Expert-comptable LMNP à Marseille
À Marseille, le permis de louer métropolitain couvre trois secteurs, Noailles, Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan, et la médiane des appartements vendus de 2021 à 2025 va de 1 326 €/m² dans le 15e à 4 634 €/m² dans le 7e.
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Louer en meublé à Marseille : les repères officiels
886 040 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
1 326 à 4 634 € / m² selon l’arrondissement
3 231 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
2 964 à 8 387 € / m² selon l’arrondissement
4 112 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
14,3 à 18,4 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
| Arrondissement | Appartement (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|
| 1er arrondissement | 3 045 € | 14,7 |
| 2e arrondissement | 3 162 € | 16,6 |
| 3e arrondissement | 1 750 € | 14,9 |
| 4e arrondissement | 2 769 € | 15,5 |
| 5e arrondissement | 3 361 € | 16,2 |
| 6e arrondissement | 3 710 € | 16,8 |
| 7e arrondissement | 4 634 € | 18,4 |
| 8e arrondissement | 4 182 € | 18,1 |
| 9e arrondissement | 2 954 € | 17,4 |
| 10e arrondissement | 2 605 € | 16,0 |
| 11e arrondissement | 2 500 € | 16,8 |
| 12e arrondissement | 3 298 € | 17,2 |
| 13e arrondissement | 2 514 € | 16,5 |
| 14e arrondissement | 1 484 € | 14,3 |
| 15e arrondissement | 1 326 € | 14,3 |
| 16e arrondissement | 2 857 € | 16,1 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan : trois secteurs sous permis de louer
Sur sa page consacrée au dispositif, mise à jour le 3 septembre 2026, la Métropole Aix-Marseille-Provence cite trois secteurs marseillais soumis au permis de louer : Belle de Mai, Hoche-Versailles-Pelletan et Noailles. Noailles en relève depuis le 15 octobre 2019 ; selon la plaquette métropolitaine d'octobre 2020, le périmètre y est situé entre La Canebière, les rues Saint-Ferréol et Jean-Baptiste Estelle et le boulevard Garibaldi. Le bailleur d'un logement loué à usage de résidence principale y obtient l'autorisation avant de signer le bail, puis à chaque changement de locataire ; elle devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans. Les demandes marseillaises passent par l'Espace accompagnement habitat, rue de la République, et non par le formulaire en ligne ouvert aux autres communes.
Résidence secondaire marseillaise : compensation, majoration et taxe de séjour à 4 %
Le règlement de changement d'usage de la Métropole, approuvé le 27 février 2025 et en vigueur depuis le 29 avril 2025, impose de compenser dès le premier bien la location touristique d'une résidence secondaire et ne prévoit plus d'autorisation temporaire nouvelle. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit en outre pour Marseille une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, délibération du 1er octobre 2021 selon ce fichier, qui vise un meublé non affecté à l'habitation principale et non celui qu'un locataire occupe comme résidence principale.
La taxe de séjour relève de la commune de Marseille, au réel : sa dernière délibération notifiée à la DGFiP, à effet 2019, fixe à 4 % du prix de la nuitée par personne le taux des hébergements sans classement, dans la limite du plafond légal. Le numéro d'enregistrement communal des meublés de tourisme existe depuis le 1er octobre 2020.
De 1 326 à 4 634 €/m² selon l'arrondissement
Sur 2021 à 2025, la médiane DVF des appartements va de 1 326 €/m² dans le 15e arrondissement et 1 484 €/m² dans le 14e à 4 182 €/m² dans le 8e, qui compte le plus de ventes (6 415), et 4 634 €/m² dans le 7e. Pour les maisons, le 7e (8 387 €/m²) et le 8e (7 329 €/m²) se détachent, tandis que le 11e et le 13e dépassent chacun 1 000 ventes.
Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'échelonne de 14,3 €/m² dans les 14e et 15e à 18,1 €/m² dans le 8e et 18,4 €/m² dans le 7e. Il ne suit pas toujours les prix : 14,7 €/m² dans le 1er, où la médiane des appartements atteint 3 045 €/m², contre 17,4 €/m² dans le 9e, à 2 954 €/m². Ces loyers ne décrivent pas un meublé.
Questions fréquentes à Marseille
Oui, s'il est loué comme résidence principale du locataire : Noailles figure parmi les trois secteurs marseillais du permis de louer de la Métropole, dont la plaquette vise toute location ou relocation de logements à usage de résidence principale. L'autorisation doit être obtenue avant la signature du nouveau bail, et chaque changement de locataire impose une nouvelle demande ; un renouvellement, une reconduction ou un avenant au bail n'en exigent pas. Le dossier se dépose auprès de l'Espace accompagnement habitat, 19 rue de la République.
Sur les ventes de 2021 à 2025, cinq arrondissements dépassent la médiane départementale des appartements, 3 231 €/m² : le 7e (4 634 €/m²), le 8e (4 182 €/m²), le 6e (3 710 €/m²), le 5e (3 361 €/m²) et le 12e (3 298 €/m²). Le 2e (3 162 €/m²) et le 1er (3 045 €/m²) restent juste en dessous. Ces médianes décrivent des ventes passées, pas la valeur d'un bien donné.
Celle de la commune de Marseille, perçue au réel. Selon la dernière délibération notifiée à la DGFiP, à effet 2019, un hébergement sans classement ou en attente de classement est taxé à 4 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite du plafond légal ; un meublé classé relève d'un tarif par nombre d'étoiles. Vérifiez la grille sur taxesejour.impots.gouv.fr, car les tarifs peuvent changer au 1er janvier.
Les autres communes dans les Bouches-du-Rhône
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Bouches-du-Rhône.
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Étape 3
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Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Aix-Marseille-Provence, « Le permis de louer : un dispositif pour améliorer l'habitat » (mise à jour le 3 septembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Aix-Marseille-Provence, page de la commune de Marseille (mise à jour le 20 janvier 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Aix-Marseille-Provence, plaquette « Expérimentation du permis de louer dans le quartier de Noailles » (octobre 2020), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Aix-Marseille-Provence, compte rendu du Conseil de la Métropole du 27 février 2025 (point 23 bis, CHL-002-27/02/2025-CM), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, tarifs de la taxe de séjour notifiés dans DELTA (à partir de 2024), consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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