Expert-comptable LMNP à Pau
Le campus de Pau de l'Université de Pau et des Pays de l'Adour comptait 8 186 étudiants en 2024/2025, et la taxe de séjour d'un meublé de tourisme palois est délibérée par la Communauté d'agglomération Pau Béarn Pyrénées, au réel.
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Louer en meublé à Pau : les repères officiels
80 441 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Non tendue
Commune hors des listes du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
2 048 € / m²
3 257 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
2 532 € / m²
2 373 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
12,0 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Étudiants de l'UPPA et des écoles paloises : les chiffres publiés
L'Université de Pau et des Pays de l'Adour déclare 13 405 étudiants en 2024/2025, dont 8 186 sur son campus de Pau, contre 2 619 à Bayonne et 1 438 à Anglet, selon sa page de chiffres clés modifiée le 4 décembre 2025. Pour l'année universitaire 2024-2025, l'atlas régional du SIES recense en outre à Pau 1 047 inscrits en sections de techniciens supérieurs, 902 en écoles de commerce, gestion et comptabilité et 538 en classes préparatoires aux grandes écoles.
Hors liste « zone tendue », comme Billère et Lons
Pau, 80 441 habitants, n'appartient pas à la liste des communes « zone tendue », pas plus que Billère ou Lons. La commune n'a donc pas la faculté de majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires, et le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP ne lui en attribue d'ailleurs aucune.
La taxe de séjour d'un meublé de tourisme palois relève de la Communauté d'agglomération Pau Béarn Pyrénées, au régime du réel : sa délibération appliquée depuis 2024, dernière notifiée à la DGFiP, taxe les hébergements sans classement à 5 % du prix de la nuitée par personne, hors taxes additionnelles, grille à retrouver sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Maisons au-dessus de la médiane départementale, appartements très en dessous
Sur 2021 à 2025, les 8 223 appartements vendus à Pau ont une médiane DVF de 2 048 €/m², très en dessous de celle des Pyrénées-Atlantiques (3 257 €/m²) ; Billère est un peu moins chère (2 015 €/m²), Lons (2 383 €/m²) et Lescar (2 461 €/m²) plus chères. À l'inverse, les 1 290 maisons paloises (2 532 €/m²) dépassent la médiane départementale des maisons (2 373 €/m²). Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'établit à 12 €/m² sur 24 067 annonces, sous Billère (12,6 €/m²) et Lons (12,8 €/m²) ; ce n'est pas un loyer meublé.
Questions fréquentes à Pau
Le décret n° 2017-1198, qui cantonne le loyer de relocation à l'ancien loyer révisé selon l'IRL, ne vise que les communes de la liste « zone tendue » au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants, et Pau n'en fait pas partie. Le loyer du nouveau bail n'est donc pas soumis à ce plafond, et aucun loyer de référence n'est fixé pour la commune. Le campus palois de l'UPPA comptait 8 186 étudiants en 2024/2025.
La Communauté d'agglomération Pau Béarn Pyrénées, qui l'a instituée au régime du réel selon le fichier des délibérations de taxe de séjour de la DGFiP, avec des tarifs appliqués depuis 2024. Pour un meublé non classé, le taux délibéré est de 5 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite d'un plafond et avant taxes additionnelles. Consultez la grille à jour sur taxesejour.impots.gouv.fr avant de fixer vos prix.
Pas de plein droit : Pau étant hors liste « zone tendue », une autorisation de changement d'usage ne peut y être exigée que si l'organe délibérant compétent l'a instituée par une délibération motivée par un déséquilibre du marché du logement (art. L. 631-9 du CCH). Aucun acte de ce type n'a pu être consulté sur une source officielle au 15 septembre 2026 : renseignez-vous auprès de la mairie ou de l'agglomération. Déclarez le meublé en mairie, en attendant le téléservice national annoncé pour le 4e trimestre 2026.
Les autres communes dans les Pyrénées-Atlantiques
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Pyrénées-Atlantiques.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Université de Pau et des Pays de l'Adour, « Chiffres clés » (modifié le 4 décembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, atlas régional des effectifs d'étudiants inscrits (données agrégeables), année 2024-2025, communes de Pau, Bayonne, Anglet, Gradignan et Nantes, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié (évolution de certains loyers), consulté le 15 septembre 2026.
- Collectivités locales (DGCL), fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de l'Économie (DGE), « L'API meublés » (mise à jour du 23 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
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