Expert-comptable LMNP en Gironde
Bordeaux, 267 991 habitants, cumule trois régimes qui touchent directement le loueur en meublé : encadrement du niveau des loyers, règlement de changement d'usage modifié au 1er avril 2026 et plafond de 90 jours pour la résidence principale louée aux touristes.
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La location meublée en Gironde en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
96 sur 534
69,2 % de la population du département, dont 19 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 802 € / m²
46 944 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
3 267 € / m²
71 104 ventes de 2021 à 2025
Bordeaux : trois règles qui se superposent
Bordeaux applique l'encadrement du niveau des loyers depuis le 15 juillet 2022. Il vise aussi les logements meublés, dont les loyers de référence dépendent notamment du type de location, vide ou meublée. L'expérimentation prévue par la loi ELAN court jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement ; au 15 septembre 2026, aucune loi de prorogation n'est promulguée.
Pour les meublés de tourisme, le conseil de Bordeaux Métropole a modifié, par la délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025, le règlement de changement d'usage applicable à la ville de Bordeaux, avec une entrée en vigueur le 1er avril 2026. Il crée dans le centre-ville un secteur de compensation renforcée où les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle du logement concerné, hors réalisation de logements locatifs sociaux. Par ailleurs, la délibération n° 2025/179 du conseil municipal de Bordeaux du 8 juillet 2025 a abaissé à 90 jours par an, depuis le 1er janvier 2026, la location d'une résidence principale en meublé de tourisme.
Bassin d'Arcachon et côte médocaine : deux listes différentes
Au total, 77 communes girondines sont en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants, dont Arcachon, La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras, et 19 figurent sur la liste « touristique et tendue » : Lège-Cap-Ferret, Andernos-les-Bains, Arès et Lanton au nord du bassin, Lacanau, Hourtin ou Soulac-sur-Mer sur la côte médocaine. Seules les premières appliquent le plafonnement du loyer à la relocation prévu par le décret n° 2017-1198.
Toutes peuvent en revanche majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale. En 2026, 43 des 96 communes classées le font selon la DGFiP : 60 % à Bordeaux, Arcachon et Soulac-sur-Mer, 35 % à La Teste-de-Buch et Andernos-les-Bains, 25 % à Lacanau, 20 % à Lège-Cap-Ferret et à Mérignac.
De Libourne à Arcachon, des prix multipliés par plus de trois
Sur 2021-2025, la médiane des appartements vendus atteint 7 700 €/m² à Arcachon et 4 427 €/m² à Bordeaux, contre 2 292 €/m² à Libourne, commune hors zone tendue. Au Bouscat, les maisons (5 349 €/m²) dépassent celles de Bordeaux (5 188 €/m²). L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025 va de 12,9 €/m² à Libourne à 17,0 €/m² à Arcachon. Il décrit un appartement type loué vide, charges comprises : il ne peut pas servir à estimer un loyer meublé, a fortiori à Bordeaux, où les loyers de référence de l'encadrement s'imposent.
Principales communes en Gironde
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 267 991 | Zone tendue | 4 427 € | 5 188 € | 16,0 |
| Mérignac | 78 090 | Zone tendue | 3 532 € | 4 281 € | 14,8 |
| Pessac | 67 339 | Zone tendue | 3 574 € | 4 126 € | 15,3 |
| Talence | 46 338 | Zone tendue | 3 970 € | 4 661 € | 15,6 |
| Villenave-d'Ornon | 42 545 | Zone tendue | 3 400 € | 3 728 € | 14,1 |
| Saint-Médard-en-Jalles | 32 910 | Zone tendue | 3 610 € | 3 822 € | 14,9 |
| Bègles | 31 831 | Zone tendue | 3 433 € | 4 288 € | 14,5 |
| La Teste-de-Buch | 27 566 | Zone tendue | 4 808 € | 5 477 € | 15,0 |
| Gradignan | 26 952 | Zone tendue | 3 514 € | 3 966 € | 15,0 |
| Cenon | 26 834 | Zone tendue | 3 130 € | 3 630 € | 14,2 |
| Lormont | 25 769 | Zone tendue | 2 531 € | 3 125 € | 14,0 |
| Le Bouscat | 25 081 | Zone tendue | 3 840 € | 5 349 € | 15,4 |
| Libourne | 25 036 | Non tendue | 2 292 € | 2 632 € | 12,9 |
| Eysines | 24 825 | Zone tendue | 3 537 € | 3 833 € | 14,3 |
| Gujan-Mestras | 22 153 | Zone tendue | 4 106 € | 4 868 € | 15,1 |
| Bruges | 20 020 | Zone tendue | 3 556 € | 4 355 € | 14,8 |
| Floirac | 18 300 | Zone tendue | 3 212 € | 3 448 € | 14,2 |
| Blanquefort | 17 215 | Zone tendue | 3 181 € | 3 654 € | 14,4 |
| Andernos-les-Bains | 12 710 | Zone touristique et tendue | 5 598 € | 5 208 € | 15,6 |
| Arcachon | 11 092 | Zone tendue | 7 700 € | 8 333 € | 17,0 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes en Gironde
Oui. L'encadrement du niveau des loyers s'applique à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 et vise les locations meublées, avec des loyers de référence qui varient selon le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction. L'expérimentation est prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement : vérifiez les textes en vigueur avant de signer ou de renouveler un bail après cette date.
À Bordeaux, 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2026, en application de la délibération n° 2025/179 du conseil municipal du 8 juillet 2025, contre 120 jours en l'absence de délibération. Dans cette limite, la résidence principale n'a pas besoin d'autorisation de changement d'usage. La Ville a par ailleurs institué une déclaration préalable avec numéro d'enregistrement par sa délibération n° 2017/268 du 10 juillet 2017.
Les deux communes figurent sur la liste des zones tendues et ont voté une majoration de la part communale de taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 60 % à Arcachon et 20 % à Lège-Cap-Ferret en 2026, selon le fichier des délibérations de la DGFiP. Un logement loué à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale n'est pas une résidence secondaire du propriétaire.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025, modification du règlement de changement d'usage de locaux d'habitation pour la commune de Bordeaux, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bordeaux, « Séance du 8 juillet 2025 : la location saisonnière limitée à 90 jours » (11 juillet 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, fichier des délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), champs INDTLV et THSURTAXRSTAU, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, note « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 » (juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV (fichier communal), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644, consulté le 15 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7-1 A, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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