Expert-comptable LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques
Le département vit deux régimes : 24 communes du Pays basque cumulent encadrement des loyers et règlement de changement d'usage, tandis que Pau, sa ville la plus peuplée avec 80 441 habitants, ne figure pas sur la liste des zones tendues.
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La location meublée dans les Pyrénées-Atlantiques en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
38 sur 545
37,9 % de la population du département, dont 11 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 257 € / m²
30 380 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
2 373 € / m²
22 396 ventes de 2021 à 2025
Le littoral basque encadré, Pau hors liste
Depuis le 25 novembre 2024, l'encadrement du niveau des loyers s'applique à 24 communes de la Communauté d'agglomération Pays basque, dont Bayonne, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye. Il concerne les logements vides comme meublés loués en résidence principale : le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement.
Le département compte 27 communes en zone tendue : ces 24 communes, plus Cambo-les-Bains, Espelette et Halsou. Dans ces trois dernières, le niveau du loyer n'est pas encadré, mais sa hausse à la relocation est plafonnée par le décret n° 2017-1198. Onze communes sont « touristiques et tendues », de Sare et Saint-Pée-sur-Nivelle à Saint-Jean-Pied-de-Port, jusqu'à Béost en vallée d'Ossau. Pau, Billère, Lons et Orthez sont hors liste.
Meublés de tourisme : le règlement de l'agglomération Pays basque
Dans ces mêmes 24 communes, le règlement de la Communauté d'agglomération Pays basque, approuvé le 5 mars 2022, en vigueur depuis le 1er mars 2023 et modifié en dernier lieu le 27 septembre 2025, soumet le changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme au principe de compensation. Celle-ci passe par la transformation en habitation d'un local ayant un autre usage, ou par l'achat de droits dits de commercialité.
Deux régimes dérogatoires s'en passent : la location mixte, étudiante pendant neuf mois au moins et touristique pendant trois mois d'été, avec une autorisation d'un an à demander avant le 1er mars ; et le meublé issu de la division de la résidence principale d'un propriétaire, en monopropriété, autorisé pour deux ans. Les 24 communes délivrent par l'enregistrement en ligne un numéro à 13 chiffres pour chaque meublé de tourisme, et, à défaut de délibération communale motivée, la limite de 120 jours par an s'applique à la résidence principale.
La majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est quasi générale : 34 des 38 communes classées l'appliquent en 2026, au taux de 60 % à Bayonne, Biarritz, Anglet ou Saint-Jean-de-Luz, selon la DGFiP.
Biarritz à 7 386 €/m², Pau à 2 048 €/m²
Entre 2021 et 2025, la médiane des appartements vendus s'élève à 7 386 €/m² à Biarritz, 6 247 €/m² à Bidart et 4 022 €/m² à Bayonne, contre 2 048 €/m² à Pau et 1 369 €/m² à Oloron-Sainte-Marie. L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025, établi pour un appartement type loué vide charges comprises, atteint 16,4 €/m² à Biarritz et 12,0 €/m² à Pau. Sur la côte basque, il ne remplace pas les loyers de référence propres à la location meublée.
Principales communes dans les Pyrénées-Atlantiques
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Pau | 80 441 | Non tendue | 2 048 € | 2 532 € | 12,0 |
| Bayonne | 54 306 | Zone tendue | 4 022 € | 4 714 € | 13,8 |
| Anglet | 43 271 | Zone tendue | 5 000 € | 6 769 € | 15,2 |
| Biarritz | 26 206 | Zone tendue | 7 386 € | 8 055 € | 16,4 |
| Hendaye | 18 102 | Zone tendue | 4 466 € | 4 833 € | 13,9 |
| Saint-Jean-de-Luz | 14 857 | Zone tendue | 6 102 € | 6 381 € | 15,1 |
| Billère | 14 384 | Non tendue | 2 015 € | 2 438 € | 12,6 |
| Lons | 13 606 | Non tendue | 2 383 € | 2 500 € | 12,8 |
| Orthez | 10 881 | Non tendue | 1 645 € | 1 786 € | 11,5 |
| Oloron-Sainte-Marie | 10 684 | Non tendue | 1 369 € | 1 608 € | 10,4 |
| Urrugne | 10 661 | Zone tendue | 4 167 € | 5 000 € | 14,1 |
| Lescar | 9 455 | Non tendue | 2 461 € | 2 536 € | 13,7 |
| Boucau | 8 968 | Zone tendue | 3 763 € | 4 090 € | 14,0 |
| Bidart | 7 689 | Zone tendue | 6 247 € | 6 821 € | 15,9 |
| Hasparren | 7 626 | Non tendue | 3 203 € | 3 478 € | 12,8 |
| Jurançon | 7 040 | Non tendue | 1 883 € | 2 375 € | 12,8 |
| Ciboure | 5 951 | Zone tendue | 5 606 € | 6 306 € | 14,8 |
| Mourenx | 5 695 | Non tendue | 923 € | 1 679 € | 8,8 |
| Gan | 5 676 | Non tendue | 1 834 € | 2 213 € | 12,1 |
| Gelos | 3 637 | Non tendue | 1 889 € | 2 312 € | 11,9 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans les Pyrénées-Atlantiques
Non. Pau ne fait pas partie des 24 communes du Pays basque où l'encadrement du niveau des loyers s'applique depuis le 25 novembre 2024, et elle ne figure pas non plus sur la liste des communes en zone tendue. Le plafonnement du loyer à la relocation prévu par le décret n° 2017-1198 ne s'y applique donc pas davantage.
Pas son niveau : Cambo-les-Bains n'est pas dans la liste des 24 communes du décret n° 2023-981. Elle est en revanche classée en zone tendue : pour un bail conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions, et un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.
C'est possible avec la dérogation de « location mixte » du règlement de la Communauté d'agglomération Pays basque, si l'autorisation vous est délivrée : bail meublé étudiant de neuf mois minimum, puis location touristique sur une période estivale de trois mois. L'autorisation, personnelle et non cessible, vaut un an et se demande avant le 1er mars. Le dossier comprend notamment le bail étudiant, l'attestation de scolarité et un DPE classé entre A et E.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, page « L'encadrement des loyers » (mise à jour le 7 septembre 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023 relatif au périmètre de l'encadrement des loyers de la Communauté d'agglomération Pays basque, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation pour les locations meublées de courtes durées (modification n° 2 du 27 septembre 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté d'agglomération Pays basque, page « La location d'un meublé de tourisme au Pays basque » (mise à jour le 29 avril 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV (fichier communal), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, fichier des délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), champs INDTLV et THSURTAXRSTAU, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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