Expert-comptable LMNP dans l'Hérault
Montpellier (310 240 habitants) est la seule commune de l'Hérault où s'applique l'encadrement du niveau des loyers, meublés compris, tandis que 258 communes du département, dont Béziers, restent hors de la liste des zones tendues.
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La location meublée dans l'Hérault en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
83 sur 341
63,0 % de la population du département, dont 48 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 333 € / m²
62 296 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
2 938 € / m²
49 387 ventes de 2021 à 2025
Montpellier : loyers de référence meublés jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation
Le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 a mis en place l'encadrement du niveau des loyers sur le territoire de la commune de Montpellier. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, et les loyers de référence varient selon que la location est vide ou meublée, le nombre de pièces et l'époque de construction.
Cette expérimentation est prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement ; au 15 septembre 2026, aucune loi de prorogation n'est promulguée. Castelnau-le-Lez, Lattes et Juvignac ne sont pas couvertes par ce décret, mais, classées en zone tendue, elles relèvent de l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, applicable aux baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Meublés de tourisme : quota de 770 à Montpellier, autre régime à Lattes
Le règlement de changement d'usage de Montpellier Méditerranée Métropole s'applique à Montpellier et à Lattes. À Montpellier, un propriétaire personne physique peut obtenir une autorisation temporaire sans compensation pour un seul logement par commune et par foyer fiscal, pour 4 ans au plus ; dans la zone à quota, leur nombre est plafonné à 770, autorisations déjà délivrées comprises. Au 15 septembre 2026, la page de la Ville en affichait 758 en cours de validité et 12 pouvant encore être délivrées. À Lattes, l'autorisation dure 3 ans, reconductible une seule fois.
Pour une résidence principale louée en totalité, la Ville indique une limite de 90 jours par an à Montpellier à partir de janvier 2026, et de 120 jours à Lattes. Le plafond de 90 jours à Montpellier a été proposé par le rapport n° 309876 présenté au conseil municipal du 16 octobre 2025, qui évaluait à plus de 5 700 les hébergements enregistrés comme meublés de tourisme au début de 2025, dont environ 2 800 résidences principales.
De Béziers à La Grande-Motte : zonage, taxe d'habitation et prix
Agde, La Grande-Motte, Mauguio, Mèze et Palavas-les-Flots figurent parmi les 48 communes touristiques et tendues ; Béziers, 81 545 habitants, est hors liste. Selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires atteint 60 % à Montpellier, Sète et Palavas-les-Flots, 50 % à Lattes, 40 % à La Grande-Motte et 15 % à Agde ; aucun taux n'est renseigné pour Mauguio.
Sur les ventes de 2021 à 2025, le prix médian d'un appartement est de 3 333 € le m² à Montpellier, 5 100 € à La Grande-Motte et 1 561 € à Béziers ; à l'échelle du département, la médiane des appartements (3 333 €) dépasse celle des maisons (2 938 €). L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025, pour un appartement de 52 m² loué vide, charges comprises, est de 15,5 € le m² à Montpellier et de 11,2 € à Béziers : ce n'est pas un loyer meublé.
Principales communes dans l'Hérault
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Montpellier | 310 240 | Zone tendue | 3 333 € | 3 939 € | 15,5 |
| Béziers | 81 545 | Non tendue | 1 561 € | 2 184 € | 11,2 |
| Sète | 45 337 | Zone tendue | 3 220 € | 4 368 € | 13,5 |
| Agde | 29 939 | Zone touristique et tendue | 3 445 € | 3 734 € | 13,1 |
| Lunel | 26 623 | Zone tendue | 2 216 € | 2 987 € | 15,0 |
| Castelnau-le-Lez | 26 058 | Zone tendue | 3 795 € | 4 649 € | 16,1 |
| Frontignan | 24 136 | Zone tendue | 3 217 € | 3 518 € | 14,2 |
| Lattes | 17 351 | Zone tendue | 4 601 € | 4 543 € | 16,9 |
| Mauguio | 16 522 | Zone touristique et tendue | 4 500 € | 4 286 € | 17,3 |
| Juvignac | 14 055 | Zone tendue | 3 175 € | 3 456 € | 15,3 |
| Saint-Jean-de-Védas | 13 328 | Zone tendue | 3 988 € | 4 165 € | 16,0 |
| Mèze | 12 669 | Zone touristique et tendue | 3 299 € | 3 437 € | 12,8 |
| Villeneuve-lès-Maguelone | 10 872 | Zone tendue | 3 292 € | 4 035 € | 15,5 |
| Saint-Gély-du-Fesc | 10 472 | Zone tendue | 3 687 € | 4 161 € | 15,9 |
| Pérols | 9 615 | Zone tendue | 4 382 € | 4 652 € | 16,2 |
| Clermont-l'Hérault | 9 461 | Non tendue | 1 817 € | 2 622 € | 12,1 |
| Le Crès | 9 226 | Zone tendue | 4 125 € | 3 938 € | 16,8 |
| Grabels | 9 092 | Zone tendue | 3 093 € | 3 775 € | 15,0 |
| Sérignan | 8 588 | Zone touristique et tendue | 3 334 € | 2 918 € | 13,2 |
| La Grande-Motte | 8 440 | Zone touristique et tendue | 5 100 € | 5 924 € | 18,1 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans l'Hérault
En principe non : le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, fixé en tenant compte du caractère meublé de la location. Dans certains cas, un complément de loyer peut porter le loyer au-delà. Le dispositif est prévu jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement.
Le règlement métropolitain permet à un propriétaire personne physique d'obtenir à Lattes une autorisation sans compensation pour un seul logement par commune et par foyer fiscal, valable 3 ans et reconductible une seule fois, sans dépasser 6 ans. Pour une personne morale, ou au-delà de ces conditions, le changement d'usage est soumis à compensation. Le DPE du logement doit être classé entre A et E.
Ni à l'encadrement du niveau des loyers, limité dans l'Hérault à la commune de Montpellier, ni au décret sur l'évolution des loyers à la relocation, qui ne vise pas les communes touristiques et tendues comme La Grande-Motte. La commune majore en revanche de 40 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2026, en vertu d'une délibération du 27 septembre 2023.
La page de la Ville indique une limite de 90 jours par an à Montpellier à partir de janvier 2026, contre 120 jours à Lattes. Cette limite a été proposée par le rapport n° 309876 soumis au conseil municipal du 16 octobre 2025. Dans cette limite, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour louer la totalité de votre résidence principale.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021 fixant le périmètre du territoire de Montpellier Méditerranée Métropole sur lequel est mis en place l'encadrement des loyers, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, consulté le 15 septembre 2026.
- service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers » (vérifiée le 01/08/2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Montpellier Méditerranée Métropole, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage, modification de la réglementation de l'usage n° 2, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Montpellier, rapport n° 309876, séance ordinaire du conseil municipal du 16 octobre 2025 : abaissement du plafond de location en meublé de tourisme des résidences principales à 90 jours, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Montpellier, page « Changement d'usage de locaux d'habitation », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), data.economie.gouv.fr, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (dispositions applicables aux logements meublés), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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