Expert-comptable LMNP à Biarritz
À Biarritz, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme impose une compensation, sauf location « mixte » associant au moins neuf mois de location étudiante et trois mois de location touristique, autorisée pour un an.
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Louer en meublé à Biarritz : les repères officiels
26 206 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
7 386 € / m²
3 257 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
8 055 € / m²
2 373 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
16,4 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Une demande instruite par la mairie de Biarritz
Comme les 23 autres communes de la zone tendue de la Communauté d'agglomération Pays basque, Biarritz applique le règlement intercommunal de changement d'usage, en vigueur depuis le 1er mars 2023 et modifié le 27 septembre 2025, qui soumet le meublé de tourisme à compensation, hors autorisations temporaires pour la location « mixte » ou pour un local intégré à la résidence principale.
Particularité locale : Biarritz instruit elle-même les demandes, comme Anglet et Bayonne, alors que les 21 autres communes passent par le service commun de l'agglomération, et la mairie fait déposer les dossiers sur la plateforme mt.e-permis.fr. Sur sa page mise à jour le 12 novembre 2025, elle précise que la compensation consiste à transformer en logement un local non dévolu à l'habitation, de surface au moins équivalente et situé dans la même commune, ou à acheter des droits dits de commercialité. L'autorisation de location mixte, au moins neuf mois de location étudiante et trois mois de meublé de tourisme, est délivrée pour un an et se demande avant le 1er mars.
La résidence principale du loueur n'a pas besoin d'autorisation de changement d'usage ; sa location touristique reste plafonnée à 120 jours par an, limite que le règlement intercommunal applique à défaut de délibération communale motivée.
Taxes locales et loyers d'un meublé biarrot
Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Biarritz une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, le taux maximal. Elle frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, tel un meublé de tourisme inoccupé au 1er janvier, et épargne le logement meublé dont le locataire a fait sa résidence principale. La taxe de séjour de Biarritz est délibérée par la commune elle-même, au régime du réel, avec des tarifs 2026 à consulter sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Biarritz fait aussi partie des 24 communes où le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 a instauré l'encadrement du niveau des loyers, en vigueur depuis le 25 novembre 2024 pour les logements vides ou meublés, jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
Des prix nettement au-dessus d'Anglet et de Bayonne
Sur 2021 à 2025, la médiane DVF des appartements atteint 7 386 €/m² à Biarritz (2 981 ventes), contre 5 000 €/m² à Anglet, 4 022 €/m² à Bayonne et 3 257 €/m² pour les Pyrénées-Atlantiques. Les 706 ventes de maisons ont une médiane de 8 055 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'établit à 16,4 €/m², au-dessus de Bidart (15,9 €/m²) et d'Anglet (15,2 €/m²) ; les meublés ne sont pas couverts par cet indicateur.
Questions fréquentes à Biarritz
Oui, sous le régime de la location « mixte » : au moins neuf mois de location étudiante et trois mois de meublé de tourisme. Cette autorisation temporaire, sans compensation, est délivrée pour un an et doit être renouvelée chaque année ; la demande se dépose avant le 1er mars, sur la plateforme mt.e-permis.fr, auprès de la mairie de Biarritz, qui instruit elle-même les dossiers de la commune.
Oui, depuis le 25 novembre 2024. Le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 a désigné 24 communes du Pays basque, dont Biarritz, et l'encadrement vise aussi les locations meublées, avec des loyers de référence spécifiques. Attention à l'échéance : l'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement, et aucune loi en ce sens n'était promulguée au 15 septembre 2026.
La commune de Biarritz. Dans le fichier national des délibérations de la DGFiP, les tarifs applicables à Biarritz en 2026 sont délibérés par la commune, au régime du réel, avec un tarif par catégorie d'hébergement, des hébergements sans classement aux meublés classés cinq étoiles. Vérifiez la grille à jour sur taxesejour.impots.gouv.fr avant la saison : les tarifs peuvent changer au 1er janvier.
Les autres communes dans les Pyrénées-Atlantiques
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Pyrénées-Atlantiques.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Biarritz, « Règlement des locations saisonnières » (mise à jour du 12 novembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, « La location d'un meublé de tourisme au Pays basque » (mise à jour du 29 avril 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, règlement de changement d'usage et annexes modifié par la délibération du conseil communautaire du 27 septembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, « L'encadrement des loyers » (mise à jour du 7 septembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Biarritz, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Biarritz, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 (périmètre de l'encadrement des loyers de la Communauté d'agglomération Pays basque), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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