Expert-comptable LMNP à Nice
À Nice, le règlement métropolitain applicable depuis le 1er septembre 2026 exige une autorisation de changement d'usage dès la première nuitée touristique dans une résidence secondaire ; la résidence principale du loueur n'en a pas besoin et reste plafonnée à 120 jours par an.
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Louer en meublé à Nice : les repères officiels
357 737 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
4 556 € / m²
4 565 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
6 147 € / m²
5 201 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
20,4 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Résidence secondaire niçoise : ce que prévoit le règlement de 2026
Le règlement adopté par la délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur du 22 juin 2026 s'applique à Nice depuis le 1er septembre 2026. Son article 1er rend l'autorisation de changement d'usage obligatoire dès la première nuitée pour une résidence secondaire. L'article 7 limite l'autorisation temporaire sans compensation à une par propriétaire, pour 5 ans non renouvelables, le demandeur attestant qu'aucun membre de son foyer fiscal n'en bénéficie ; au-delà des 5 ans ou dès un deuxième logement, il faut compenser ou recourir à la location mixte, et une personne morale dont l'activité principale est la location d'immeubles doit compenser dès sa première demande.
Compenser, c'est transformer en logement un local ayant un autre usage, de surface équivalente ou supérieure, situé n'importe où dans Nice, ou acheter un titre de commercialité auprès d'un tiers. Les dossiers se déposent sur changementdusage.fr/nice ; pour 2026, les autorisations temporaires sont limitées à 691 au plus dans quatre zones regroupant 39 IRIS.
Un étudiant l'hiver, des touristes l'été
L'annexe 2 du règlement organise la location mixte : un propriétaire, personne physique ou morale, qui loue à un étudiant allocataire de la CAF pendant 5 à 6 mois peut obtenir une autorisation dérogatoire, sans compensation, pour louer aux touristes en juin, juillet et août ou en juillet, août et septembre. Le loyer mensuel hors charges du logement meublé est alors plafonné à 525 € pour un T1, 680 € pour un T2, 890 € pour un T3 et 1 260 € à partir du T4. La convention quadripartite doit être signée avec le CROUS avant le 31 décembre et la demande adressée avant le 31 janvier suivant ; l'autorisation, personnelle et valable 3 mois, doit être redemandée chaque année tant que le dispositif est maintenu.
Fiscalité locale et repères de marché à Nice
Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Nice une majoration de 60 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, au titre d'une délibération du 2 février 2018 selon ce fichier. La taxe de séjour est délibérée par la Métropole Nice Côte d'Azur, au régime du réel, avec effet depuis 2025 : 5 % du prix de la nuitée pour un hébergement non classé, hors taxes additionnelles, grille à vérifier sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Selon le SIES, les formations dispensées à Nice comptaient 40 513 étudiants inscrits en 2024-2025. Sur 2021-2025, les 38 535 ventes d'appartements niçois ont une médiane DVF de 4 556 €/m², très proche de celle des Alpes-Maritimes (4 565 €/m²), et les 1 536 maisons atteignent 6 147 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 20,4 €/m², contre 20,3 €/m² à Antibes et à Cannes ; il ne s'agit pas d'un loyer de meublé.
Questions fréquentes à Nice
Oui, si ce logement n'est pas votre résidence principale : depuis le 1er septembre 2026, le règlement de la Métropole Nice Côte d'Azur exige l'autorisation de changement d'usage dès la première nuitée pour une résidence secondaire. Votre résidence principale n'en a pas besoin et reste plafonnée à 120 jours de location par an. Dans les deux cas, le meublé doit être déclaré auprès des services de la Métropole ; l'ouverture du téléservice national d'enregistrement est annoncée pour le 4e trimestre 2026.
680 € par mois hors charges au maximum, selon l'annexe 2 du règlement applicable depuis le 1er septembre 2026, contre 525 € pour un T1, 890 € pour un T3 et 1 260 € à partir du T4. L'étudiant doit être allocataire de la CAF et occuper le logement 6 mois pour un bail conclu en septembre, 5 mois pour un bail conclu en octobre. En contrepartie, une autorisation touristique pour l'été peut vous être accordée sans compensation.
Non, sauf en location mixte. L'article 8 du règlement métropolitain applicable depuis le 1er septembre 2026 soumet à compensation, dès la première demande, les personnes morales exerçant à titre principal une activité de location d'immeubles : il faut transformer en logement un local ayant un autre usage ou acheter un titre de commercialité. À défaut, elles peuvent recourir au dispositif de location mixte avec un étudiant allocataire de la CAF.
Les autres communes dans les Alpes-Maritimes
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Alpes-Maritimes.
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Étape 2
Revue
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Signature
L’expert-comptable, inscrit à l’Ordre, signe la liasse 2031 et ses annexes.
Étape 4
Télétransmission
La liasse est transmise à l’administration fiscale par voie dématérialisée.
En savoir plus sur le cabinet d'expertise comptable partenaire ou consulter l'offre et les autres départements.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage pour la ville de Nice, délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 (applicable au 1er septembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, « Autorisations de changements d'usage », consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, « La location mixte », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Nice, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Nice, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur, champ effectif_atlas, commune de Nice, 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Direction générale des entreprises, « L'API meublés » (mise à jour du 23 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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