Expert-comptable LMNP à Gradignan
À Gradignan, transformer un garage en studio ou découper une maison pour la louer peut exiger un permis de diviser : Bordeaux Métropole y a délimité 23 secteurs, sans aucun périmètre de permis de louer ni de déclaration de mise en location.
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Louer en meublé à Gradignan : les repères officiels
26 952 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 514 € / m²
3 802 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 966 € / m²
3 267 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
15,0 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Studio dans un garage, maison découpée : le permis de diviser gradignanais
Le jeu de données de Bordeaux Métropole consacré aux permis de louer, aux permis de diviser et aux déclarations de location, mis à jour le 15 septembre 2026, compte à Gradignan 23 secteurs d'autorisation préalable de division. Aucun secteur de permis de louer ou de déclaration de mise en location n'y est rattaché à la commune, alors que ces régimes existent par exemple à Eysines ou à Lormont.
Dans ces secteurs, l'autorisation se demande avant des travaux qui divisent un appartement ou une maison existants en plusieurs locaux d'habitation, chambres louées individuellement comprises ; la plaquette métropolitaine de novembre 2023 donne l'exemple d'un garage transformé en studio ou d'une nouvelle location de chambre chez l'habitant. Sur sa page mise à jour le 2 juin 2026, Bordeaux Métropole annonce une instruction sous un mois à compter du dossier complet, son silence valant accord tacite. Avant un projet de colocation meublée ou de studio indépendant, saisissez l'adresse sur la carte interactive de la Métropole.
Enseignement supérieur et taxe de séjour à Gradignan
Pour l'année universitaire 2024-2025, l'atlas régional du SIES compte 1 729 inscrits en université et 566 en formations d'ingénieurs dans des établissements situés à Gradignan, parmi lesquels l'IUT de Bordeaux et Bordeaux Sciences Agro. Côté location de courte durée, la taxe de séjour d'un meublé gradignanais relève de Bordeaux Métropole, au régime du réel : en 2026, un hébergement sans classement y est taxé à 5 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite d'un plafond et hors taxes additionnelles, selon la grille publiée sur taxesejour.impots.gouv.fr. Quant à la taxe d'habitation des résidences secondaires, le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne recense aucune majoration pour Gradignan.
Des maisons au-dessus des appartements, à rebours de la Gironde
Sur les ventes de 2021 à 2025, la médiane DVF des 669 maisons de Gradignan atteint 3 966 €/m², au-dessus des 977 appartements (3 514 €/m²) ; à l'échelle girondine, l'ordre s'inverse, avec 3 267 €/m² pour les maisons et 3 802 €/m² pour les appartements. Pour un appartement, Gradignan s'intercale entre Bègles (3 433 €/m²) et Mérignac (3 532 €/m²), loin de Talence (3 970 €/m²). Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'élève à 15 €/m², le même qu'à La Teste-de-Buch ; il ne s'agit pas d'un loyer meublé.
Questions fréquentes à Gradignan
Non : le jeu de données de Bordeaux Métropole mis à jour le 15 septembre 2026 ne délimite à Gradignan aucun secteur de permis de louer ni de déclaration de mise en location. Si en revanche vous divisez ce logement pour créer plusieurs lots ou louer des chambres séparément, vérifiez sur la carte interactive de la Métropole s'il se trouve dans l'un des 23 secteurs soumis au permis de diviser.
Si l'adresse est dans un secteur de permis de diviser, la demande d'autorisation préalable à la division part avant les travaux, sur urbanisme.bordeaux-metropole.fr ou par courrier. Elle réunit le formulaire de la Métropole, les diagnostics amiante et plomb, des plans intérieurs cotés avant et après travaux et des photos du logement existant. Faute de notification dans le mois suivant le dossier complet, l'autorisation est acquise tacitement.
Gradignan figure sur la liste « zone tendue », ce qui autorise le conseil municipal à majorer de 5 à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne recense cependant aucune majoration pour la commune. Si le logement est loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, cette taxe sur les résidences secondaires ne vous concerne pas.
Les autres communes en Gironde
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Gironde.
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Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
En savoir plus sur le cabinet d'expertise comptable partenaire ou consulter l'offre et les autres départements.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, jeu de données « Permis de louer / Permis de diviser / Déclaration de location » (mis à jour le 15 septembre 2026), secteurs des communes du lot, consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, métadonnées du jeu de données « Permis de louer / Permis de diviser / Déclaration de location » (description du champ « type »), consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, « Autorisations légales : mon logement en location est-il concerné ? » (mise à jour le 2 juin 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Bordeaux Métropole, plaquette « Propriétaire : mode d'emploi pour mettre un logement en location » (novembre 2023), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits, détail par établissement, commune de Gradignan, consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits (données agrégeables, champ effectif_atlas), année 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Collectivités locales (DGCL), fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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