Expert-comptable LMNP dans les Hautes-Alpes
Les Hautes-Alpes ne comptent aucune commune en zone tendue au titre des agglomérations, mais 83 communes classées « zone touristique et tendue », où vivent 45,1 % des habitants, dont Briançon et Embrun.
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La location meublée dans les Hautes-Alpes en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
83 sur 162
45,1 % de la population du département, dont 83 en zone touristique et tendue
Prix médian des appartements
2 625 € / m²
11 502 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
2 651 € / m²
5 152 ventes de 2021 à 2025
Gap hors liste, Briançon classée : ce qui change pour un loueur
Aucune commune des Hautes-Alpes ne figure sur la liste de zone tendue des agglomérations de plus de 50 000 habitants. Au 15/09/2026, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation prévu par le décret n° 2017-1198 ne s'applique donc nulle part dans le département. En location meublée, le préavis du locataire reste d'un mois, comme partout.
Gap, 41 293 habitants, n'est sur aucune des deux listes : la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires y est impossible, et le changement d'usage ne peut y être soumis à autorisation que par une délibération motivée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Briançon, Embrun, Chorges et Guillestre relèvent au contraire de la liste « zone touristique et tendue », où ces deux outils relèvent d'une simple délibération.
Majoration de 60 % à Briançon, de 10 % à Risoul
D'après le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP, 53 des 83 communes classées appliquent la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Briançon a voté 60 % le 13/09/2023, taux également appliqué, entre autres, à Saint-Chaffrey, Névache et Guillestre. La Salle-les-Alpes et Le Monêtier-les-Bains appliquent 40 %, Embrun et Montgenèvre 30 %, Risoul 10 %, tandis que Vars n'en applique pas.
La taxe de séjour relève de plusieurs collectivités. La communauté de communes du Briançonnais la perçoit depuis le 1er janvier 2020 sur huit communes, dont La Grave, Névache et Villar-Saint-Pancrace ; selon elle, les communes de Serre Chevalier-Briançon et de Montgenèvre, classées stations de tourisme, continuent de la collecter directement. À Briançon, le fichier DGFiP des tarifs, qui rattache la délibération à la commune, indique pour un hébergement sans classement 5 % du montant de la nuitée dans la limite d'un plafond (tarif à effet 2025), plus 10 % de taxe additionnelle départementale ; le tarif en vigueur se vérifie sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Montgenèvre et Saint-Chaffrey au-dessus de Gap
Pour les appartements vendus de 2021 à 2025, le prix médian DVF culmine parmi les communes du tableau à 4 127 €/m² à Montgenèvre, devant Risoul (3 681 €/m²) et Saint-Chaffrey (3 597 €/m²) ; Briançon s'établit à 2 635 €/m², Gap à 2 250 €/m², Laragne-Montéglin à 1 347 €/m² et Veynes à 1 265 €/m². À Gap, les maisons se vendent nettement plus cher au m² que les appartements, avec une médiane de 3 043 €.
Côté loyers, l'estimation ANIL des annonces au 3e trimestre 2025, pour un appartement vide de 52 m², donne 14,4 €/m² à Briançon et 12,4 €/m² à Gap. Elle ne mesure ni le loyer d'un meublé ni celui d'une location saisonnière en station.
Principales communes dans les Hautes-Alpes
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gap | 41 293 | Non tendue | 2 250 € | 3 043 € | 12,4 |
| Briançon | 11 411 | Zone touristique et tendue | 2 635 € | 3 670 € | 14,4 |
| Embrun | 6 412 | Zone touristique et tendue | 3 044 € | 3 493 € | 14,5 |
| Laragne-Montéglin | 3 549 | Non tendue | 1 347 € | 2 127 € | 9,5 |
| Veynes | 3 214 | Non tendue | 1 265 € | 1 738 € | 12,6 |
| Chorges | 3 146 | Zone touristique et tendue | 2 769 € | 3 217 € | 13,0 |
| La Bâtie-Neuve | 2 628 | Non tendue | 2 476 € | 2 744 € | 13,1 |
| Guillestre | 2 295 | Zone touristique et tendue | 2 382 € | 2 743 € | 11,8 |
| Tallard | 2 292 | Non tendue | 1 659 € | 2 672 € | 11,3 |
| L'Argentière-la-Bessée | 2 288 | Non tendue | 1 987 € | 2 400 € | 11,9 |
| Saint-Bonnet-en-Champsaur | 2 086 | Zone touristique et tendue | 1 998 € | 2 522 € | 12,1 |
| Saint-Chaffrey | 1 494 | Zone touristique et tendue | 3 597 € | 3 703 € | 15,1 |
| Serres | 1 298 | Non tendue | 1 240 € | 1 622 € | 9,8 |
| Savines-le-Lac | 1 102 | Zone touristique et tendue | 3 393 € | 3 687 € | 11,5* |
| Risoul | 664 | Zone touristique et tendue | 3 681 € | 3 929 € | 14,4 |
| Orcières | 651 | Zone touristique et tendue | 2 325 € | 3 067 € | 12,0* |
| Vars | 588 | Zone touristique et tendue | 3 571 € | 4 381 € | 13,1* |
| La Grave | 479 | Zone touristique et tendue | 2 957 € | 3 583 € | 11,1* |
| Montgenèvre | 461 | Zone touristique et tendue | 4 127 € | 5 066 € | 13,0* |
| Puy-Saint-Vincent | 270 | Zone touristique et tendue | 2 352 € | 3 057 € | 10,5* |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Étape 4
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Questions fréquentes dans les Hautes-Alpes
Tout dépend de votre situation au 1er janvier : si vous êtes alors redevable de la taxe d'habitation du logement, la majoration s'applique. Saint-Chaffrey l'a fixée à 60 % de la part communale par délibération du 28/09/2023, taux retenu pour 2026 dans le fichier DGFiP ; La Salle-les-Alpes et Le Monêtier-les-Bains ont choisi 40 %. Si un locataire y a sa résidence principale à cette date, elle ne joue pas.
Le plafonnement du loyer de relocation prévu par le décret n° 2017-1198 ne s'applique pas à Gap : il ne vise que les communes de la liste de zone tendue des agglomérations de plus de 50 000 habitants, et les Hautes-Alpes n'en comptent aucune. Côté locataire, le préavis reste d'un mois, comme dans toute location meublée.
La communauté de communes du Briançonnais, qui a institué une taxe de séjour communautaire par décision du 20 septembre 2019, applicable depuis le 1er janvier 2020, sur les huit communes de l'Office de tourisme des Hautes Vallées, dont Névache. Pour un hébergement sans classement, le fichier DGFiP indique à Névache 3 % du montant de la nuitée, plafonné, plus 10 % de taxe additionnelle départementale (tarif à effet 2025). Les tarifs dépendent de la catégorie et du classement de l'hébergement : vérifiez celui qui s'applique à votre meublé sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), data.economie.gouv.fr, mise à jour du 24/07/2026, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Tarifs taxe de séjour - Delta à partir de 2024, data.economie.gouv.fr, mise à jour du 29/06/2026, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations sur les taxes de séjour (taxesejour.impots.gouv.fr), consulté le 15 septembre 2026.
- Communauté de communes du Briançonnais, Collecte de la taxe de séjour, consulté le 15 septembre 2026.
- Annuaire des entreprises, Commune de Briançon (SIREN 210500237), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers (version en vigueur), consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8, consulté le 15 septembre 2026.
- DGCL, fiche TH-7 – 2025, majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère du Logement, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (01/09/2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-7, consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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