Expert-comptable LMNP à Cugnaux
Les trois régimes toulousains — changement d'usage, numéro d'enregistrement, permis de louer — nomment la seule ville de Toulouse, et vingt-cinq listes de délibérations du conseil municipal de Cugnaux, de septembre 2022 à juin 2026, n'en portent aucune trace.
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Louer en meublé à Cugnaux : les repères officiels
20 662 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
2 578 € / m²
2 956 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
2 889 € / m²
2 746 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
12,7 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Ce que le conseil municipal n'a jamais mis à son ordre du jour
La commune publie l'intégralité de ses séances. Les vingt-cinq listes des délibérations examinées, qui couvrent sans interruption les conseils de septembre 2022 à juin 2026, ont été dépouillées le 16 septembre 2026 : ni meublé, ni tourisme, ni changement d'usage, ni permis de louer, ni enregistrement n'y figurent, et les délibérations individuelles publiées en 2026 ne donnent pas davantage de résultat. Deux de ces listes sont des scans non océrisés, qu'un extracteur de texte ne peut pas lire. Pour un bailleur, cela signifie qu'aucune obligation proprement cugnalaise ne vient s'ajouter au droit commun.
Trois actes métropolitains qui désignent la ville-centre
La délibération DEL-23-0773 du conseil de Toulouse Métropole, du 12 octobre 2023, adopte « le règlement relatif aux autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation et locaux commerciaux applicable sur le territoire de la Ville de Toulouse », dont les autorisations sont délivrées par le maire de Toulouse. Son exposé des motifs rattache de la même façon la procédure d'enregistrement aux villes qui l'ont instaurée, « comme c'est le cas à Toulouse ».
Le permis de louer suit la même logique : la délibération DEL-24-0875 du 12 décembre 2024, reçue en préfecture le 18 décembre, porte « mise en œuvre du dispositif d'Autorisation Préalable de Mise en Location du Permis de Louer sur la ville de Toulouse », où il a été ouvert sur le seul quartier Arnaud-Bernard. À Cugnaux, il n'y a donc ni autorisation à obtenir avant un bail, ni numéro à faire figurer sur une annonce, ni compensation à prévoir : reste la déclaration du meublé de tourisme en mairie, par formulaire Cerfa.
Ce qui reste métropolitain, et ce que valent les biens
La taxe de séjour est celle de Toulouse Métropole, au réel, avec un taux de 5 % pour les hébergements non classés selon la délibération appliquée depuis 2024 dans le fichier de la DGFiP, hors taxes additionnelles. Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne recense pas de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Cugnaux, comme à Colomiers et à Tournefeuille, alors que Toulouse applique 20 %. De 2021 à 2025, la commune a compté 664 ventes de maisons pour 679 ventes d'appartements, avec des médianes DVF de 2 889 €/m² et 2 578 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, y est de 12,7 €/m² ; il ne s'agit pas d'un loyer meublé.
Questions fréquentes à Cugnaux
Non. L'exposé des motifs de la délibération métropolitaine du 12 octobre 2023 rattache la procédure d'enregistrement aux villes qui l'ont instaurée sur leur territoire, « comme c'est le cas à Toulouse », et aucun acte cugnalais n'en institue. Vous déclarez donc le meublé en mairie par formulaire Cerfa, l'ouverture du téléservice national d'enregistrement étant annoncée pour le 4e trimestre 2026.
Non. Le permis de louer voté par Toulouse Métropole le 12 décembre 2024 porte, selon l'intitulé même de la délibération, « sur la ville de Toulouse », où il a d'abord été ouvert sur le quartier Arnaud-Bernard. Aucun périmètre ne couvre Cugnaux, et les vingt-cinq listes de délibérations du conseil municipal dépouillées n'en font pas état : ni autorisation à demander, ni récépissé à joindre au contrat.
Pas en 2026 selon le fichier des délibérations de la DGFiP, qui ne recense aucune majoration pour Cugnaux, contrairement à Toulouse (20 %). La commune, inscrite sur la liste « zone tendue », pourrait toutefois en voter une, de 5 à 60 %, par une délibération prise avant le 1er octobre pour l'année suivante. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due pour un logement meublé non affecté à l'habitation principale.
Les autres communes en Haute-Garonne
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Haute-Garonne.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Toulouse Métropole, délibération n° DEL-23-0773 du 12 octobre 2023, changement d'usage des locaux d'habitation et des locaux commerciaux, consulté le 16 septembre 2026.
- Toulouse Métropole, règlement relatif aux autorisations de changement d'usage applicable sur le territoire de la Ville de Toulouse (en vigueur au 1er novembre 2023), consulté le 16 septembre 2026.
- Toulouse Métropole, délibération n° DEL-24-0875 du 12 décembre 2024, permis de louer sur la ville de Toulouse (portail open data), consulté le 16 septembre 2026.
- Ville de Cugnaux, comptes rendus et listes des délibérations examinées du conseil municipal, consulté le 16 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires de communes de Haute-Garonne, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Cugnaux, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Collectivités locales (DGCL), fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Direction générale des entreprises, « L'API meublés » (téléservice national d'enregistrement), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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