Expert-comptable LMNP dans le Bas-Rhin
Dans le Bas-Rhin, les 23 communes classées en zone tendue sont toutes membres de l'Eurométropole de Strasbourg et réunissent 42,5 % de la population : c'est là seulement que joue le plafonnement des loyers à la relocation.
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La location meublée dans le Bas-Rhin en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
34 sur 514
43,4 % de la population du département, dont 11 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
Non publié
En Alsace-Moselle, les ventes relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans les données DVF.
Prix médian des maisons
Non publié
En Alsace-Moselle, les ventes relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans les données DVF.
Une même Eurométropole, trois situations au regard du zonage
Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 classe en zone tendue 23 communes du Bas-Rhin, toutes membres de l'Eurométropole de Strasbourg, dont Strasbourg, Schiltigheim, Illkirch-Graffenstaden et Lingolsheim. Dans ces communes, le loyer d'un logement meublé remis en location ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions : c'est la règle du décret n° 2017-1198, applicable aux baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, et un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.
Le périmètre intercommunal ne coïncide pourtant pas avec le zonage. Entzheim fait partie des 11 communes « touristiques et tendues » du département, avec Le Hohwald, Bœrsch ou Itterswiller, où ce plafonnement ne s'applique pas. Geispolsheim et La Wantzenau, autres communes de l'Eurométropole, ne sont pas classées. Quant à l'encadrement du niveau des loyers, expérimentation prévue jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation par le Parlement, Strasbourg ne figure pas parmi les territoires où il s'applique.
Strasbourg : un règlement des meublés de tourisme renforcé en 2026
Louer en meublé de tourisme un logement strasbourgeois qui n'est pas sa résidence principale suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire. La modification n° 4 du règlement municipal, adoptée par les conseils municipal et eurométropolitain les 8 et 19 décembre 2025, s'applique aux demandes déposées depuis le 1er février 2026. Dans le centre élargi, une compensation est exigée dès le premier logement : transformer en habitation un autre local strasbourgeois de qualité et de surface au moins équivalentes, ou acheter des droits de commercialité. Ailleurs dans la ville, une personne physique peut obtenir sans compensation une autorisation personnelle pour un seul logement, valable 6 ans et prolongeable une fois pour 3 ans après des travaux d'amélioration ; une personne morale compense dès le premier local.
Le règlement exige aussi un DPE classé entre A et E et interdit, sauf dérogations, que la surface d'habitation de l'immeuble descende sous 80 % de sa surface totale. Depuis le 23 mars 2026, la modification simplifiée n° 6 du PLU délimite en outre à Strasbourg des zones à usage exclusif de résidence principale : le règlement n'y accorde aucun changement d'usage, sauf pour la résidence principale du demandeur ou dans un bâtiment autorisé avant l'opposabilité de ces servitudes. Une résidence principale peut, elle, être louée moins de 120 jours par an sans autorisation.
Taxe d'habitation, livre foncier et loyers d'annonce
Parmi les communes classées, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est votée au cas par cas : selon les données fiscales locales de la DGFiP pour 2025, Strasbourg et Wolfisheim appliquaient 60 %, Schiltigheim et Hœnheim 25 %, Le Hohwald 10 %. Elle vise le meublé de tourisme ou le pied-à-terre non loué à l'année, pas le logement occupé par un locataire à titre de résidence principale.
Aucune médiane de prix de vente DVF n'existe pour le département : dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la publicité foncière est régie par le livre foncier en vertu de la loi du 1er juin 1924, et les données DVF excluent l'Alsace et la Moselle. Restent les loyers d'annonce d'un appartement loué vide au 3e trimestre 2025 : 15,6 €/m² à Strasbourg, 15,3 €/m² à Illkirch-Graffenstaden comme à Geispolsheim, 13,4 €/m² à Haguenau, 10,9 €/m² à Wissembourg. Ce ne sont pas des loyers meublés. L'Université de Strasbourg annonce 56 000 étudiants pour 2024-2025.
Principales communes dans le Bas-Rhin
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Strasbourg | 293 771 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,6 |
| Haguenau | 36 391 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 13,4 |
| Schiltigheim | 34 708 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,3 |
| Illkirch-Graffenstaden | 27 872 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,3 |
| Lingolsheim | 20 826 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,8 |
| Sélestat | 19 589 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 12,3 |
| Bischheim | 18 558 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,2 |
| Ostwald | 13 946 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,0 |
| Obernai | 12 587 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,0 |
| Bischwiller | 12 242 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 12,6 |
| Hœnheim | 11 742 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,1 |
| Saverne | 11 460 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 12,0 |
| Erstein | 10 790 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 13,2 |
| Brumath | 10 499 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,2 |
| Molsheim | 9 318 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 13,2 |
| Souffelweyersheim | 8 239 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,3 |
| Geispolsheim | 7 919 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 15,3 |
| Wissembourg | 7 566 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 10,9 |
| Eckbolsheim | 7 157 | Zone tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 14,5 |
| Barr | 7 057 | Non tendue | Non publié (livre foncier) | Non publié (livre foncier) | 13,8 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans le Bas-Rhin
En principe non. Schiltigheim fait partie des communes du Bas-Rhin classées en zone tendue au titre des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Pour un bail meublé conclu ou renouvelé entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions comme certains travaux ou un loyer manifestement sous-évalué. Un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.
S'il ne s'agit pas de votre résidence principale, il faut une autorisation de changement d'usage. Le règlement municipal fait du site patrimonial remarquable un secteur de compensation renforcée : lorsque la demande est soumise à compensation, les locaux proposés en compensation doivent en principe représenter 1,5 fois la surface concernée. Le DPE doit être classé entre A et E, et l'immeuble doit conserver, sauf dérogations, au moins 80 % de surface d'habitation.
Parce que le jeu de données DVF des ministères économiques et financiers couvre la France à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la publicité foncière est régie par le livre foncier, en application de l'article 36 de la loi du 1er juin 1924. Faute de ces données, les repères de marché se limitent aux loyers d'annonce d'appartements loués vides au 3e trimestre 2025.
Si vous êtes redevable de la taxe d'habitation au 1er janvier pour ce logement, il est exposé à la majoration votée par la commune : selon les données fiscales locales de la DGFiP, Wolfisheim appliquait en 2025 une majoration de 60 % sur les résidences secondaires, comme Strasbourg. Un meublé loué à un locataire qui en fait sa résidence principale n'est pas concerné. Vérifiez le taux 2026 sur votre avis d'imposition.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, version modifiée par le décret n° 2026-644 (Légifrance), consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (Légifrance), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville et Eurométropole de Strasbourg, « La régulation des meublés de tourisme renforcée » (publié le 22/12/2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Strasbourg, « Changement d'usage : utiliser un logement pour exercer une activité professionnelle ou créer un meublé de tourisme », consulté le 15 septembre 2026.
- Règlement municipal des changements d'usage de la Ville de Strasbourg, modification n° 4 délibérée le 19 décembre 2025 (PDF), consulté le 15 septembre 2026.
- Eurométropole de Strasbourg, « Modification simplifiée n° 6 du PLU », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, jeu de données « Fiscalité locale des particuliers » (REI, exercice 2025), data.economie.gouv.fr, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, chapitre III « Droits sur les immeubles ; livre foncier » (Légifrance), consulté le 15 septembre 2026.
- data.gouv.fr, jeu de données « Demandes de valeurs foncières (DVF) », consulté le 15 septembre 2026.
- Université de Strasbourg, « Chiffres clés », consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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