Expert-comptable LMNP dans les Bouches-du-Rhône
Marseille compte 886 040 habitants et, dans les Bouches-du-Rhône, 89,1 % de la population vit dans une commune en zone tendue : le changement d'usage des logements marseillais relève d'un règlement de la Métropole Aix-Marseille-Provence.
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La location meublée dans les Bouches-du-Rhône en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
85 sur 119
91,8 % de la population du département, dont 16 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 231 € / m²
93 627 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
4 112 € / m²
43 902 ventes de 2021 à 2025
Marseille : une compensation dès le premier logement secondaire
Le règlement de changement d'usage applicable à Marseille a été approuvé par le Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 (délibération CHL-002-27/02/2025-CM). Il étend l'obligation de compensation aux propriétaires de résidences secondaires, personnes physiques, dès le premier bien mis en location, quelle que soit la durée de location. La juge des référés du tribunal administratif de Marseille a refusé de le suspendre le 2 juin 2025 (décision n° 2504830).
Concrètement, louer à une clientèle de passage un logement qui n'est pas votre résidence principale suppose, en principe, de transformer en habitation un local ayant un autre usage. Les autorisations de changement d'usage délivrées pour quatre ans ne sont pas remises en cause. Votre résidence principale n'a pas besoin d'autorisation ; la loi la plafonne à 120 jours par an et permet à la commune d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours : vérifiez la limite applicable auprès de la Ville de Marseille.
Aix, Arles, Cassis : ce que change le classement de la commune
Marseille, Aix-en-Provence, Arles, Martigues et Aubagne font partie des 69 communes en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants : un meublé loué à l'année y relève de l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Cassis, Saint-Rémy-de-Provence, Les Baux-de-Provence et Saintes-Maries-de-la-Mer comptent parmi les 16 communes touristiques et tendues, où ce dispositif ne s'applique pas. Aucune commune du département ne figure parmi les territoires d'encadrement du niveau des loyers, expérimentation prévue jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation.
Côté taxe d'habitation sur les résidences secondaires, le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP relève une majoration de 60 % à Marseille, Arles, Martigues, Vitrolles et Cassis, de 30 % à Saint-Rémy-de-Provence et de 20 % à La Ciotat. Aucun taux n'y figure pour Aix-en-Provence, Aubagne ou Salon-de-Provence.
Marseille par arrondissement : des repères à manier avec prudence
Le prix médian des appartements vendus de 2021 à 2025 va de 1 326 € à 4 634 € le m² selon l'arrondissement marseillais, et celui des maisons de 2 964 € à 8 387 €. Il atteint 4 751 € pour un appartement à Aix-en-Provence, mais 1 833 € à Port-de-Bouc et 1 451 € à Tarascon, commune non tendue.
L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025, calculé pour un appartement de 52 m² loué vide, charges comprises, varie de 14,3 € à 18,4 € le m² selon l'arrondissement à Marseille et s'établit à 19,1 € à Aix-en-Provence. Il ne correspond pas à un loyer meublé et ne sert pas à estimer une rentabilité.
Principales communes dans les Bouches-du-Rhône
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Marseille | 886 040 | Zone tendue | 1 326 à 4 634 € selon l’arrondissement | 2 964 à 8 387 € selon l’arrondissement | 14,3 à 18,4 |
| Aix-en-Provence | 149 695 | Zone tendue | 4 751 € | 6 109 € | 19,1 |
| Arles | 51 811 | Zone tendue | 2 458 € | 2 927 € | 13,0 |
| Martigues | 48 298 | Zone tendue | 2 687 € | 3 899 € | 15,5 |
| Aubagne | 47 529 | Zone tendue | 2 744 € | 4 479 € | 15,4 |
| Istres | 44 292 | Zone tendue | 2 807 € | 3 277 € | 15,0 |
| Salon-de-Provence | 44 194 | Zone tendue | 2 707 € | 3 788 € | 14,4 |
| La Ciotat | 38 477 | Zone tendue | 4 937 € | 5 864 € | 17,7 |
| Vitrolles | 36 758 | Zone tendue | 2 858 € | 3 826 € | 17,0 |
| Marignane | 33 692 | Zone tendue | 2 338 € | 3 827 € | 15,5 |
| Miramas | 26 203 | Zone tendue | 2 344 € | 3 094 € | 14,4 |
| Les Pennes-Mirabeau | 22 537 | Zone tendue | 3 177 € | 4 291 € | 17,1 |
| Gardanne | 21 597 | Zone tendue | 3 276 € | 4 159 € | 16,2 |
| Allauch | 21 443 | Zone tendue | 3 734 € | 4 841 € | 16,9 |
| Châteaurenard | 16 545 | Zone tendue | 2 488 € | 3 013 € | 12,6 |
| Fos-sur-Mer | 15 862 | Zone tendue | 2 485 € | 3 285 € | 15,0 |
| Port-de-Bouc | 15 802 | Zone tendue | 1 833 € | 3 254 € | 14,7 |
| Tarascon | 15 396 | Non tendue | 1 451 € | 2 301 € | 12,2 |
| Berre-l'Étang | 13 832 | Zone tendue | 2 366 € | 3 368 € | 14,5 |
| Plan-de-Cuques | 11 632 | Zone tendue | 3 656 € | 4 906 € | 17,5 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Questions fréquentes dans les Bouches-du-Rhône
Pas s'il s'agit d'une résidence secondaire. Le règlement approuvé par la Métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025 impose une compensation aux propriétaires de résidences secondaires, personnes physiques, dès le premier bien, quelle que soit la durée de location : il faut transformer en habitation un local ayant un autre usage. Saisie par un syndicat de loueurs, la juge des référés a refusé de suspendre ce règlement le 2 juin 2025.
Aix-en-Provence n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers, réservé à neuf territoires désignés par décret. La commune figure en revanche dans la liste des communes en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants : pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions.
Parce que la majoration est facultative et votée commune par commune. Selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, Marseille applique 60 % sur la part communale, en vertu d'une délibération du 1er octobre 2021, tandis qu'aucun taux de majoration n'est renseigné pour Aix-en-Provence. Les deux communes figurent pourtant sur la liste des communes en zone tendue.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Aix-Marseille-Provence, compte rendu du Conseil de la Métropole du 27 février 2025 (point 23 bis, CHL-002-27/02/2025-CM), consulté le 15 septembre 2026.
- Tribunal administratif de Marseille, communiqué de presse « Changement d'usage des locaux d'habitation » du 2 juin 2025 (décision n° 2504830), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), data.economie.gouv.fr, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers, à titre expérimental pour huit ans), consulté le 15 septembre 2026.
- Code du tourisme, article L. 324-1-1 (version en vigueur depuis le 20 mai 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7-1 A, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (dispositions applicables aux logements meublés), consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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