Expert-comptable LMNP à Bouguenais
À Bouguenais, les maisons vendues de 2021 à 2025 affichent une médiane DVF de 3 083 €/m², sous celle des appartements (3 250 €/m²), et la DGFiP ne recense aucune majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
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Louer en meublé à Bouguenais : les repères officiels
20 530 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 250 € / m²
3 492 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 083 € / m²
2 969 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
13,9 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Louer à Bouguenais : ce que la métropole n'exige pas
La page « Mettre en location un logement » de Nantes Métropole, mise à jour le 13 avril 2025, est celle qu'un bailleur lit avant de signer. Elle énumère le logement décent, le bail, le dossier de diagnostic technique, les quittances et les justificatifs de charges, sans mentionner d'autorisation préalable de mise en location ni de déclaration de mise en location. Les 9 625 adresses du plan de site métropolitain, agrégées le 16 septembre 2026, n'en citent aucune. Un meublé loué à Bouguenais comme résidence principale du locataire se met donc en location sans passage en mairie ; l'habitat indigne se traite ensuite, sur plainte, par le service municipal d'hygiène.
Pour la location touristique, la démarche existe, mais hors de tout guichet communal. La page métropolitaine du 26 août 2026 indique que le numéro d'enregistrement n'a pas été instauré dans les communes membres autres que Nantes : rien à demander, rien à porter dans une annonce. Le loueur crée un compte sur l'e-service « Taxe de séjour » de la métropole, y génère le formulaire de déclaration en mairie, que la plateforme transmet directement à Bouguenais. Le règlement de changement d'usage adopté par le conseil métropolitain le 22 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, ne fixe les règles que pour la Ville de Nantes.
À Bouguenais, la maison se vend sous le prix de l'appartement
Sur 2021 à 2025, les 953 maisons vendues à Bouguenais ressortent à une médiane DVF de 3 083 €/m², quand les 303 appartements atteignent 3 250 €/m². La commune suit ainsi la hiérarchie de la Loire-Atlantique, où la médiane des maisons (2 969 €/m²) reste sous celle des appartements (3 492 €/m²) ; la maison bouguenaisienne se vend toutefois au-dessus de la médiane départementale des maisons, l'appartement en dessous de celle des appartements.
Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'élève à 13,9 €/m², au-dessus de Rezé (13,4 €/m²) et de Couëron (13 €/m²), mais sous Nantes (14,5 €/m²) ; cet indicateur ne concerne pas les logements meublés. L'atlas régional du SIES recense 132 étudiants inscrits sur la commune en 2024-25, tous en sections de techniciens supérieurs.
Ce que Bouguenais et la métropole prélèvent
Bouguenais n'apparaît avec aucune majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans les fichiers des délibérations 2025 et 2026 de la DGFiP, alors que son classement en zone tendue l'y autoriserait.
Pour un meublé de tourisme, la taxe de séjour est celle de Nantes Métropole : réel en 2026, 5 % du prix de la nuitée pour les hébergements sans classement, hors taxe additionnelle départementale, avec les tarifs publiés sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Questions fréquentes à Bouguenais
Aucune n'est recensée pour Bouguenais dans les fichiers des délibérations 2025 et 2026 de la DGFiP. La commune, en zone tendue, pourrait voter une majoration comprise entre 5 et 60 % de sa part de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, applicable l'année suivant une délibération prise avant le 1er octobre ; elle ne toucherait pas un logement meublé loué à un locataire qui y a sa résidence principale.
Non. La page destinée aux bailleurs de Nantes Métropole, mise à jour le 13 avril 2025, ne mentionne ni autorisation préalable de mise en location ni déclaration de mise en location, et aucune page du site métropolitain n'y est consacrée. Vous remettez au locataire le contrat de location, le dossier de diagnostic technique, puis les quittances et les justificatifs de charges. Seule la location touristique suppose une déclaration, transmise à la mairie par l'e-service de la métropole.
Non, sur les ventes de 2021 à 2025 : 3 083 €/m² de médiane DVF pour les 953 maisons, contre 3 250 €/m² pour les 303 appartements. La maison bouguenaisienne dépasse néanmoins la médiane départementale des maisons (2 969 €/m²), tandis que l'appartement reste sous celle des appartements de Loire-Atlantique (3 492 €/m²). Il s'agit de prix de transactions conclues sur cinq ans, non d'une estimation actuelle.
Les autres communes en Loire-Atlantique
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Loire-Atlantique.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Bouguenais, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2025 (hors taux), enregistrement de Bouguenais, consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025 : majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits, commune de Bouguenais, 2024-25, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, tarifs de la taxe de séjour notifiés dans DELTA (à partir de 2024), données reprises dans la fiche de la commune, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Déclarer une chambre d'hôte ou un meublé de tourisme » (mise à jour du 26 août 2026), consulté le 16 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Connaître les démarches relatives au changement d'usage d'un logement » (mise à jour du 16 avril 2025), consulté le 16 septembre 2026.
- Nantes, ville et métropole, « Mettre en location un logement » (mise à jour du 13 avril 2025), consulté le 16 septembre 2026.
- Nantes Métropole, plan de site agrégé (cinq sous-plans, 9 625 URL), consulté le 16 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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