Expert-comptable LMNP à Bordeaux
À Bordeaux, un bail meublé de résidence principale relève de l'encadrement du niveau des loyers jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation, et la Ville a abaissé à 90 jours par an, depuis le 1er janvier 2026, la location touristique d'une résidence principale.
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Louer en meublé à Bordeaux : les repères officiels
267 991 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
4 427 € / m²
3 802 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
5 188 € / m²
3 267 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
16,0 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Bail meublé bordelais : loyer de référence et secteurs de permis de louer
Le décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 a fait de Bordeaux un territoire d'encadrement du niveau des loyers, appliqué depuis le 15 juillet 2022, avec des loyers de référence propres à la location meublée. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation, aucune loi de prorogation n'étant promulguée au 15 septembre 2026.
Depuis le 1er janvier 2022, Bordeaux Métropole contrôle aussi la mise en location dans certains quartiers. Son jeu de données de sectorisation, mis à jour le 15 septembre 2026, compte à Bordeaux deux secteurs de permis de louer : l'autorisation y est demandée avant chaque nouvelle location de résidence principale, vide ou meublée, et sa carte interactive permet de vérifier une adresse.
Location touristique : plafond abaissé et compensation renforcée
La délibération n° 2025/179 du conseil municipal du 8 juillet 2025 a abaissé à 90 jours par an, à compter du 1er janvier 2026, la location touristique d'une résidence principale. Selon la Ville, la location d'une chambre sans quitter son logement et les résidences secondaires ne sont pas visées par ce plafond. Le numéro d'enregistrement des locations de courte durée remonte à la délibération n° 2017/268 du 10 juillet 2017.
Hors résidence principale, louer un meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage au titre du règlement adopté par Bordeaux Métropole pour la ville et appliqué depuis le 1er mars 2018, avec compensation du logement supprimé dans certains cas. Sa modification, votée par la délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025 et en vigueur le 1er avril 2026, institue un secteur de compensation renforcée dans le centre-ville, qui correspond au secteur A du règlement : la surface compensée y devient double de celle du logement transformé, hors logements locatifs sociaux.
Taxes locales et repères de prix
Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Bordeaux une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, sur délibération du 13 juillet 2021 selon ce fichier : elle peut viser un meublé de tourisme inoccupé au 1er janvier, jamais un logement dont le locataire a fait sa résidence principale.
De 2021 à 2025, les 17 838 ventes d'appartements bordelais ont une médiane DVF de 4 427 €/m², contre 3 802 €/m² pour la Gironde ; les maisons atteignent 5 188 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, atteint 16 €/m², dépassé par la seule Arcachon (17 €/m²) dans le tableau départemental. Les formations d'enseignement supérieur situées dans la commune comptent 45 604 inscrits en 2024-2025 selon l'atlas régional du SIES, hors doubles comptes des classes préparatoires.
Questions fréquentes à Bordeaux
Non. À Bordeaux, l'encadrement du niveau des loyers s'applique depuis le 15 juillet 2022, avec des loyers de référence qui varient selon que la location est vide ou meublée, le nombre de pièces et l'époque de construction. L'expérimentation est prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation. Si l'adresse se trouve dans un secteur de permis de louer de Bordeaux Métropole, l'autorisation doit en outre être demandée avant la signature du bail.
Ce plafond ne la concerne pas : la délibération n° 2025/179 vise la résidence principale du loueur, et la Ville précise que les résidences secondaires n'en relèvent pas. Leur location en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage au titre du règlement métropolitain, avec compensation du logement supprimé dans certains cas, et compensation de surface double depuis le 1er avril 2026 dans le secteur renforcé du centre-ville. Un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E est exigé pour obtenir cette autorisation.
Celle de Bordeaux Métropole, au régime du réel. Pour 2026, le fichier des délibérations de la DGFiP indique un taux de 5 % pour les hébergements sans classement ou en attente de classement, calculé sur le prix de la nuitée par personne dans la limite d'un plafond légal, et hors taxes additionnelles. Vérifiez la grille complète et ses éventuelles évolutions sur taxesejour.impots.gouv.fr avant de fixer vos prix.
Les autres communes en Gironde
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Gironde.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021 (périmètre de l'encadrement des loyers de Bordeaux), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers », consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, « Autorisations légales : mon logement en location est-il concerné ? » (mise à jour du 2 juin 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, jeu de données « Permis de louer / Permis de diviser / Déclaration de location » (mis à jour le 15 septembre 2026), secteurs par commune et par type, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bordeaux, « Séance du 8 juillet 2025 : la location saisonnière limitée à 90 jours pour soutenir le logement », consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, délibération n° 2025-459 du 26 septembre 2025, modification du règlement de changement d'usage de la ville de Bordeaux, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Bordeaux, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits (données non agrégeables), niveau Commune, 2024-2025, champ effectif_atlas, consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, « Propriétaire : vos obligations pour mettre un logement en location » (novembre 2023), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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