Mis à jour le 27 août 2026 — sources en fin d'article.
Liasse fiscale LMNP : la 2031 et ses annexes 2033, de quoi elles sont faites et où elles vont
Une liasse fiscale, c'est le dossier de chiffres qu'une activité remet chaque année au fisc. En location meublée : une déclaration, la n° 2031-SD, et ses annexes, les tableaux 2033. Elle ne déclare pas vos loyers mais votre résultat — ce qu'il en reste une fois les dépenses retirées.
Qui la dépose ? Les loueurs au régime réel, celui où l'on déduit ses dépenses pour leur montant exact. Au micro-BIC — le régime forfaitaire, où le fisc retire d'office 50 % ou 30 % des recettes — aucune liasse, juste une case à remplir. Elle part par internet, jamais sur papier : 5 mai 2026, ou 20 mai en télétransmission. Son résultat est ensuite recopié sur la 2042-C-PRO, l'annexe professionnelle de votre déclaration de revenus.
Cette page dit ce que la liasse contient, qui la dépose, comment elle part, ce qu'elle déclenche. Elle prolonge la procédure complète de déclaration LMNP, le guide parent. Pour remplir les cases une à une : le pas-à-pas de la liasse 2026.
Une liasse ne se découvre pas en mai : c'est la sortie d'une comptabilité tenue toute l'année.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque tableau cité est relevé sur la notice officielle 2033-NOT-SD 2026.
1. La 2031-SD, c'est votre déclaration de revenus version entreprise
La 2031-SD (cerfa n° 11085) déclare votre résultat : les loyers, moins les charges, moins les amortissements — l'usure comptable du logement et des meubles, retirée du revenu imposable chaque année sans rien débourser. Bénéfice ou perte, elle est due. L'imprimé porte ses fondements en en-tête : art. 53 A ou 302 septies A bis du code général des impôts.
Trois cadres — identité, renseignements, récapitulatif du résultat — plus l'annexe 2031-BIS-SD ; le détail vit dans les tableaux 2033.
La déposent tous les loueurs au régime réel, sans montant plancher — plafond du micro-BIC dépassé, ou réel choisi pour amortir. Au micro-BIC, un abattement — un pourcentage retiré d'office des recettes, censé couvrir les dépenses — et une case sur la 2042-C-PRO suffisent.
Exemple. Un studio loué à l'année rapporte 24 000 € en 2026 : sous le plafond du micro-BIC longue durée (83 600 € de recettes 2026 ; 77 700 € pour les recettes 2025, art. 50-0 du CGI). Opter pour le réel rend pourtant la liasse obligatoire dès le premier euro. Un meublé de tourisme non classé à 18 000 € dépasse, lui, le plafond de 15 000 € et bascule au réel de plein droit.
À lire ensuite : le régime réel LMNP.
2. Ce qu'il y a dedans : neuf documents, dont quatre vous concernent
Le réel simplifié — la version allégée du régime réel, celle de presque tous les loueurs — compte neuf documents : la 2031-SD, sept tableaux 2033 et un état de suivi. Un particulier en dépose quatre, parfois trois.
| Document | Ce qu'il porte | Dû en LMNP ? |
|---|---|---|
| 2031-SD (+ 2031-BIS-SD) | La déclaration de résultat | Toujours |
| 2033-A | Le bilan simplifié : ce que l'activité possède, ce qu'elle doit | Oui, sauf dispense |
| 2033-B | Le compte de résultat — recettes et dépenses — puis le résultat imposable | Toujours |
| 2033-C | Les immobilisations — logement, meubles, travaux — et leurs amortissements | Toujours : le cœur du dossier |
| 2033-D | Provisions (dépenses futures anticipées), déficits, rubriques sociales 690 à 693 | Rarement : presque tout reste vide |
| 2033-E | Effectifs et valeur ajoutée | Seulement au-delà de 152 500 € HT |
| 2033-F et 2033-G | Capital social, filiales détenues | Non : sociétés |
| État de suivi (art. 39 C, II) | Les amortissements que la loi interdit de déduire, mis en réserve | Oui, si un exercice a été plafonné |
La notice est formelle : « les entreprises individuelles n'ont pas à servir les tableaux nos 2033-F-SD et 2033-G-SD » (notice 2033-NOT-SD 2026). Le seuil du 2033-E est de 152 500 € HT, pas 286 000 €.
L'état de suivi n'est pas un cerfa : son modèle est publié au BOFiP (BOI-FORM-000038). Il recense « les amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée » par le II de l'art. 39 C du CGI — ceux qu'un loyer net trop faible empêche de déduire cette année-là, et qui restent déductibles plus tard (l'amortissement LMNP).
Exemple. À 18 400 € de loyers : 2031-SD, 2033-A, 2033-B, 2033-C — quatre documents, pas neuf. Avec la dispense : trois.
Case par case : le pas-à-pas de la liasse 2026.
3. 286 000 € : le seuil qui fait passer du réel simplifié au réel normal
Au-delà d'un certain niveau de recettes, les 2033 laissent la place à une liasse bien plus longue : 2050 à 2057 pour les comptes, 2058-A à 2059-G pour le calcul fiscal. C'est le réel normal, avec bilan complet. La bascule se fait à 286 000 € de recettes pour les exercices 2026 à 2028, contre 254 000 € pour les recettes 2025 — III de l'art. 302 septies A bis du CGI, renvoyant à l'art. L. 162-4 du code des impositions sur les biens et services (art. A. 162-7, arrêté du 27 janvier 2026).
Le piège. Le b du III de l'article 302 septies A bis range les entreprises en trois catégories, et la location meublée d'habitation tombe dans les autres entreprises : 286 000 €. Le meublé de tourisme non classé a sa propre ligne, au même plafond. Le meublé de tourisme classé n'y échappe pas : depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7, applicable aux recettes 2025), plus aucune location meublée ne relève de la « fourniture de logement » et de son plafond de 945 000 € — 840 000 € sur les recettes 2025 (BOI-BIC-DECLA-10-10-10, 19 août 2026). Ce gros chiffre ne vaut plus que pour les ventes de marchandises et l'hôtellerie : le meublé classé, les chambres d'hôtes et l'appartement loué à l'année basculent tous au réel normal à 286 000 € (254 000 € sur les recettes 2025).
Exemple. Douze studios à 24 000 € font 288 000 € : réel normal. Onze studios font 264 000 € : réel simplifié. Deux mille euros séparent les deux mondes.
4. Ce qu'il faut avoir tenu toute l'année pour pouvoir la produire
Une liasse recopie une comptabilité. Le réel en impose trois pièces.
Une comptabilité d'engagement : un loyer s'enregistre à la date où il est dû, pas où il est encaissé (art. 38, 2 bis et 54 du CGI) — le loyer de décembre payé le 3 janvier appartient à décembre.
Un plan d'amortissement par composants : le logement découpé en parties — gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements — chacune amortie sur sa propre durée.
Un fichier des écritures comptables (FEC) : le fichier informatique de toutes vos écritures de l'année, que l'administration peut réclamer lors d'un contrôle (art. L. 47 A, I du LPF). Gardez les justificatifs six ans (art. L. 102 B du LPF), les livres dix ans (art. L. 123-22 du code de commerce).
La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé (art. 199 quater B du CGI) est abrogée par l'art. 11 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) : dernière application aux revenus 2024. La majoration de 25 % des non-adhérents ayant elle aussi disparu (revenus 2023), l'organisme agréé n'apporte plus aucun avantage fiscal — et aucun texte n'impose la signature d'un expert-comptable : seul le dépôt est obligatoire.
Exemple. 700 € d'honoraires comptables. Jusqu'aux revenus 2024, la réduction plafonnée à 915 € en absorbait la moitié. Depuis, c'est une charge déductible : elle baisse votre résultat de 700 €, donc votre impôt d'environ 340 € à 30 % de tranche marginale — le taux qui frappe la dernière part de vos revenus — plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Reste 360 € à votre charge.
Le détail : la comptabilité LMNP.
5. Comment et quand elle part : deux canaux au choix, deux dates
Le papier est refusé. La télétransmission est obligatoire pour toute déclaration de résultat, quel que soit le chiffre d'affaires (art. 1649 quater B quater du CGI ; BOI-BIC-DECLA-30-60-40, § 10). Hors téléprocédure, le dépôt coûte 0,2 % des droits, minimum 60 € (art. 1738 du CGI). Et si l'exercice est déficitaire — donc sans droits à payer, le cas de bien des LMNP au réel — l'amende est de 15 € par document, 60 € minimum et 150 € maximum (BOI-CF-INF-10-40-50). Un PDF envoyé par la messagerie sécurisée ne compte pas.
Deux canaux, au réel simplifié. Soit vous saisissez la liasse dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr — mode EFI. Soit un prestataire agréé — logiciel, expert-comptable, plateforme — transmet le fichier à votre place : mode EDI. L'administration cite la 2031 parmi ses services en ligne : « déclarer le résultat des entreprises (… 2031 pour le régime simplifié d'imposition …) » (impots.gouv.fr). L'EDI n'est obligatoire qu'au réel normal, alors qu'on lit souvent l'inverse.
Deux dates, pas une. Le droit commun est le mardi 5 mai 2026, deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (art. 38 bis, I de l'annexe II au CGI ; calendrier fiscal impots.gouv.fr). Quinze jours calendaires s'y ajoutent si vous télétransmettez, soit le mercredi 20 mai 2026. Ce n'est pas une faveur reconduite chaque printemps : le délai est inscrit dans la doctrine administrative depuis 2017, il y figure toujours, et il est à ce titre opposable à l'administration (art. L. 80 A du LPF). Il vaut pour toute entreprise qui transmet « en ligne (via la procédure EFI-RP…) ou par transmission de fichiers (EDI-TDFC…) » (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230) — le réserver à l'EDI prive à tort les déclarants en ligne de deux semaines.
Les gestes, dans l'ordre
- Clôturer les comptes au 31 décembre.
- Éditer le bilan, le compte de résultat et le tableau des amortissements.
- Reporter ces chiffres dans les tableaux 2033.
- Télétransmettre la liasse avant le 20 mai.
- Recopier le résultat sur la 2042-C-PRO.
Dates limites 2026 · déclarer son LMNP en ligne.
6. Ce qu'elle déclenche ensuite : un repère, une case, et 18,6 %
De toute la liasse, une seule ligne voyage : le 2033-B se termine par « Résultat fiscal après imputation des déficits », repère 370 en bénéfice (colonne 1), 372 en perte (colonne 2). Un repère, c'est le numéro imprimé à côté de la case.
Ce montant, et lui seul, part sur la 2042-C-PRO — imprimé n° 11222*28, « revenus 2025 » —, rubrique du bénéfice réel des locations meublées non professionnelles : 5NA en bénéfice, 5NY en déficit. Si vos revenus sont soumis aux cotisations par un organisme de sécurité sociale, ce sont 5NM au bénéfice et 5WE au déficit. Cochez alors « Vos revenus sont soumis à cotisations sociales au titre du régime général des travailleurs indépendants » : sans cette case, rien ne part à l'Urssaf (notice n° 2041-DRI). Les pertes passées se logent en 5GA à 5GJ, une case par année — 5GA pour 2015, 5GJ pour 2024 —, imputables dix ans sur les seuls revenus de la location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI).
Sur cet imprimé, 5NK n'est pas « le bénéfice sans organisme de gestion agréé » : c'est la ligne micro-BIC des meublés de tourisme non classés soumis aux cotisations sociales, entre 5NJ (classés et chambres d'hôtes) et 5NL (autres meublés) (impots.gouv.fr). Quant à « 5NZ », elle ne figure plus nulle part : la distinction adhérent / non-adhérent a disparu des cases en même temps que la majoration, et le réel n'affiche plus que « Revenus imposables cas général » et « Déficits cas général ».
Les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu — tombent d'office à 18,6 % sur ce résultat. Ne le recopiez pas dans la rubrique des revenus soumis aux prélèvements sociaux : vous paieriez deux fois.
Exemple. 18 400 € de loyers − 6 900 € de charges − 11 500 € d'amortissements = 0 € au repère 370, donc 0 € en case 5NA : zéro impôt, zéro prélèvement social. Sans amortissements, 11 500 € en 5NA feraient 3 450 € d'impôt à 30 % de tranche marginale et 2 139 € de prélèvements sociaux — 5 589 €.
Le report : la 2042-C-PRO du loueur en meublé · le calcul de l'amortissement.
7. Ce que coûte l'oubli : 10 %, 40 %, 80 % — et l'amende FEC, une fois par contrôle
Ne pas déposer, ou déposer en retard, relève de l'art. 1728, 1 du CGI. Trois niveaux, selon que l'administration vous a relancé par une mise en demeure, la lettre recommandée qui vous somme de déclarer.
| Situation | Majoration |
|---|---|
| Dépôt spontané, ou dans les trente jours d'une mise en demeure | 10 % |
| Rien déposé trente jours après une mise en demeure | 40 % |
| Activité occulte — jamais déclarée, jamais immatriculée | 80 % |
S'y ajoute un intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (art. 1727 du CGI).
Exemple. Sur 1 032 € d'impôt dû : 103 € en dépôt spontané, 413 € trente jours après une mise en demeure ignorée. Un à quatre, pour un courrier négligé.
Le FEC : une idée fausse qui a longtemps été vraie. Ne pas présenter le fichier des écritures comptables lors d'un contrôle coûte 5 000 € — ou 10 % des droits mis à votre charge si le redressement les rend plus élevés (art. 1729 D du CGI). Cette amende n'est due qu'une seule fois par contrôle, quel que soit le nombre d'exercices vérifiés (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 290, 15 décembre 2021). « 5 000 € par exercice » a été la doctrine jusque-là : trois exercices vérifiés ne font pas 15 000 €.
Un exercice oublié se rattrape : retard de déclaration LMNP.
8. Pour aller plus loin
Mise à jour : 27 août 2026. Sources : art. 53 A, 156, I, 1° ter, 302 septies A bis, 1649 quater B quater, 1727, 1728, 1729 D et 1738 du CGI ; art. 38 bis, I de l'annexe II au CGI ; art. L. 47 A, L. 80 A, L. 102 B et L. 169 du LPF ; art. L. 123-22 du code de commerce ; BOI-BIC-DECLA-30-20-10 § 230, BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026, BOI-BIC-DECLA-10-10-10, BOI-BIC-DECLA-30-60-40, BOI-CF-INF-10-10-20, BOI-CF-INF-10-40-50, BOI-CF-PGR-10-20 et 10-70, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et 20-40-10-40, BOI-FORM-000038, BOI-CF-IOR-60-40-10 § 290 ; notice 2033-NOT-SD, notice 2041-DRI n° 52348#06, imprimés 2033-B-SD et 2042-C-PRO n° 11222*28, calendrier fiscal impots.gouv.fr ; lois n° 2025-127 et n° 2025-1403.
Guide informatif. Les repères et les cases valent pour les imprimés 2026 : ils changent d'une campagne à l'autre.
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