Mis à jour le 27 août 2026 — sources en fin d'article.

Cotisations sociales du LMNP et du LMP : qui paie quoi, à quel taux, et à qui

Un LMNP — loueur en meublé non professionnel, qui loue meublé sans en faire son métier — ne paie pas de cotisations sociales. Il paie des prélèvements sociaux : 18,6 % de son résultat depuis les revenus 2025, encaissés par le fisc avec l'impôt sur le revenu. Le résultat, c'est le loyer moins ce que l'administration vous laisse en retirer.

Le LMP, le loueur professionnel, est un travailleur indépendant : affilié à la sécurité sociale des indépendants, il verse de vraies cotisations. Reste un troisième cas, presque toujours oublié : la courte durée au-delà de 23 000 € de recettes, qui cotise à l'URSSAF sans être LMP.

La différence n'est pas cosmétique. Un prélèvement social est un impôt : vous versez, vous n'achetez rien. Une cotisation ouvre des droits — retraite, maladie, indemnités journalières. Un LMNP qui déclare des loyers vingt ans ne valide aucun trimestre. Pour l'impôt lui-même, voyez la fiscalité du loueur en meublé, impôt et social réunis.

1. Trois régimes sociaux, pas deux : lequel est le vôtre

On oppose partout LMNP et LMP. Il y en a trois — la troisième attrape des loueurs qui se croyaient tranquilles.

Les recettes du foyer : tous les meublés d'une même déclaration, les vôtres, ceux de votre conjoint, ceux de vos enfants rattachés. Fondements : art. L. 136-6 (f du I) et L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale ; art. 155, IV du code général des impôts (CGI).

Un repère : studio loué à l'année, 12 000 € de loyers, un salaire à côté — première ligne. Aucun appel de cotisation ne viendra : rien à faire.

2. LMNP : 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat, depuis les revenus 2025

Ce que recouvrent les 18,6 %

La CSG du patrimoine est passée de 9,2 à 10,6 % : article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), applicable dès les revenus 2025 déclarés en 2026. L'administration l'écrit sans détour : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % » (impots.gouv.fr, 17 juillet 2026). Le meublé porte le taux fort ; la location nue, un logement loué vide, reste à 17,2 %.

Sur quoi ils se calculent

La base est celle de votre impôt, jamais vos loyers bruts.

Le micro-BIC est le régime par défaut : le fisc retire un forfait de vos loyers, sans justificatif. La base est ce qui reste après cet abattement — 50 % en longue durée, 30 % pour un meublé de tourisme non classé (l'abattement qui fixe la base des 18,6 %).

Au régime réel, on déduit les charges payées, puis l'amortissement : l'usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. La base est le résultat net — 0 € s'il est nul ou négatif.

6,8 points de CSG déductible

Une part de la CSG payée se retire de votre revenu imposable l'année suivante : 6,8 points, inchangés (art. 154 quinquies, II du CGI). La CSG passant à 10,6 %, la fraction déductible tombe de 74 à 64 % : le 1,4 point de hausse n'est pas déductible. Report d'office en case 6DE, un an plus tard — 476 € sur les 7 000 € ci-dessus.

3. Personne ne vous appellera : le fisc encaisse, vous ne faites presque rien

« À qui verser mes 18,6 % ? » À personne. Ces prélèvements sont établis et recouvrés comme l'impôt sur le revenu : même avis, ligne à part, et même acompte prélevé le 15 de chaque mois (art. 1663 C du CGI, ou quatre échéances trimestrielles sur option), réajusté en septembre. Vous n'avez rien à reporter : l'administration part des cases meublées de votre déclaration.

Les gestes, dans l'ordre. Déclarer vos loyers au printemps sur la 2042 C PRO, l'annexe « revenus non salariés » (la déclaration LMNP, les dates limites 2026). Vérifier à l'été la ligne « prélèvements sociaux » de l'avis. Puis laisser courir l'acompte : environ 108 € par mois pour les 1 302 € de l'exemple.

Ce que coûte l'oubli. Rien côté URSSAF, tout côté fisc : une déclaration en retard entraîne une majoration de 10 % de l'impôt sur le revenu (art. 1758 A, I du CGI), 20 % après mise en demeure, 40 % passé trente jours (art. 1728, 1-b). Elle frappe l'impôt, pas les 18,6 %, que le BOFiP en exclut expressément (BOI-CF-INF-20-10-10, § 40) — voir le retard de déclaration.

Sans rapport : la cotisation foncière des entreprises, impôt local de décembre, dû en LMNP comme en LMP.

4. LMP : affiliation obligatoire aux indépendants, cotisations sur le résultat

Le loueur professionnel est un travailleur indépendant : immatriculation au guichet unique des entreprises, puis affiliation d'office à la sécurité sociale des indépendants. Ses prélèvements sociaux de patrimoine disparaissent : les cotisations les remplacent, sans s'y ajouter.

Depuis les revenus 2025, le calcul a changé. L'assiette — le montant auquel on applique les taux — est unique : le résultat pris avant déduction des cotisations, puis diminué d'un abattement forfaitaire de 26 %. Elle sert aux cotisations et à la CSG-CRDS (impots.gouv.fr, la réforme de l'assiette sociale).

Ce plafond annuel de la sécurité sociale, montant de référence du système, vaut 48 060 € pour 2026 (arrêté du 22 décembre 2025). En contrepartie, les cotisations sont déductibles du bénéfice et ouvrent de vrais droits.

Ce taux global est la somme des branches du code de la sécurité sociale, refondues par le décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024 : retraite de base 17,15 % sous le plafond plus 0,72 % sur la totalité (art. D. 633-3), retraite complémentaire 8,1 % puis 9,1 % (D. 635-7), maladie-maternité jusqu'à 8,50 % (D. 621-2), invalidité-décès 1,3 % (D. 632-1), allocations familiales 0 % sous 110 % du plafond (D. 613-1) et CSG-CRDS 9,7 %.

5. 23 000 € : deux conditions pour le LMP, une seule pour la courte durée

Le LMP suppose deux conditions à la fois

L'art. 155, IV du CGI exige les deux ensemble :

1. des recettes meublées du foyer fiscal supérieures à 23 000 € toutes taxes comprises, ramenées à une année pleine si l'activité démarre ou cesse en cours d'année ;
2. et ces mêmes recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions de retraite et rentes viagères comprises, autres bénéfices commerciaux, agricoles ou libéraux, rémunérations de gérant.

Les recettes se comptent brutes et toutes taxes comprises ; les autres revenus, pour leur montant net imposable (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40, 110 et 150, version du 15 avril 2026). Franchir 23 000 € ne suffit donc pas.

En courte durée, le seuil suffit à lui seul

Le cas visé : un logement loué à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle qui n'y a pas son domicile. Y franchir les 23 000 € de recettes du foyer déclenche à lui seul l'affiliation aux indépendants — sans comparaison avec vos autres revenus, et sans statut LMP (art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale ; fiche F34102).

Exemple. Les mêmes 30 000 € en saisonnier : affiliation due, quel que soit votre salaire — voir l'affiliation URSSAF en location saisonnière.

6. Au-delà de 23 000 € en courte durée : trois manières de cotiser

Le seuil franchi, trois voies restent ouvertes tant que vos recettes tiennent sous le seuil du micro — 77 700 € sur les recettes 2025, 83 600 € sur celles de 2026, celui de l'art. 102 ter du CGI pour la troisième :

• le micro-entrepreneur, qui verse un pourcentage fixe de ses recettes sans tenir de comptabilité : le micro-social ;
• le travailleur indépendant classique, qui cotise sur son résultat réel comme un LMP ;
• l'option pour le régime général, celui des salariés, à demander lors de l'affiliation (art. L. 611-1, 6° et L. 311-3, 35°).

Au-delà, seul l'indépendant classique reste possible (fiche F34102).

Ce seuil-là n'est pas celui de votre micro-BIC : un meublé de tourisme non classé, borné à 15 000 €, garde donc l'option. L'URSSAF l'ouvre à la courte durée et au tourisme classé, jamais à la longue durée ni aux chambres d'hôtes ; la dépasser la fait tomber au 31 décembre de l'année. Les cotisations sont alors celles du régime général, sans chômage ni retraite complémentaire (urssaf.fr).

Une restriction récente ferme la première porte à beaucoup : depuis le 1^er janvier 2026, les meublés de tourisme non classés ne sont plus éligibles au micro-entrepreneur, leur plafond de micro-BIC de 15 000 € étant inférieur au seuil d'affiliation. Restent éligibles les meublés classés, ceux qui ont leurs étoiles après visite d'un organisme agréé, à 6 % des recettes ; et la location meublée d'habitation à 21,2 %, taux appliqué aux chambres d'hôtes depuis les revenus 2025 (art. D. 613-4 du code de la sécurité sociale ; fiche F39451).

Les gestes : s'immatriculer au guichet unique dès l'année du franchissement, y choisir son régime, puis déclarer son chiffre d'affaires à l'URSSAF. Ce que coûte l'oubli : un rappel des cotisations non prescrites, majorations en sus — voir les sanctions URSSAF.

Les chambres d'hôtes ont un seuil à elles : l'affiliation est due dès que le revenu imposable — non les recettes — dépasse 13 % du plafond de la sécurité sociale, soit 6 248 € en 2026 (art. L. 611-1, 5°) — voir les chambres d'hôtes en LMNP.

7. À la revente, c'est 17,2 %, pas 18,6 %

C'est l'erreur la plus fréquente depuis la réforme. La plus-value immobilière des particuliers figure dans la liste limitative du IV de l'art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui y maintient la CSG à 9,2 %. Son taux reste 17,2 %, plus 19 % d'impôt : 36,2 % avant les abattements pour durée de détention, qui effacent l'impôt à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 (fiche F10864). Le LMNP qui revend est dans ce cas.

Troisième ligne : la plus-value à court terme du LMP, c'est la part du gain correspondant aux amortissements déjà déduits. Elle reste dans l'assiette des cotisations et de la CSG-CRDS même quand l'art. 151 septies du CGI l'exonère d'impôt : « cette exonération n'est pas prise en compte dans la base de calcul des cotisations et contributions sociales », écrit la notice DGFiP 2041-DRI, qui la fait redéclarer en DSBC / DSBD. La plus-value à long terme, elle, reste hors de cette base. Exonéré ne veut pas dire gratuit (la plus-value à court terme du LMP).

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 27 août 2026. Sources vérifiées sur le texte consolidé en vigueur, lu dans l'open data LEGI de la DILA : code de la sécurité sociale, art. L. 131-6, L. 136-3, L. 136-6 (f du I, version du 16 février 2025), L. 136-7 (I, 2°, version du 21 février 2026), L. 136-8 (I, 2° et IV, version du 27 juin 2026), L. 611-1 (5° et 6°, version du 16 décembre 2020), L. 311-3 (35°), D. 613-1, D. 613-4, D. 621-1, D. 621-2, D. 632-1, D. 633-3 (version du 7 juillet 2024), D. 635-7 ; CGI, art. 50-0, 102 ter, 154 quinquies II (version du 27 juin 2026), 155 IV, 151 septies, 1663 C, 1728 (1, b et c), 1758 A ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 ; décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024 ; arrêté du 22 décembre 2025 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 (15 avril 2026) et BOI-CF-INF-20-10-10 ; notice DGFiP 2041-DRI (n° 52348#06) ; impots.gouv.fr (17 juillet 2026) ; service-public.gouv.fr F34102 et F39451 ; urssaf.fr, économie collaborative.

Guide informatif. Le taux global de 30 % est une reconstitution à partir des taux du code de la sécurité sociale : le montant exact dépend du résultat, du plafond de l'année et des branches appelées.