Expert-comptable LMNP à Nantes
À Nantes, l'autorisation de louer en meublé de tourisme, sans compensation, un logement autre que sa résidence principale est strictement personnelle : elle ne suit pas l'appartement en cas de vente et ne peut être transmise ni à un acquéreur ni à un locataire.
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Louer en meublé à Nantes : les repères officiels
327 734 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 667 € / m²
3 492 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 438 € / m²
2 969 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
14,5 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Revente, immeuble mixte, logement aidé : trois clauses du règlement nantais
Le règlement de changement d'usage adopté par le Conseil métropolitain le 22 juin 2018 ne vaut que pour le territoire de la Ville de Nantes. Selon la page de la ville mise à jour le 16 avril 2025, l'autorisation accordée à titre personnel à un loueur personne physique ne peut être ni transmise ni cédée, que ce soit à un acquéreur ou à un locataire ; celle délivrée avec compensation est au contraire attachée au local et publiée au fichier immobilier par son bénéficiaire.
Le règlement interdit aussi qu'un changement d'usage ramène la surface d'habitation d'un immeuble sous 50 % de sa surface totale, sauf extension justifiée d'une activité préexistante. Les logements conventionnés au titre des articles L. 351-2 ou R. 321-23 du code de la construction et de l'habitation, comme ceux qui ont bénéficié d'une aide publique dans un programme d'amélioration de l'habitat, ne peuvent pas changer d'usage. Quant au local de compensation, il doit avoir eu un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970, ou avoir changé de destination depuis par autorisation d'urbanisme, être transformé en même temps que le logement et répondre aux normes de décence.
Enregistrement, taxes et majoration à Nantes
La Ville de Nantes exige un numéro d'enregistrement pour tout meublé de tourisme, obtenu en déclarant le logement sur le service en ligne de taxe de séjour de Nantes Métropole ; une résidence principale se loue aux touristes sans autorisation dans la limite de 120 jours par an, la ville rappelant que le domicile est le lieu de vie de plus de huit mois dans l'année, selon sa page mise à jour le 26 août 2026. La taxe de séjour est délibérée par Nantes Métropole, au réel, avec 5 % du prix de la nuitée par personne pour les hébergements sans classement en 2026, hors taxes additionnelles. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, délibération du 28 janvier 2022 selon ce fichier.
Effectifs étudiants et prix face à Rezé et Saint-Herblain
Pour l'année universitaire 2024-2025, l'atlas régional du SIES compte 56 920 inscrits, hors doubles comptes des classes préparatoires, dans les formations situées à Nantes, dont 33 668 en université. Sur les ventes de 2021 à 2025, les 21 691 appartements nantais ressortent à 3 667 €/m², nettement au-dessus de Rezé (2 733 €/m²) et de Saint-Herblain (2 627 €/m²), dont le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type vide, charges comprises, est aussi plus bas (13,4 et 13,7 €/m², contre 14,5 €/m² à Nantes sur 65 568 annonces). Ces loyers ne portent pas sur des meublés.
Questions fréquentes à Nantes
Pas si elle a été délivrée sans compensation : la Ville de Nantes précise que cette autorisation, valable quatre ans renouvelable une fois, est strictement personnelle et ne peut être ni transmise ni cédée à un acquéreur. Il vous faudra déposer votre propre demande auprès de la Direction de l'urbanisme réglementaire. Seule une autorisation obtenue avec compensation, attachée au local et publiée au fichier immobilier, reste liée au logement vendu.
Le règlement nantais s'y oppose dès que la surface d'habitation deviendrait inférieure à 50 % de la surface totale de l'immeuble, mesurée selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ; une exception n'est prévue que pour l'extension justifiée d'une activité préexistante. Au-delà du premier logement autorisé sans compensation pour une personne physique, chaque autorisation suppose en outre une compensation dans le même quartier.
Non tant qu'il fait l'objet d'un conventionnement au titre des articles L. 351-2 ou R. 321-23 du code de la construction et de l'habitation : l'article 14 du règlement nantais interdit son changement d'usage, comme celui des logements ayant bénéficié d'une aide publique dans le cadre de programmes d'amélioration de l'habitat. Le service changement d'usage de la Ville de Nantes, joignable à changement.d.usage@mairie-nantes.fr, répond aux questions sur la situation d'un bien.
Les autres communes en Loire-Atlantique
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Loire-Atlantique.
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Étape 1
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Nantes Métropole, règlement relatif aux autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation applicable sur le territoire de la Ville de Nantes (délibération n° 2018-77 du 22 juin 2018), consulté le 15 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Connaître les démarches relatives au changement d'usage d'un logement » (mise à jour du 16 avril 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Enregistrer un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte » (mise à jour du 26 août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits (données agrégeables, champ effectif_atlas), année 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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