Expert-comptable LMNP à Vannes
À Vannes, un particulier qui loue au moins neuf mois par an à des étudiants en bail mobilité peut accueillir des touristes trois mois au plus, grâce à une autorisation d'un an renouvelable sans limite, prévue par le règlement municipal de décembre 2023.
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Louer en meublé à Vannes : les repères officiels
55 790 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Non tendue
Commune hors des listes du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
3 771 € / m²
3 200 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 023 € / m²
2 379 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
14,1 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Neuf mois d'étudiants, trois mois de vacanciers
Le règlement vannetais des changements d'usage, annexé à la délibération du conseil municipal du 18 décembre 2023, crée une autorisation dérogatoire de « location mixte ». Un propriétaire personne physique qui met son bien à disposition d'étudiants par bail mobilité au moins neuf mois par an peut le louer en meublé de tourisme trois mois au plus. L'autorisation vaut un an, se renouvelle sans limitation sur dossier complet chaque année et peut couvrir trois logements par propriétaire. La demande joint les baux, conclus l'année de la demande ou la précédente, et les attestations de scolarité.
Résidence secondaire : trois ans, un renouvellement, puis six ans d'attente
Hors location mixte, un particulier obtient pour une résidence secondaire une autorisation temporaire de trois ans, renouvelable une fois, dans la limite de deux logements dont un seul dans le centre-ville, périmètre défini par onze sections cadastrales. À l'échéance de l'autorisation renouvelée, aucune nouvelle demande ne peut viser le même bien avant six ans. Une personne morale peut obtenir une autorisation personnelle, valable le temps de son activité professionnelle.
L'autorisation attachée au bien et illimitée, ouverte à tout propriétaire, passe par une compensation : transformer en logement un local d'une autre destination, de surface de plancher au moins équivalente, situé à 1 000 mètres au plus à vol d'oiseau et hors rez-de-chaussée d'immeuble collectif, ou acheter des droits de commercialité. Tout meublé de tourisme doit par ailleurs obtenir un numéro d'enregistrement, et les démarches s'effectuent sur declaloc.fr. La résidence principale du loueur n'a pas besoin d'autorisation de changement d'usage et reste plafonnée à 120 jours par an.
Taxes locales et prix : Vannes en tête des communes non classées
Absente des listes de zone tendue, Vannes (55 790 habitants) ne peut pas majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP n'en recense aucune. La taxe de séjour relève de Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération, au réel, avec des tarifs applicables depuis 2024 selon la DGFiP et un taux de 5 % pour les hébergements sans classement, hors taxes additionnelles.
De 2021 à 2025, la médiane DVF atteint 3 771 €/m² pour 3 783 ventes d'appartements et 4 023 €/m² pour 1 541 ventes de maisons, contre 3 200 et 2 379 €/m² pour le Morbihan. Parmi les communes non classées du tableau départemental, aucune ne dépasse Vannes pour les appartements, Séné suivant à 3 633 €/m². Côté location vide, l'indicateur de loyer d'annonce 2025 d'un appartement type, charges comprises, place Vannes à 14,1 €/m², entre Séné (13,7 €/m²) et Saint-Avé (14,3 €/m²) ; il ne vaut pas pour un meublé.
Questions fréquentes à Vannes
Oui, avec l'autorisation de location mixte : le bail mobilité doit couvrir au moins neuf mois par an, de façon continue ou cumulée, et la location touristique trois mois au plus. Délivrée pour un an, sans compensation, elle se redemande chaque année avec un dossier complet comprenant la copie des baux et les attestations de scolarité. Un même propriétaire peut en obtenir trois au plus.
Pas pour ce bien dans l'immédiat. Selon l'article 8.4 du règlement, à l'échéance de l'autorisation renouvelée, le propriétaire ne peut pas déposer de nouvelle demande de changement d'usage portant sur le même bien avant l'écoulement d'un délai de six ans. Le logement peut en revanche être loué en résidence principale d'un locataire, ou relever d'une autorisation avec compensation, attachée au bien.
L'annexe 1 du règlement le définit par onze sections cadastrales : AN, AO, BP, BO, BR, BS, BT, BY, BV, BW et BX, reportées sur une carte en trait bleu. Dans ce périmètre, un propriétaire ne peut obtenir qu'une seule autorisation de changement d'usage sans compensation, alors que la limite est de deux logements sur l'ensemble de la commune.
Les autres communes dans le Morbihan
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Morbihan.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vannes, règlement communal fixant les critères et conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d'usage de locaux d'habitation en meublés de tourisme (annexe à la délibération du 18 décembre 2023, point n° 13), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vannes, extrait du registre des délibérations du conseil municipal du 18 décembre 2023, point n° 13 : instauration de l'autorisation préalable de changement d'usage et de l'enregistrement des meublés de tourisme, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vannes, page « Les meublés de tourisme », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vannes, page « Un logement loué 9 mois à un étudiant », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, tarifs de la taxe de séjour notifiés dans DELTA, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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