Expert-comptable LMNP dans les Alpes-Maritimes
Pour un loueur en meublé des Alpes-Maritimes, les règles se lisent commune par commune : 93,6 % des habitants vivent dans l'une des 60 communes classées en zone tendue, et 91 autres communes sont classées touristiques et tendues.
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La location meublée dans les Alpes-Maritimes en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
151 sur 163
98,8 % de la population du département, dont 91 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
4 565 € / m²
108 210 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
5 201 € / m²
21 018 ventes de 2021 à 2025
Nice : quotas, autorisation de cinq ans et plafond de 120 jours
Depuis le 1er septembre 2026, les meublés de tourisme niçois relèvent du règlement adopté par le Conseil métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026). Si le logement est votre résidence principale, aucune autorisation de changement d'usage n'est requise tant que la location cumulée n'excède pas 120 jours par an ; la déclaration en mairie reste obligatoire.
Pour un autre logement, le règlement n'accorde qu'une autorisation temporaire sans compensation par propriétaire, pour 5 ans non renouvelables, et impose une compensation dès le 2e logement. Le DPE doit être compris entre les classes A et E. Dans quatre secteurs (Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest), 691 autorisations au plus peuvent être délivrées pour 2026, sur des dossiers déposés en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026. La location mixte, qui associe location à un étudiant et saison d'été, n'est pas décomptée du quota.
Résidences secondaires meublées : 60 % à Nice, aucun taux relevé à Cannes
Nice, Antibes, Cannes, Grasse et Menton figurent sur la liste des communes en zone tendue, ce qui permet au conseil municipal de majorer de 5 à 60 % la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP relève 60 % à Nice, à Menton et au Cannet, 50 % à Antibes et à Mandelieu-la-Napoule, 20 % à Grasse et à Cagnes-sur-Mer, et aucun taux de majoration pour Cannes.
Cette majoration ne vise pas le meublé loué à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale. Ce même classement soumet en revanche la relocation d'un meublé à l'année à l'encadrement de l'évolution des loyers : pour un bail conclu ou renouvelé du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions.
De Villefranche-sur-Mer à Grasse : lire les prix médians 2021-2025
Sur les ventes de 2021 à 2025, le prix médian d'un appartement atteint 4 556 € le m² à Nice, 5 333 € à Cannes et 7 583 € à Villefranche-sur-Mer, contre 2 878 € à Grasse. Côté maisons, la médiane monte à 13 754 € le m² à Villefranche-sur-Mer. Ces médianes couvrent cinq années de ventes et ne donnent pas un prix de 2026.
L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025, établi pour un appartement de 52 m² loué vide, charges comprises, s'élève à 20,4 € le m² à Nice, 16,2 € à Grasse et 31,2 € à Beausoleil. Il ne mesure pas un loyer meublé et ne permet pas de calculer une rentabilité.
Principales communes dans les Alpes-Maritimes
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice | 357 737 | Zone tendue | 4 556 € | 6 147 € | 20,4 |
| Antibes | 77 637 | Zone tendue | 4 891 € | 6 778 € | 20,3 |
| Cannes | 74 350 | Zone tendue | 5 333 € | 6 617 € | 20,3 |
| Cagnes-sur-Mer | 53 354 | Zone tendue | 4 464 € | 5 721 € | 19,6 |
| Grasse | 50 970 | Zone tendue | 2 878 € | 4 646 € | 16,2 |
| Le Cannet | 41 938 | Zone tendue | 3 724 € | 5 750 € | 19,2 |
| Saint-Laurent-du-Var | 32 172 | Zone tendue | 4 524 € | 5 367 € | 19,6 |
| Menton | 30 604 | Zone tendue | 4 705 € | 5 938 € | 21,1 |
| Vallauris | 29 259 | Zone tendue | 4 095 € | 6 047 € | 18,2 |
| Mandelieu-la-Napoule | 21 640 | Zone tendue | 4 630 € | 5 623 € | 19,6 |
| Vence | 19 917 | Zone tendue | 3 979 € | 5 267 € | 18,3 |
| Mougins | 19 782 | Zone tendue | 4 627 € | 6 633 € | 18,9 |
| Villeneuve-Loubet | 17 548 | Zone tendue | 5 633 € | 6 079 € | 22,0 |
| Carros | 13 803 | Zone tendue | 3 516 € | 4 633 € | 18,6 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 12 037 | Zone tendue | 5 806 € | 9 773 € | 24,6 |
| Valbonne | 11 939 | Zone tendue | 4 210 € | 6 259 € | 20,7 |
| Beausoleil | 11 936 | Zone tendue | 6 615 € | 9 658 € | 31,2 |
| Mouans-Sartoux | 11 015 | Zone tendue | 4 048 € | 5 385 € | 17,7 |
| Biot | 10 511 | Zone tendue | 4 847 € | 6 020 € | 20,7 |
| Villefranche-sur-Mer | 5 008 | Zone tendue | 7 583 € | 13 754 € | 26,4 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Étape 2
Revue
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Étape 4
Télétransmission
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Questions fréquentes dans les Alpes-Maritimes
Non, tant que la location cumulée ne dépasse pas 120 jours par an : le règlement métropolitain applicable depuis le 1er septembre 2026 dispense alors la résidence principale d'autorisation de changement d'usage. La déclaration en mairie reste obligatoire. Le téléservice national d'enregistrement est annoncé pour le 4e trimestre 2026 ; d'ici là, suivez la procédure de la Ville.
Le Vieux-Nice fait partie des quatre secteurs à quota : 691 autorisations temporaires au plus pour 2026, sur des dossiers déposés en ligne entre le 1er septembre et le 31 décembre 2026. Un propriétaire ne peut obtenir qu'une autorisation sans compensation, valable 5 ans et non renouvelable. Au-delà de cette durée, ou pour un deuxième logement, une compensation est exigée.
Oui, au titre de l'encadrement de l'évolution des loyers : Antibes figure dans la liste des communes en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions. Antibes ne figure pas parmi les territoires d'encadrement du niveau des loyers, expérimentation prévue jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation.
Pas de la même façon. Selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, Menton majore de 60 % la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, en application d'une délibération du 29 septembre 2022, alors qu'aucun taux de majoration n'est renseigné pour Cannes. La majoration porte sur la taxe d'habitation due au titre des logements meublés.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 : règlement des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation pour la ville de Nice, applicable au 1er septembre 2026, consulté le 15 septembre 2026.
- Métropole Nice Côte d'Azur, page « Logements en meublés touristiques », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), data.economie.gouv.fr, consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (dispositions applicables aux logements meublés), consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers, à titre expérimental pour huit ans), consulté le 15 septembre 2026.
- service-public.fr, actualité A18880 « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 » (27/07/2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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