d'une année donnée se vérifie sur taxesejour.impots.gouv.fr. Le même fichier porte pour la commune une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui atteint les logements meublés non affectés à l'habitation principale.
Questions fréquentes aux Ulis
Il l'est si son adresse figure dans le périmètre fixé par la délibération du 26 juin 2025 et s'il est loué comme résidence principale du locataire, le dispositif ne visant que les types F1 et F4. Le procès-verbal ne reproduit pas la liste, annexée à l'acte : interrogez le service Hygiène et Salubrité avant de publier votre annonce. Un bail déjà en cours échappe à la formalité.
Comptez le mois d'instruction que le dépôt du dossier ouvre aux services municipaux pour visiter le logement et rendre leur avis, selon les précisions portées au procès-verbal du 26 juin 2025. L'autorisation, gratuite, doit être jointe au nouveau bail et vaut deux années. Caler ce délai sur la fin du bail précédent évite une vacance subie entre deux entrées.
Non. Lorsqu'un locataire y a sa résidence principale, c'est lui qui occupe le logement au 1er janvier, et la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée. Le taux de 60 % que le fichier 2026 de la DGFiP attribue à la commune atteint les meublés non affectés à l'habitation principale : un pied-à-terre, ou un meublé de tourisme resté libre au 1er janvier.
Les autres communes dans l'Essonne
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Essonne.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville des Ulis, procès-verbal du conseil municipal du 26 juin 2025, question n° 27 (autorisation préalable de mise en location), consulté le 16 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements des Ulis, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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