Expert-comptable LMNP à Couëron
À Couëron, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires passe de 40 % dans le fichier 2025 de la DGFiP à 60 % dans celui de 2026, qui la rattache à une délibération du 3 février 2025.
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Louer en meublé à Couëron : les repères officiels
24 103 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 083 € / m²
3 492 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 206 € / m²
2 969 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
13,0 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Majoration de taxe d'habitation : 40 % dans le fichier 2025, 60 % dans celui de 2026
D'un fichier de la DGFiP à l'autre, le taux change : la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de Couëron figurait à 40 % dans le fichier des délibérations 2025, sur délibération du 30 janvier 2023, et atteint 60 % dans celui de 2026, sur délibération du 3 février 2025. Elle frappe les logements meublés qui ne sont l'habitation principale de personne, tel un meublé de tourisme inoccupé au 1er janvier ; le logement meublé où vit un locataire à titre principal y échappe.
Changement d'usage : un règlement qui s'arrête aux limites de Nantes
Un propriétaire couëronnais qui garde un logement hors de son habitation principale se demande d'abord s'il doit en faire autoriser l'usage. La réponse tient dans l'assiette du règlement métropolitain : adopté le 22 juin 2018 et entré en vigueur le 1er janvier 2019, il « fixe les règles applicables pour tout changement d'usage sur la Ville de Nantes uniquement », écrit la page qui le présente, mise à jour le 16 avril 2025, laquelle renvoie les autres communes vers le site de leur mairie. Ni demande d'autorisation, ni compensation, ni autorisation temporaire ne sont donc à solliciter pour un logement couëronnais au titre de ce règlement. Les pages d'urbanisme et de logement du site municipal, lues le 16 septembre 2026, ne traitent aucun de ces sujets.
Reste ce qui s'applique. La déclaration du meublé de tourisme en mairie est due, et la métropole en a centralisé la voie : sa page mise à jour le 26 août 2026 indique que le numéro d'enregistrement n'a pas été instauré hors de Nantes, et dirige le loueur vers son e-service « Taxe de séjour », où il génère le formulaire de déclaration, transmis directement à la commune. La taxe de séjour est délibérée par Nantes Métropole, au réel en 2026, avec 5 % du prix de la nuitée pour un hébergement sans classement, hors taxe additionnelle départementale, grille sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Ventes et loyers couëronnais
Sur 2021 à 2025, Couëron a enregistré 1 161 ventes de maisons, à une médiane DVF de 3 206 €/m², pour 485 ventes d'appartements à 3 083 €/m², sous la médiane départementale des appartements (3 492 €/m²). Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 13 €/m², sous Saint-Herblain (13,7 €/m²) et Nantes (14,5 €/m²) ; il ne décrit pas un loyer meublé.
Questions fréquentes à Couëron
Si la majoration des résidences secondaires s'applique à votre logement, son taux augmente : les fichiers des délibérations de la DGFiP indiquent 40 % pour Couëron en 2025 et 60 % en 2026, le fichier 2026 la rattachant à une délibération du 3 février 2025. Elle vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale ; elle ne concerne pas un logement meublé loué à un locataire qui en a fait sa résidence principale au 1er janvier.
Non, pas au titre du règlement métropolitain : Nantes Métropole écrit, sur sa page mise à jour le 16 avril 2025, que le règlement adopté le 22 juin 2018 ne fixe les règles que pour la Ville de Nantes, et renvoie les autres communes vers le site de leur mairie. Reste la déclaration du meublé en mairie, que vous générez sur l'e-service « Taxe de séjour » de la métropole, faute de numéro d'enregistrement instauré hors de Nantes.
Oui, car Couëron figure sur la liste « zone tendue » des agglomérations de plus de 50 000 habitants : pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions (travaux, loyer manifestement sous-évalué). Si le logement est classé F ou G, le loyer ne peut pas augmenter. Le préavis de votre locataire en meublé ne dépend pas, lui, du zonage : il est d'un mois partout.
Les autres communes en Loire-Atlantique
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Loire-Atlantique.
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Étape 2
Revue
Le cabinet partenaire contrôle le dossier et vous interroge si une pièce manque.
Étape 3
Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Couëron, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2025 (hors taux), enregistrement de Couëron, consulté le 15 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Déclarer une chambre d'hôte ou un meublé de tourisme » (mise à jour du 26 août 2026), consulté le 16 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Connaître les démarches relatives au changement d'usage d'un logement » (mise à jour du 16 avril 2025), consulté le 16 septembre 2026.
- DGFiP, tarifs de la taxe de séjour notifiés dans DELTA (à partir de 2024), données reprises dans la fiche de la commune, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers (version en vigueur), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Couëron, rubrique « Urbanisme et logement » du site officiel www.ville-coueron.fr, consulté le 16 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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