Expert-comptable LMNP à Villenave-d'Ornon
Trois dispositifs qui pèsent sur les bailleurs bordelais s'arrêtent aux limites de Bordeaux : le décret du 2 septembre 2021, le règlement de changement d'usage de la Ville de Bordeaux et les 144 périmètres de permis de louer de la Métropole n'atteignent pas Villenave-d'Ornon.
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Louer en meublé à Villenave-d'Ornon : les repères officiels
42 545 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 400 € / m²
3 802 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 728 € / m²
3 267 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
14,1 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Deux textes qui nomment eux-mêmes leur périmètre
Le décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021, pris sur la demande du président de Bordeaux Métropole, met l'encadrement du niveau des loyers « en place sur le territoire de la commune de Bordeaux », et nulle part ailleurs dans la métropole ; l'expérimentation est prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation. Un bail meublé signé à Villenave-d'Ornon n'a donc ni loyer de référence majoré à respecter ni complément de loyer à justifier.
Le règlement issu de la délibération n° 2025-459 du Conseil de Bordeaux Métropole du 26 septembre 2025, en vigueur depuis le 1er avril 2026, se borne de la même façon : l'autorisation préalable de changement d'usage ne vaut que « sur le territoire de la commune de Bordeaux » et elle est délivrée par le maire de Bordeaux. Transformer un logement villenavais en meublé de tourisme n'appelle donc ni autorisation, ni compensation, ni numéro d'enregistrement ; reste la déclaration en mairie prévue par le code du tourisme.
144 périmètres de permis de louer, aucun dans la commune
La couche officielle des périmètres de permis de louer, de déclaration de mise en location et de permis de diviser publiée par Bordeaux Métropole comptait 144 objets le 16 septembre 2026, répartis sur quinze communes. Villenave-d'Ornon n'en porte aucun : rien à demander avant la signature d'un bail, aucun récépissé à joindre au contrat. La plaquette métropolitaine de novembre 2023 annonce de son côté seize communes concernées ; l'écart d'une unité n'est pas élucidé, mais la commune est absente dans les deux états. La carte interactive de la Métropole reste la référence à l'adresse près.
Fiscalité locale et prix villenavais
Pour un meublé de tourisme ou un pied-à-terre inoccupé au 1er janvier, le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne recense pas de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Villenave-d'Ornon, quand Bègles et Pessac appliquent le taux de 60 %. La taxe de séjour, elle, relève de Bordeaux Métropole, au régime du réel, avec 5 % du prix de la nuitée par personne pour un hébergement sans classement, hors taxes additionnelles.
De 2021 à 2025, les 1 077 appartements vendus donnent une médiane DVF de 3 400 €/m² et les 1 494 maisons, plus nombreuses, 3 728 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'établit à 14,1 €/m² : dans le tableau départemental, seule Lormont (14 €/m²) affiche moins parmi les communes de la métropole. Cet indicateur ne concerne pas les meublés.
Questions fréquentes à Villenave-d'Ornon
Non, d'après la couche officielle des périmètres publiée par la Métropole : ses 144 objets se répartissent sur quinze communes, et aucun ne se situe à Villenave-d'Ornon au 16 septembre 2026. Vous n'avez donc ni autorisation préalable à obtenir ni déclaration de mise en location à déposer avant le bail. Les périmètres pouvant être modifiés, contrôlez l'adresse sur la carte interactive de la Métropole.
Non. Le règlement approuvé par la délibération n° 2025-459 du Conseil de Bordeaux Métropole, en vigueur depuis le 1er avril 2026, soumet le changement d'usage à autorisation préalable « sur le territoire de la commune de Bordeaux » et confie la décision au maire de Bordeaux. Villenave-d'Ornon est hors de ce champ : ni autorisation, ni compensation, ni numéro d'enregistrement, seulement la déclaration du meublé en mairie.
Pas au-delà du loyer du précédent locataire révisé selon l'IRL : la commune figure sur la liste « zone tendue », visée par le décret n° 2017-1198. Des exceptions existent, notamment après certains travaux ou pour un loyer manifestement sous-évalué, et un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté entre deux locataires. Le niveau du loyer, lui, n'est encadré par aucun loyer de référence, le décret du 2 septembre 2021 ayant retenu la seule commune de Bordeaux.
Les autres communes en Gironde
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Gironde.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 relatif à la mise en place du dispositif d'encadrement des loyers sur le territoire de la commune de Bordeaux, consulté le 16 septembre 2026.
- Délibération n° 2025-459 du Conseil de Bordeaux Métropole du 26 septembre 2025, règlement de changement d'usage de la Ville de Bordeaux, consulté le 16 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, couche des périmètres « Permis de louer / Permis de diviser / Déclaration de location » (jeu u_permis_location_s), consulté le 16 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, « Propriétaire : pour mettre un logement en location » (novembre 2023), consulté le 16 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de Villenave-d'Ornon, Bègles et Pessac, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Villenave-d'Ornon, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié (évolution de certains loyers), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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