Expert-comptable LMNP dans le Morbihan
Le Morbihan ne compte aucune commune en zone tendue, mais 46 communes en zone touristique et tendue, dont Ploemeur, Sarzeau, Quiberon et Carnac ; Lorient et Vannes, les deux villes les plus peuplées, restent hors liste.
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La location meublée dans le Morbihan en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
46 sur 249
18,5 % de la population du département, dont 46 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
3 200 € / m²
15 806 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
2 379 € / m²
44 563 ventes de 2021 à 2025
Un classement touristique qui arme les communes, pas les locataires
Les 46 communes touristiques et tendues du Morbihan regroupent 18,5 % de la population, les 203 autres 81,5 %. Pour un loueur en meublé, ce classement ouvre notamment à la commune deux leviers : majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et soumettre le changement d'usage à autorisation sans motivation particulière. Il rend aussi la taxe sur les logements vacants applicable de plein droit, mais celle-ci ne vise que les logements vides.
Il n'entraîne en revanche ni plafonnement du loyer à la relocation, ni encadrement du niveau des loyers, expérimentation réservée à neuf territoires désignés par décret et prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation : aucun de ces deux dispositifs ne s'applique à un bail meublé à l'année à Quiberon, à Arradon ou à Lorient.
Golfe du Morbihan et baie de Quiberon : l'autorisation est déjà la règle
Bien que hors liste, Vannes a institué l'autorisation préalable de changement d'usage et l'enregistrement des meublés de tourisme par une délibération du conseil municipal du 18 décembre 2023, adoptée à l'unanimité. Le règlement limite chaque propriétaire à deux autorisations simultanées, dont une seule dans le périmètre du centre-ville, délivrées pour 3 ans renouvelables une fois aux personnes physiques. Golfe du Morbihan - Vannes agglomération, qui instruit les dossiers pour six communes, indique une application depuis le 1er juillet 2024 à Vannes, Arradon et Larmor-Baden, et depuis le 1er septembre 2024 à Saint-Gildas-de-Rhuys, Sarzeau et Séné.
Plus à l'ouest, Auray Quiberon Terre Atlantique recense 15 communes, dont Auray, Carnac, Quiberon et Locmariaquer, qui exigent un numéro d'enregistrement pour toute location et, pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, une autorisation de changement d'usage.
Côté fiscalité locale, 42 des 46 communes touristiques et tendues appliquent en 2026 la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, au taux maximal de 60 % à Quiberon, Arradon ou Ploemeur, à 45 % à Sarzeau. Le fichier de la DGFiP n'en mentionne aucune pour Carnac ni pour Guidel.
Carnac, Vannes, Pontivy : trois niveaux de prix
Pour les ventes de 2021 à 2025, la médiane des appartements atteint 5 738 €/m² à Carnac et 5 320 €/m² à Quiberon, contre 3 771 €/m² à Vannes, 2 424 €/m² à Lorient et 1 740 €/m² à Pontivy. À Lorient comme à Vannes, la médiane des maisons dépasse celle des appartements, à 2 842 et 4 023 €/m².
Les loyers d'annonce au 3e trimestre 2025 d'un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, varient beaucoup moins : 13,4 €/m² à Lorient, 14,1 €/m² à Vannes, 14,8 €/m² à Quiberon, mais 8,7 €/m² à Guer. Ils ne reflètent ni un loyer meublé ni un tarif saisonnier.
Principales communes dans le Morbihan
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Lorient | 58 329 | Non tendue | 2 424 € | 2 842 € | 13,4 |
| Vannes | 55 790 | Non tendue | 3 771 € | 4 023 € | 14,1 |
| Lanester | 23 263 | Non tendue | 2 136 € | 2 462 € | 13,2 |
| Ploemeur | 18 872 | Zone touristique et tendue | 3 850 € | 3 481 € | 14,1 |
| Hennebont | 15 910 | Non tendue | 2 344 € | 2 375 € | 12,8 |
| Pontivy | 14 640 | Non tendue | 1 740 € | 1 608 € | 11,5 |
| Auray | 14 207 | Non tendue | 3 513 € | 3 421 € | 13,8 |
| Saint-Avé | 12 470 | Non tendue | 3 322 € | 3 085 € | 14,3 |
| Guidel | 12 338 | Zone touristique et tendue | 3 314 € | 3 431 € | 12,6 |
| Ploërmel | 10 163 | Non tendue | 2 058 € | 1 957 € | 11,6 |
| Séné | 9 554 | Non tendue | 3 633 € | 3 834 € | 13,7 |
| Sarzeau | 9 212 | Zone touristique et tendue | 4 381 € | 4 134 € | 13,4 |
| Theix-Noyalo | 8 500 | Non tendue | 3 571 € | 3 077 € | 12,8 |
| Questembert | 8 133 | Non tendue | 2 101 € | 2 325 € | 11,5 |
| Elven | 6 651 | Non tendue | 2 437 € | 2 564 € | 11,9 |
| Guer | 6 208 | Non tendue | 1 956 € | 1 737 € | 8,7 |
| Arradon | 5 835 | Zone touristique et tendue | 4 576 € | 4 795 € | 14,6 |
| Muzillac | 5 089 | Non tendue | 2 653 € | 2 729 € | 12,0 |
| Quiberon | 4 876 | Zone touristique et tendue | 5 320 € | 4 793 € | 14,8 |
| Carnac | 4 194 | Zone touristique et tendue | 5 738 € | 5 302 € | 14,4 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes dans le Morbihan
Oui, à condition d'obtenir une autorisation de changement d'usage, exigée à Vannes depuis le 1er juillet 2024, en plus du numéro d'enregistrement. Selon la délibération du 18 décembre 2023, un propriétaire ne peut détenir que deux autorisations simultanées, dont une seule dans le périmètre du centre-ville. Une résidence principale louée moins de 120 jours par an n'a pas besoin de cette autorisation, mais doit être enregistrée auprès de l'agglomération.
Non. Carnac est classée en zone touristique et tendue, liste qui n'emporte ni l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, ni l'encadrement du niveau des loyers. Si vous passez une résidence secondaire en location saisonnière, Auray Quiberon Terre Atlantique indique en revanche qu'une autorisation de changement d'usage est requise à Carnac, en plus du numéro d'enregistrement.
Oui en 2026 : la DGFiP recense une majoration de 45 % votée par Sarzeau sur la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, par délibération du 25 septembre 2023. Elle vise un logement meublé non affecté à l'habitation principale, dont vous êtes redevable au 1er janvier. Une maison louée à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale n'y est pas soumise.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Vannes, extrait du registre des délibérations du conseil municipal du 18 décembre 2023, point n° 13 : instauration de l'autorisation préalable de changement d'usage et de l'enregistrement des meublés de tourisme, consulté le 15 septembre 2026.
- Golfe du Morbihan - Vannes agglomération, page Meublés de tourisme, consulté le 15 septembre 2026.
- Auray Quiberon Terre Atlantique, page Meublés de tourisme, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes applicables en 2026 (hors taux), variables THSURTAXRSTAU et THSURTAXRSDAT, consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV (mise à jour du 30/12/2025), consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025 : majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-7, consulté le 15 septembre 2026.
- Code général des impôts, art. 232 (taxe annuelle sur les logements vacants), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers (version en vigueur), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 : encadrement des loyers, consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), art. 140, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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