Tout savoir sur le bail mobilité

Le bail mobilité est un type de contrat de location meublée de courte durée, créé par la loi ELAN en 2018 et intégré dans la loi du 6 juillet 1989. Il vise à faciliter le logement temporaire de certaines catégories de locataires (étudiants, stagiaires, professionnels en déplacement, etc.) en offrant un cadre souple et adapté. D’une durée maximale de 10 mois non renouvelable, ce bail meublé spécifique permet aux propriétaires et aux locataires de convenir d’une location provisoire en toute sécurité juridique, sans qu’il soit nécessaire d’engager les procédures d’une location classique de longue durée.

Cadre juridique du bail mobilité

Le bail mobilité a été instauré par la loi ELAN de 2018 (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) et fait désormais partie du dispositif législatif régissant les locations d’habitation (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce nouveau bail a été conçu pour répondre à un besoin non couvert par les baux classiques : permettre la location d’un logement meublé pour une courte durée déterminée, sans reconduction tacite, afin de loger des personnes en mobilité temporaire. Le cadre juridique du bail mobilité offre ainsi plus de flexibilité aux propriétaires tout en sécurisant les locataires concernés, le tout dans le respect des obligations légales (logement décent, contrat écrit, etc.).

Conditions de validité du bail mobilité

Pour qu’un contrat de location soit qualifié de bail mobilité, plusieurs conditions spécifiques doivent être réunies : le public éligible, la durée du bail, la nature du logement et son équipement meublé, notamment.

• Public éligible : Le bail mobilité est réservé à certains locataires. Seul un locataire justifiant, à la date d’effet du bail, être dans l’une des situations suivantes peut en bénéficier :

  • En formation professionnelle (stagiaire en formation, reconversion, etc.) ;

  • Études supérieures (étudiant universitaire, école, etc.) ;

  • Contrat d’apprentissage (alternant en apprentissage) ;

  • Stage (stagiaire en entreprise ou institution) ;

  • Engagement volontaire en service civique ;

  • Mutation professionnelle (salarié muté temporairement dans une autre ville) ;

  • Mission temporaire professionnelle (consultant, intérimaire, travailleur saisonnier en mission de quelques mois).

Durée du bail 

La durée est fixée librement par les parties entre 1 et 10 mois maximum. Il s’agit d’un bail à durée déterminée qui n’est ni renouvelable ni reconductible tacitement. Cela signifie qu’à l’arrivée du terme prévu, le contrat prend fin automatiquement, sans possibilité pour le prolonger au-delà de 10 mois par simple tacite reconduction. Aucune durée minimale n’excède 1 mois, ce qui permet une grande souplesse (par exemple un bail mobilité de 3 mois, 6 mois, etc., selon le besoin du locataire). Il est toutefois possible de modifier une fois la durée initiale par avenant. 

Logement meublé exigé 

Le bail mobilité ne peut porter que sur un logement meublé, c’est-à-dire un logement équipé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement en n’apportant que ses effets personnels. Le logement doit contenir au minimum les équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste du mobilier obligatoire en meublé. Par exemple, le logement doit comporter a minima :

• une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture ;

• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux ou volets) ;

• des plaques de cuisson et un four (ou four à micro-ondes) ;

• un réfrigérateur avec compartiment congélation (ou un congélateur séparé) ;

• la vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires à la préparation et à la prise des repas ;

• une table et des sièges (chaises, tabourets) ;

• des étagères ou rangements suffisants ;

• des luminaires (éclairages pour chaque pièce) ;

• du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur ou balai, seau, etc.).

En résumé, le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois), destiné exclusivement à des locataires en mobilité temporaire (formation, études, mission professionnelle…) et portant sur un logement meublé conforme aux exigences légales. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie (par exemple, durée dépassant 10 mois, locataire ne justifiant pas d’un statut éligible, logement non meublé correctement équipé), le bail risque d’être requalifié en bail classique ou de ne pas produire les effets escomptés.

Clauses et mentions obligatoires dans le contrat

Le contrat de bail mobilité doit impérativement être conclu par écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. En effet, en plus des informations habituelles de tout contrat de location, la loi impose d’inclure des clauses spécifiques pour qu’il soit valable en tant que bail mobilité (faute de quoi, il pourrait être considéré comme un bail meublé standard soumis à d’autres règles). Les éléments suivants doivent notamment figurer dans le contrat :

• Identité des parties : les noms et adresses du bailleur (propriétaire) et du locataire.

• Description du logement : la désignation du logement loué, incluant sa consistance (type de bien, nombre de pièces, etc.), sa destination (usage d’habitation) et sa surface habitable en mètres carrés. Le contrat doit aussi préciser les équipements et parties à usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (par exemple une cave, un parking, un jardin…) et, le cas échéant, la liste des parties communes ou équipements partagés accessibles (ex : local vélo, ascenseur, etc.), ainsi que les équipements de connexion (accès internet, antenne TV collective… si disponibles).

• Durée du bail et date d’effet : la date de prise d’effet (date de début de la location) et la durée prévue du bail mobilité (nombre de mois, avec la date de fin correspondante). Pour rappel, cette durée doit être comprise entre 1 et 10 mois maximum.

• Loyer et charges : le montant du loyer mensuel convenu et celui du forfait de charges locatives, ainsi que les modalités de paiement (par exemple, virement bancaire mensuel à date fixe). Il est également recommandé d’indiquer la périodicité du paiement des charges forfaitaires si elle diffère du loyer. (À noter : le bail mobilité interdisant toute révision en cours de bail, aucune clause d’indexation du loyer ne doit figurer dans le contrat.)

• Motif du bail mobilité : la raison justifiant que le locataire bénéficie de ce bail spécifique. Il s’agit d’indiquer le statut du locataire correspondant (par exemple : “locataire en stage de fin d’études”, “en mission professionnelle temporaire”, “étudiant en master 2”, etc.). Cette mention est essentielle : si elle manque, le contrat pourrait être invalidé en bail classique. Le locataire devra par ailleurs présenter un justificatif de ce statut au moment de la signature du bail.

• Dernier loyer appliqué et travaux récents : si le logement a déjà été loué et que le précédent locataire est parti il y a moins de 18 mois, le bail doit indiquer le montant et la date de paiement du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ceci est requis par les règles d’encadrement des loyers en zone tendue (voir section sur loyer). De plus, le contrat doit mentionner la nature et le montant d’éventuels travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier bail (le cas échéant), car cela peut influencer la fixation du nouveau loyer dans certains cas.

• Absence de dépôt de garantie : une clause doit préciser explicitement que aucun dépôt de garantie n’est exigé par le bailleur pour ce bail. Cette mention informe clairement le locataire de ce droit particulier du bail mobilité (et rappelle au bailleur qu’il ne peut pas en demander un).

• Régime juridique du contrat : le contrat doit comporter une mention indiquant qu’il est conclu en régime de bail mobilité, tel que prévu par la loi (loi du 6 juillet 1989 modifiée). En pratique, il suffit d’intituler le contrat “Bail Mobilité” et/ou d’inclure une phrase du type « Le présent contrat est soumis aux dispositions des articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail mobilité ».

Documents annexes à fournir au locataire

Comme pour toute location meublée, un certain nombre de documents annexes doivent être remis au locataire en même temps que la signature du bail mobilité. Ces annexes visent à informer le locataire sur l’état du logement et les règles applicables. Les principaux documents à fournir sont :

• L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement par le bailleur et le locataire au moment de la remise des clés. Cet état des lieux doit intégrer l’inventaire détaillé du mobilier présent dans le logement (liste des meubles et équipements, avec leur état). Un exemplaire signé est remis à chaque partie.

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) complet du logement, fourni par le bailleur. Ce dossier regroupe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires, destinés à informer le locataire sur certains aspects de la sécurité et de la santé dans le logement. Il comprend notamment :

  • le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie du logement et son niveau d’isolation ;

  • le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le bâtiment a été construit avant 1949 ;

  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (si les installations ont plus de 15 ans ou selon la réglementation en vigueur) ;

  • un État des Risques et Pollutions (ERP), qui informe sur les risques naturels (inondation, sismicité…) ou technologiques (industriels) connus affectant la zone où se situe le logement (ce document est exigé dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques).
    Tous ces diagnostics doivent être en cours de validité et réalisés par des professionnels certifiés. Ils sont regroupés dans un seul dossier remis au locataire.

• Les extraits du règlement de copropriété, si le logement fait partie d’une copropriété (appartement dans un immeuble en copro, par exemple). Le bailleur doit fournir au locataire les pages du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble, à la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi qu’un extrait mentionnant la répartition des charges de l’immeuble entre les lots (quote-part des charges afférente au logement loué). Cela permet au locataire de connaître les règles de vie dans l’immeuble (par ex. interdiction d’activités bruyantes, usage des parties communes) et de savoir quelles charges de copropriété le concernent indirectement via les charges récupérables.

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs. Cette notice, prévue par la loi ALUR, est généralement fournie en annexe des contrats de location. Elle récapitule de façon pédagogique les règles légales essentielles (procédures de congé, obligations d’entretien, etc.). Il est recommandé de la joindre au bail mobilité pour informer le locataire, bien que le contenu spécifique du bail mobilité diffère sur certains points.

Résiliation du bail mobilité : modalités pour le locataire et le bailleur

Étant un contrat de courte durée à échéance fixe, le bail mobilité se termine naturellement à la date prévue sans formalité particulière. Néanmoins, il peut prendre fin de façon anticipée à l’initiative du locataire, alors que le bailleur, lui, ne dispose pas de cette faculté (sauf manquement grave). Voici les règles de résiliation en fonction de la partie qui en est à l’origine :

• Résiliation par le locataire : Le locataire peut décider de quitter le logement à tout moment avant l’échéance, à condition de respecter un préavis d’un mois. Il doit notifier son congé au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). Il peut également remettre en main propre une lettre de résiliation contre récépissé ou signature du bailleur. Une fois la notification envoyée, le délai de préavis de 1 mois commence à courir à partir du jour de réception par le bailleur. Durant ce mois de préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges normalement dus, jusqu’à la fin du préavis, même s’il quitte les lieux plus tôt. Toutefois, si le bailleur trouve un nouveau locataire pour occuper le logement avant la fin du préavis (et avec l’accord du locataire sortant), alors le locataire initial pourra être dispensé du paiement des loyers restants sur la période non occupée. À noter que le locataire n’a pas à justifier sa décision de partir : il peut résilier de manière anticipée pour convenance personnelle ou professionnelle, sans justificatif particulier, en respectant simplement le préavis. Cette flexibilité est un avantage important du bail mobilité pour le locataire.

• Résiliation par le bailleur : Contrairement au locataire, le bailleur (propriétaire) ne peut pas donner congé en cours de bail mobilité. Le bailleur n’a donc pas la possibilité de rompre le bail de façon anticipée avant la date de fin prévue, sauf à engager une procédure judiciaire en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Par exemple, si le locataire ne paie plus le loyer ou dégrade le logement de manière importante, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion, mais cela nécessite une décision de justice (il ne peut pas simplement donner un préavis comme dans un bail classique à l’échéance). En l’absence de faute du locataire, le bailleur doit attendre la fin du bail.

En résumé, la fin du bail mobilité est principalement à l’initiative du locataire (préavis libre d’un mois). Le bailleur, lui, est engagé jusqu’au terme convenu et ne peut reprendre son bien avant, sauf via une action en justice en cas de manquement du locataire. Cette asymétrie est voulue pour protéger le locataire compte tenu de la précarité relative de ce bail de courte durée, tout en donnant la garantie au bailleur de récupérer son logement à la date convenue sans procédure lourde.

Loyer et encadrement des loyers en bail mobilité

Le loyer d’un bail mobilité est, en principe, fixé librement par le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat, en fonction du marché. Néanmoins, il existe des règles d’encadrement des loyers qui peuvent s’appliquer selon la localisation du logement, comme pour les autres baux d’habitation.

• Zones tendues – Encadrement de l’évolution du loyer : Si le logement est situé en zone tendue (zones urbaines de plus de 50 000 habitants où l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande, listées par décret), alors le bail mobilité est soumis aux mêmes restrictions d’évolution du loyer qu’un bail classique. Concrètement, cela signifie que lors d’une nouvelle mise en location, le loyer ne peut pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il est parti depuis moins de 18 mois), à moins que le bailleur n’ait réalisé d’importants travaux justifiant une augmentation, ou que le loyer précédent soit manifestement sous-évalué (des critères spécifiques permettent alors une réévaluation encadrée). Chaque année, un décret encadre la variation des loyers en zone tendue. Le bailleur doit donc vérifier le dernier loyer pratiqué et respecter ces règles. Cette information (montant du dernier loyer et éventuelles améliorations effectuées) doit d’ailleurs figurer dans le bail, comme indiqué plus haut.

• Villes à encadrement du niveau des loyers : Indépendamment des zones tendues, certaines agglomérations appliquent un dispositif d’encadrement du niveau des loyers (Loi ELAN, article 140). C’est le cas par exemple de Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune (93), Est Ensemble (93), Grenoble-Alpes Métropole, etc., qui ont instauré un plafonnement des loyers via un loyer de référence. Si le logement loué en bail mobilité se trouve dans l’une de ces zones et qu’il constitue la résidence principale du locataire pendant la durée du bail, alors le loyer doit respecter les plafonds en vigueur. Un loyer de référence (loyer médian au m² fixé par arrêté préfectoral) y est défini par type de logement et par quartier, avec un loyer maximal (loyer de référence majoré)généralement égal au loyer médian + 20%. Le loyer convenu dans le bail mobilité ne doit pas excéder ce plafond. En pratique, le bailleur se renseigne sur le loyer de référence applicable à son adresse et catégorie de logement, et fixe un loyer en dessous du majoré. S’il souhaite dépasser, il doit justifier d’une caractéristique particulière du logement et obtenir une mention de complément de loyer, ce qui est très encadré. À noter que si le logement n’est pas considéré comme résidence principale du locataire (par exemple bail mobilité pour une personne gardant sa résidence principale ailleurs), l’encadrement du niveau des loyers pourrait ne pas s’appliquer strictement, mais par prudence la plupart des bailleurs respectent le plafond dès lors que le bail relève de la loi de 1989.

• Autres communes : En dehors des zones tendues ou des villes ayant instauré un encadrement spécifique, le loyer d’un bail mobilité est librement fixé par les parties. Le propriétaire peut donc s’aligner sur les prix du marché local pour un meublé de courte durée, en gardant à l’esprit que l’absence de dépôt de garantie et la durée limitée sont des caractéristiques pouvant influencer le loyer (certains bailleurs peuvent appliquer un loyer légèrement supérieur au prorata, compte tenu de la flexibilité offerte, mais il doit rester raisonnable).

• Absence de révision en cours de bail : Quelle que soit la zone, aucune révision du loyer n’est autorisée en cours de bail mobilité. Le contrat ne peut pas contenir de clause d’indexation sur l’IRL (indice de référence des loyers) pendant la durée du bail, car la loi l’interdit expressément pour ce bail de courte durée. Ainsi, le loyer demeure fixe du début jusqu’à la fin du bail, offrant au locataire une visibilité totale sur son budget logement pour la période considérée.

En ce qui concerne les charges locatives, le bail mobilité impose un régime particulier : les charges sont obligatoirement forfaitaires. Le contrat doit donc stipuler un forfait de charges (montant fixe, par mois ou par trimestre par exemple) payé en même temps que le loyer. Il n’y a pas de régularisation ultérieure des charges réelles, contrairement à un bail classique où le locataire paie souvent des provisions avec ajustement annuel. Ce forfait de charges doit être évalué de manière raisonnable par le bailleur, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux dépenses réelles du logement (la loi prévoit ce garde-fou afin d’éviter que le forfait ne serve à contourner un loyer plafonné, par exemple). En pratique, le bailleur calcule le forfait en se basant sur les derniers relevés de charges de l’immeuble et les consommations moyennes (eau, électricité, chauffage…) du logement.

Le contrat de bail précisera la nature des charges couvertes par le forfait (par exemple : “forfait de X € par mois incluant l’eau, l’électricité, le chauffage et les charges de copropriété récupérables”). Le paiement de ce forfait s’effectue généralement à la même échéance que le loyer (mensuellement, sauf accord différent). Par ailleurs, certaines charges individuelles comme l’électricité ou le gaz peuvent, si les parties le souhaitent, être laissées à la charge directe du locataire via ses propres abonnements ; mais en bail mobilité, il est fréquent que le bailleur inclue toutes les charges dans le forfait pour simplifier les démarches du locataire de passage.

En synthèse, le montant du loyer d’un bail mobilité est encadré dans les zones tendues et les villes à loyer réglementé, et il reste fixe sur toute la durée du bail. Les charges locatives sont forfaitaires, sans surprise de régularisation, ce qui permet au locataire de connaître dès le départ le coût total (loyer + charges) qu’il aura à payer chaque mois.

En somme, le bail mobilité se distingue par son caractère temporaire et flexible, l’absence de dépôt de garantie, le ciblage d’un public en mobilité, et des modalités simplifiées (charges forfaitaires, fin automatique). Il offre au bailleur une solution pour louer son bien sur une courte période en toute légalité, et au locataire une formule adaptée à son séjour temporaire sans les coûts et engagements d’un bail long.