Expert-comptable LMNP à Bastia
À Bastia, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige depuis le 1er octobre 2023 une autorisation de changement d'usage dès la première nuitée, et une compensation dans un périmètre renforcé qui inclut Cardo et Toga.
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Louer en meublé à Bastia : les repères officiels
46 867 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
2 807 € / m²
3 029 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
4 154 € / m²
3 158 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
13,6 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Déclaloc, autorisation de trois ans et périmètre renforcé
Par délibération n° 2023/JUIN/01/03 du 1er juin 2023, le conseil municipal de Bastia a institué la procédure de changement d'usage pour les meublés de tourisme. Depuis le 1er octobre 2023, sur toute la commune, chaque meublé doit être déclaré sur Déclaloc pour obtenir un numéro d'enregistrement, et une résidence secondaire ne peut être louée à des touristes, dès la première nuitée, sans autorisation. Pour un particulier, celle-ci est personnelle et valable trois ans, reconductible sur demande ; la résidence principale reste louable 120 jours par an sans autorisation.
Le règlement délimite un périmètre renforcé : zone de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat, portions du boulevard Paoli et de la rue César Campinchi, quartiers de Cardo et de Toga. Depuis le 1er mars 2024, la compensation y est exigée des personnes morales dès le premier logement et des particuliers au-delà d'une autorisation par foyer fiscal. Depuis la révision du 13 novembre 2025, un particulier propriétaire du bien depuis moins de cinq ans y est aussi soumis, et l'achat de titres de commercialité n'est plus admis ; la remise en location d'un logement vacant depuis au moins deux ans peut y servir de compensation.
Un bilan municipal et des taxes locales à connaître
Dans son bilan publié le 10 juillet 2026, la Ville indique que 233 logements ont été remis sur le marché de la location annuelle et que près de 70 % des meublés de tourisme se concentrent dans le périmètre renforcé. La Communauté d'agglomération de Bastia a par ailleurs supprimé, par une délibération du 30 septembre 2024 selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, les exonérations de cotisation foncière des entreprises du 3° de l'article 1459 du CGI, qui dispensaient le loueur de tout ou partie de son habitation personnelle en meublé.
Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Bastia une majoration de 50 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale. La taxe de séjour relève de la Communauté d'agglomération, au régime du réel, avec une délibération prenant effet en 2026 et un taux de 5 % du prix de la nuitée pour les hébergements sans classement, hors taxes additionnelles.
Des appartements sous la médiane de la Haute-Corse
De 2021 à 2025, les 1 885 ventes d'appartements bastiais affichent une médiane DVF de 2 807 €/m², sous la Haute-Corse (3 029 €/m²) et Furiani (3 124 €/m²) ; les maisons, avec seulement 90 ventes, atteignent 4 154 €/m². L'indicateur de loyer d'annonce 2025 d'un appartement type non meublé, charges comprises, vaut 13,6 €/m² à Bastia, sous Furiani (14,1 €/m²), et ne dit rien des loyers meublés.
Questions fréquentes à Bastia
Très probablement. Toga fait partie du périmètre renforcé et, depuis la révision du règlement du 13 novembre 2025, toute demande d'un particulier propriétaire du bien depuis moins de cinq ans y est soumise à compensation, sauf bien ayant déjà bénéficié d'une autorisation hors cession ou reçu par succession. La compensation doit se situer dans le même périmètre ; l'achat de titres de commercialité n'est plus accepté. La demande se dépose en ligne, via Déclaloc.
Aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire tant que la location reste dans la limite de 120 jours par an. La Ville exige en revanche une déclaration préalable sur Déclaloc pour obtenir un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur vos annonces, et pour déclarer la taxe de séjour. Ce numéro est obligatoire à Bastia depuis le 1er octobre 2023, avant même l'ouverture du téléservice national annoncée pour le 4e trimestre 2026.
Non. La compensation ne s'applique que dans le périmètre renforcé. Hors de ce secteur, un particulier doit tout de même obtenir une autorisation temporaire de changement d'usage, valable trois ans et reconductible, que la Ville apprécie au regard de la mixité sociale, de l'équilibre entre habitat et emploi et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements : elle n'est donc pas automatique.
Les autres communes en Corse
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Corse.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bastia, « Meublés de tourisme : foire à questions », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bastia, règlement municipal révisé fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation en meublés touristiques de courte durée, consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bastia, « Régulation des meublés de tourisme à Bastia : après 2 ans d'application, 233 logements rendus aux Bastiais » (10 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Bastia, « Déclarer un meublé de tourisme », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des groupements à fiscalité propre 2026 (hors taux), enregistrement de la CA de Bastia, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, descriptif du fichier des délibérations des groupements 2026 (Descriptif_DelibGFP26.xlsx), consulté le 15 septembre 2026.
- Code général des impôts, article 1459 (exonérations de cotisation foncière des entreprises), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Bastia, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements de Bastia, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
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