Expert-comptable LMNP à Cagnes-sur-Mer
À Cagnes-sur-Mer, la taxe de séjour d'un meublé de tourisme est délibérée par la Métropole Nice Côte d'Azur, mais le règlement métropolitain de changement d'usage applicable depuis le 1er septembre 2026 ne vise que la ville de Nice.
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Louer en meublé à Cagnes-sur-Mer : les repères officiels
53 354 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
4 464 € / m²
4 565 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
5 721 € / m²
5 201 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
19,6 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Un règlement métropolitain qui s'arrête aux limites de Nice
Le règlement adopté par le Conseil métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur le 22 juin 2026 fixe les autorisations de changement d'usage et les compensations « pour la ville de NICE » : ses quotas, sa compensation et sa location mixte ne s'étendent pas à Cagnes-sur-Mer. Aucun règlement propre à la commune n'a été trouvé sur les sites officiels ; avant de louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, renseignez-vous auprès de la mairie ou de la Métropole. La résidence principale du loueur, elle, se passe d'autorisation de changement d'usage, sa location touristique étant limitée par la loi à 120 jours par an, sauf délibération communale abaissant ce plafond.
Fiscalité locale d'un meublé cagnois
La taxe de séjour applicable à Cagnes-sur-Mer relève de la Métropole Nice Côte d'Azur : sa dernière délibération notifiée à la DGFiP, au régime du réel, s'applique depuis 2025 et retient 5 % du prix de la nuitée par personne pour un hébergement sans classement, hors taxes additionnelles, grille à vérifier sur taxesejour.impots.gouv.fr. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit par ailleurs une majoration de 20 % de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, rattachée à une délibération du 30 septembre 2016, contre 60 % à Nice.
Étudiants et prix des ventes à Cagnes-sur-Mer
Le SIES recense 136 étudiants inscrits dans des formations situées à Cagnes-sur-Mer en 2024-2025, contre 40 513 à Nice la même année, hors doubles comptes des inscriptions en classes préparatoires.
Entre 2021 et 2025, les 4 629 ventes d'appartements cagnois ont une médiane DVF de 4 464 €/m², sous Saint-Laurent-du-Var (4 524 €/m²), Nice (4 556 €/m²) et la médiane des Alpes-Maritimes (4 565 €/m²) ; les 739 maisons atteignent 5 721 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 19,6 €/m², comme à Saint-Laurent-du-Var et à Mandelieu-la-Napoule ; il ne s'agit pas d'un loyer de meublé.
Questions fréquentes à Cagnes-sur-Mer
Non. Le règlement de la Métropole Nice Côte d'Azur applicable depuis le 1er septembre 2026 fixe les conditions des autorisations de changement d'usage pour la seule ville de Nice. Pour une résidence secondaire louée aux touristes à Cagnes-sur-Mer, aucun règlement n'a été trouvé sur les sites officiels : interrogez la mairie ou la Métropole. Déclarez en tout cas le meublé selon la procédure de la mairie, le téléservice national d'enregistrement étant annoncé pour le 4e trimestre 2026.
20 % de la part communale, selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, qui rattache ce taux à une délibération du 30 septembre 2016, si le logement meublé est imposé comme résidence secondaire. Un meublé qu'un locataire occupe au 1er janvier comme résidence principale n'est pas concerné. La commune pourrait relever ce taux jusqu'à 60 %, niveau retenu à Nice.
Non, par la Métropole Nice Côte d'Azur : c'est elle qui a pris la dernière délibération notifiée à la DGFiP pour Cagnes-sur-Mer, au régime du réel et avec effet depuis 2025, soit 5 % du prix de la nuitée par personne pour un hébergement sans classement, dans la limite du plafond légal et hors taxes additionnelles. Les tarifs des meublés classés et les mises à jour se vérifient sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Les autres communes dans les Alpes-Maritimes
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Alpes-Maritimes.
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Étape 4
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage pour la ville de Nice, délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Cagnes-sur-Mer, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrements de Cagnes-sur-Mer et de Nice, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur, champ effectif_atlas, commune de Cagnes-sur-Mer, 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Direction générale des entreprises, « L'API meublés » (mise à jour du 23 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Code du tourisme, article L. 324-1-1 (version en vigueur depuis le 20 mai 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7-1 A, consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur, champ effectif_atlas, commune de Nice, 2024-2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, « Autorisations de changements d'usage », consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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