Expert-comptable LMNP en Haute-Garonne
En Haute-Garonne, 79 communes de Toulouse Métropole, du Sicoval, du Muretain et de cinq autres intercommunalités sont en zone tendue (73,9 % de la population) ; à Toulouse, un règlement de changement d'usage encadre en plus les meublés de tourisme.
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La location meublée en Haute-Garonne en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
80 sur 586
74,0 % de la population du département, dont 1 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
2 956 € / m²
55 864 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
2 746 € / m²
46 564 ventes de 2021 à 2025
Une zone tendue toulousaine, Bagnères-de-Luchon seule commune « touristique et tendue »
Le zonage de la Haute-Garonne est avant tout celui de l'agglomération toulousaine : 79 communes relèvent de la zone tendue des agglomérations de plus de 50 000 habitants, dont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac et Muret. Une seule, Bagnères-de-Luchon, figure sur la liste « touristique et tendue », et 506 communes n'y figurent pas, parmi lesquelles Saint-Gaudens.
Pour un meublé loué à l'année dans l'une de ces 79 communes, le loyer d'un nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions (décret n° 2017-1198, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027). Les logements classés F ou G ne peuvent pas être augmentés.
Le règlement toulousain DEL-23-0773 et la taxe d'habitation
Le conseil de Toulouse Métropole a adopté le 12 octobre 2023 la délibération n° DEL-23-0773, qui fixe le règlement de changement d'usage applicable sur le territoire de la ville de Toulouse depuis le 1er novembre 2023. Louer un logement en meublé de courte durée y est soumis au principe de compensation : transformer en habitation un local ayant un autre usage, situé dans la zone A du centre, dans les zones A ou B, ou sur toute la commune selon l'emplacement du logement.
Par dérogation, une personne physique peut obtenir une autorisation temporaire de deux ans, renouvelable, pour deux logements en plus de sa résidence principale ; la compensation redevient la règle dès le troisième. La location mixte, qui combine courte durée et bail mobilité ou bail étudiant, n'ouvre pas droit à cette dérogation. La résidence principale reste louable sans autorisation dans la limite de 120 jours par an, et un numéro d'enregistrement est obligatoire à Toulouse depuis le 1er janvier 2019.
Côté fiscalité locale, 20 des 80 communes classées appliquent en 2026 une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale : 20 % à Toulouse et à Muret, 60 % à Ramonville-Saint-Agne, Castelginest ou Fonsorbes, selon la DGFiP.
De Saint-Gaudens à Balma, des marchés très différents
Sur 2021-2025, les appartements vendus à Toulouse affichent une médiane de 3 293 €/m² pour 36 057 ventes, contre 2 110 €/m² à Muret et 1 122 €/m² à Saint-Gaudens. Balma dépasse Toulouse, avec 3 395 €/m² pour les appartements et 4 135 €/m² pour les maisons. L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025, calculé pour un appartement type loué vide charges comprises, va de 9,8 €/m² à Saint-Gaudens à 14,0 €/m² à Toulouse et à L'Union : il ne donne pas un loyer meublé.
Principales communes en Haute-Garonne
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 514 819 | Zone tendue | 3 293 € | 3 814 € | 14,0 |
| Colomiers | 40 882 | Zone tendue | 2 584 € | 3 156 € | 13,1 |
| Tournefeuille | 30 168 | Zone tendue | 3 000 € | 3 446 € | 13,4 |
| Blagnac | 27 604 | Zone tendue | 3 000 € | 3 692 € | 13,6 |
| Muret | 26 079 | Zone tendue | 2 110 € | 2 659 € | 11,5 |
| Plaisance-du-Touch | 21 079 | Zone tendue | 2 615 € | 3 084 € | 12,7 |
| Cugnaux | 20 662 | Zone tendue | 2 578 € | 2 889 € | 12,7 |
| Balma | 17 772 | Zone tendue | 3 395 € | 4 135 € | 13,5 |
| Castanet-Tolosan | 15 317 | Zone tendue | 3 115 € | 3 385 € | 13,2 |
| Ramonville-Saint-Agne | 15 158 | Zone tendue | 2 921 € | 3 371 € | 13,6 |
| Saint-Orens-de-Gameville | 14 646 | Zone tendue | 3 074 € | 3 340 € | 13,5 |
| Fonsorbes | 12 954 | Zone tendue | 2 350 € | 2 889 € | 11,5 |
| L'Union | 12 638 | Zone tendue | 3 273 € | 3 353 € | 14,0 |
| Saint-Gaudens | 12 139 | Non tendue | 1 122 € | 1 391 € | 9,8 |
| Castelginest | 11 271 | Zone tendue | 2 628 € | 2 939 € | 12,4 |
| Léguevin | 9 945 | Zone tendue | 2 407 € | 2 923 € | 11,8 |
| Portet-sur-Garonne | 9 782 | Zone tendue | 2 429 € | 2 941 € | 12,8 |
| Pibrac | 8 977 | Zone tendue | 2 770 € | 3 260 € | 12,5 |
| Aussonne | 7 997 | Zone tendue | 2 715 € | 2 916 € | 12,8 |
| Labège | 4 392 | Zone tendue | 3 132 € | 3 525 € | 13,4 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes en Haute-Garonne
C'est possible pour une personne physique : le règlement de changement d'usage de Toulouse prévoit qu'une autorisation temporaire et personnelle de deux ans, renouvelable, peut être accordée sans compensation pour deux logements en plus de votre résidence principale. Elle est incessible et cesse en cas de cession du bien. À partir du troisième logement, l'autorisation est subordonnée à une compensation.
Oui : Colomiers fait partie des 79 communes de Haute-Garonne classées en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions prévues par le décret n° 2017-1198. À Colomiers comme dans les 78 autres communes, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas augmenter.
Pas en 2026. Bagnères-de-Luchon pourrait la voter, puisqu'elle figure sur la liste « touristique et tendue », mais le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP n'indique aucun taux de majoration pour la commune. Ce classement n'entraîne pas de plafonnement du loyer à la relocation, réservé aux communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Toulouse Métropole, règlement relatif aux autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation et des locaux commerciaux applicable sur le territoire de la Ville de Toulouse (délibération DEL-23-0773 du 12 octobre 2023), consulté le 15 septembre 2026.
- Toulouse Métropole, démarche « Louer un local meublé pour du tourisme ou de courtes durées », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, fichier des délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), champs INDTLV et THSURTAXRSTAU, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, note « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 » (juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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