Mis à jour le 3 septembre 2026 — zonage FRR et loi de finances pour 2026 (art. 55 et 112).
ZRR, FRR : ce que le zonage rural change vraiment pour un LMNP
Non : une location meublée ordinaire n’ouvre droit à aucune exonération d’impôt sur ses bénéfices en zone rurale. La ZRR — zone de revitalisation rurale — a été remplacée le 1er juillet 2024 par le zonage France ruralités revitalisation (FRR). Son exonération, à l’article 44 quindecies A du code général des impôts, ne vise que les activités « industrielles, commerciales ou artisanales au sens de l’article 34 ». Et le BOFiP, la doctrine du fisc opposable à lui, en exclut la location d’immeubles.
Restent deux exonérations d’impôts locaux — taxe foncière et taxe d’habitation —, suspendues à un vote de votre commune. Et une seule porte côté bénéfices : les prestations para-hôtelières.
Le régime est expliqué dans notre guide pour investir en LMNP en 2026. Ici, une question : que rapporte le classement FRR de votre commune ?
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque exclusion citée est relevée au texte, sur Légifrance et au BOFiP dans leur version en vigueur.
1. Votre location meublée est exclue de l’exonération d’impôt sur les bénéfices
Le texte fait envie : pour une activité créée ou reprise en FRR entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2029 — depuis le 1er janvier 2025 en FRR « plus » —, le bénéfice échappe à l’impôt 59 mois, puis n’est imposé que sur 25 %, 50 % et 75 % trois ans durant (BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-40).
Le verrou tient en une ligne : sont visées les activités « industrielles, commerciales ou artisanales au sens de l’article 34 », ou professionnelles (article 92). Or BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150 (29 juillet 2026) tranche : « Les activités de gestion et de location d’immeubles sont exclues, car elles n’entrent pas dans le champ de l’article 34 du CGI. »
Le chaînon que personne ne pose : vos loyers meublés relèvent des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie du commerce — mais par l’article 35, non par l’article 34. Le § 190 le dit sans détour : les activités de location « de locaux d’habitation meublés au sens du 5° et du 5° bis du I de l’article 35 du CGI ne sont pas éligibles ». La ZRR les excluait déjà.
2. L’exception para-hôtelière : ménage quotidien et linge fournis
Le même paragraphe ouvre pourtant une porte.
« La prestation de fourniture de logement meublé doit au moins comprendre l’entretien quotidien des chambres ainsi que l’entretien et la fourniture du linge de maison, sans que ces prestations soient optionnelles ou facturées séparément. À défaut, l’activité ne saurait être éligible au régime de faveur. »
BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10, § 150 (29 juillet 2026).
Traduction : rendez le service d’un hôtel, l’administration vous traite en hôtelier. Deux cas sont visés : le meublé de tourisme constituant votre habitation personnelle et la chambre d’hôtes. Le § 190 laisse dehors, lui, les « meublés saisonniers sans prestations complémentaires à caractère hôtelier ».
Ce n’est pas le test de la TVA : l’article 261 D, 4°, b du CGI demande trois services sur quatre — petit déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception même non personnalisée — sur des séjours d’au plus 30 nuitées, quand le FRR exige le ménage quotidien. Un gîte loué à la semaine, ménage en fin de séjour, passe l’un et échoue l’autre.
Le prix est lourd : vous basculez dans la para-hôtellerie, TVA sur les nuitées, régime social différent.
3. Taxe foncière : le vrai gain rural, si la commune a revoté depuis 2025
L’article 1383 E bis autorise communes et intercommunalités à exonérer de taxe foncière bâtie, en zone FRR, les hôtels, les meublés de tourisme classés, étoilés après visite, et les chambres d’hôtes. Les gîtes ruraux non classés n’y sont plus depuis la réécriture du texte pour le zonage FRR : le BOFiP du 1er avril 2026 ne les mentionne plus. Sans classement, rien.
Deuxième piège, le plus rentable : les délibérations prises du temps de la ZRR ont cessé de produire leurs effets le 1er janvier 2025 — une délibération étant le vote du conseil municipal qui décide l’exonération. Les exonérations ZRR ont donc couru jusqu’aux impositions de 2024, pas au-delà (BOI-IF-TFB-10-50-50-60, § 230). Un propriétaire exonéré depuis 2019 dans une commune toujours classée peut avoir tout perdu sans le savoir. Il faut un nouveau vote FRR avant le 1er octobre, pour l’année suivante (article 1639 A bis).
Troisième condition, à votre charge : déposer le 6671-D-SD (CERFA 15532) au service des impôts du bien, avant le 1er janvier de chaque année — pas une fois pour toutes. L’exonération est ensuite permanente, sous un plafond d’aides de minimis (règlement (UE) 2023/2831) hors d’atteinte pour un gîte.
4. Taxe d’habitation : ce n’est plus un avantage rural depuis février 2026
La taxe d’habitation ne frappe plus que les logements autres que la résidence principale — un gîte en fait partie. L’article 112 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 réécrit l’article 1414 bis et supprime la condition de zone : exonérer les meublés classés et les chambres d’hôtes, réservé aux communes FRR, est ouvert depuis le 21 février 2026 à toutes les communes et intercommunalités, sur déclaration avant le 1er mars. Un gîte hors zone rurale peut donc être exonéré, impossible hier : le zonage a perdu son exclusivité. Voir aussi taxe d’habitation du meublé et résidence secondaire.
5. Les six dispositifs, et lequel vise le meublé
| Dispositif | Texte | Condition | Vise le meublé ? |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les bénéfices | CGI 44 quindecies A | FRR 01/07/2024, FRR plus 01/01/2025, fin le 31/12/2029 | Non, sauf para-hôtellerie |
| CFE de zonage (cotisation foncière des entreprises) | CGI 1466 G | Sur délibération, 5 ans, réservée aux entreprises qui ont le 44 quindecies A | Non — elle suit le sort de l’exonération de bénéfices |
| CFE de droit commun | CGI 1459, 3°, b et c | Local dans votre habitation personnelle | Oui, hors zonage → CFE du LMNP |
| Taxe foncière | CGI 1383 E bis | Commune FRR + délibération d’après 2025 + 6671-D-SD annuel | Oui — meublé classé, chambre d’hôtes |
| Taxe d’habitation | CGI 1414 bis et 1407, II, 5° | Déclaration avant le 1er mars ; 1407, II, 5° en vigueur depuis le 21/02/2026, décret L. 324-6 non publié au 03/09/2026 | Oui, plus par le zonage |
| Micro-BIC — un abattement à la place de vos charges | CGI 50-0 | 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € en 2025) ; 30 % jusqu’à 15 000 € sinon | Aucun taux rural depuis les revenus 2025 (loi n° 2024-1039, art. 7) |
Voir l’abattement du LMNP, le micro-BIC, la loi Le Meur.
Trois gestes, dans l’ordre.
- Situez votre commune aux annexes de l’arrêté du 19 juin 2024, modifié par l’arrêté du 14 avril 2025 : annexe I, communes classées ; annexe II, communes sortantes, effets maintenus jusqu’au 31 décembre 2029 (loi n° 2025-127, art. 99, IV, prorogé par la loi n° 2026-103, art. 48). FRR « plus » : arrêté du 9 juillet 2025. Ces deux listes sont inchangées depuis le 9 juillet 2025 (Légifrance, versions en vigueur).
- Demandez le vote en mairie avant le 1er octobre.
- Déposez le 6671-D-SD avant le 1er janvier, la déclaration de 1414 bis avant le 1er mars. Un oubli coûte 1 428 €.
6. Pour aller plus loin
Mise à jour : 3 septembre 2026. Sources : CGI, art. 34, 35, 44 quindecies A, 50-0, 1388, 1383 E bis, 1407, 1414 bis, 1459, 1466 G, 1639 A bis, 261 D ; lois n° 2026-103 (art. 55, 108 et 112), n° 2025-127 (art. 99), n° 2024-1039 (art. 7) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-80-10-75-10 et -75-40 (29/07/2026), BOI-BIC-CHAMP-80-10-70-10 (08/07/2026), BOI-IF-TFB-10-50-50-60 § 230 (01/04/2026) ; arrêté du 19 juin 2024 modifié par l’arrêté du 14 avril 2025 (liste FRR), arrêté du 9 juillet 2025 (liste FRR « plus ») ; code du tourisme, art. L. 324-1, L. 324-3, L. 324-6, D. 324-13 ; CGCT, art. L. 5217-1 ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux global de TFPB, exercice 2025).
Guide informatif. Le zonage FRR et les délibérations communales changent chaque année : vérifiez la version en vigueur avant d’agir.
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