Mis à jour le 24 août 2026 — par Quentin Hagnéré, expert en gestion de patrimoine. Sources en fin d'article.

Le statut LMNP en 2026 : qui l'a, à quelles conditions, et ce qu'il coûte vraiment

Le statut LMNP — loueur en meublé non professionnel — ne se demande pas : il s'obtient sans rien signer. Vous louez un logement meublé, vous ne franchissez pas les deux seuils du loueur professionnel, vous êtes LMNP. Ni dossier, ni agrément, ni société à créer.

Vos loyers ne sont alors pas rangés dans les revenus fonciers, la catégorie de la location vide, mais dans les bénéfices industriels et commerciaux — les BIC, celle des commerçants (art. 35, I-5° bis du CGI). Ce rangement ouvre l'amortissement : l'usure comptable du logement, que vous retirez chaque année de vos loyers imposables sans rien débourser. Vous découvrez la location meublée ? Commencez par notre guide de référence sur le LMNP.

Vous ne devenez loueur en meublé professionnel (LMP) que si deux conditions sont réunies la même année (art. 155, IV-2, 2° et 3° du CGI) : vos recettes meublées dépassent 23 000 € pour tout le foyer, et elles dépassent ses autres revenus d'activité. Une seule qui manque, vous restez LMNP. Une seule formalité : déclarer l'activité et obtenir un SIRET dans les 15 jours.

Non, le statut n'a pas été supprimé. Deux choses seulement ont changé : à la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d'achat retenu pour calculer votre gain imposable (section 9) ; et les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu — passent à 18,6 % sur votre résultat (section 3). L'amortissement, lui, est intact.

Trois chiffres à retenir : 23 000 €, le seuil du LMP ; 18,6 %, le coût social de vos bénéfices ; 83 600 €, le plafond du micro-BIC — le régime forfaitaire simplifié — sur les recettes 2026.

1. Le statut LMNP, c'est le régime que vous avez par défaut

Le LMNP n'est pas un statut juridique : ni société, ni entreprise à créer, ni case à cocher. C'est une qualification fiscale, la façon dont l'administration range vos loyers pour les imposer.

Ce rangement vient de l'article 35, I-5° bis du CGI. Louer vide vous place dans les revenus fonciers ; louer meublé, dans les BIC. Deux différences décisives :

• les revenus fonciers ignorent l'amortissement, les BIC l'autorisent, et le régime réel déduit chaque charge pour son montant exact ;
• le déficit — ce qui reste quand vos charges dépassent vos loyers — se reporte dix ans, sur vos seuls revenus de location meublée non professionnelle (art. 156, I-1° ter du CGI).

Un studio loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an : loué vide au micro-foncier, il laisse 5 040 € imposables (réduction de 30 %, art. 32 du CGI) ; en meublé au micro-BIC, 3 600 € ; au régime réel, le plus souvent 0 €, l'amortissement absorbant le reste.

Vous ne recevrez jamais de courrier vous annonçant que vous êtes LMNP : vous le vérifiez chaque année, avec les deux chiffres de la section suivante. Pour le bail — durée, congé, dépôt de garantie —, voyez la location meublée.

2. Les deux conditions du LMP : 23 000 € ET la prépondérance

L'erreur la plus répandue : les deux conditions dont tout le monde parle ne définissent pas le LMNP, elles définissent le LMP. Vous restez LMNP tant qu'au moins une des deux n'est pas franchie (art. 155, IV-2 du CGI).

Condition 2° — plus de 23 000 € de recettes

Les recettes de location meublée de tout le foyer fiscal — vous, votre conjoint, vos enfants rattachés — doivent dépasser 23 000 € dans l'année. Trois précisions :

• ce sont les recettes, pas le bénéfice : tout ce que vous encaissez TTC — loyers, charges refacturées, indemnités d'assurance loyers impayés ;
• tous les biens meublés du foyer s'additionnent ;
• si l'activité a duré moins de douze mois, le seuil se compare à vos recettes ramenées à l'année entière — le prorata ne touche que ce seuil.

Condition 3° — la prépondérance

Vos recettes meublées doivent dépasser les autres revenus d'activité du foyer. Y entrent : traitements et salaires de l'article 79 du CGI — pensions de retraite et rentes viagères comprises, le piège des retraités —, BIC autres que meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux (professions libérales), rémunérations de dirigeants de l'article 62. N'y entrent pas : revenus fonciers, dividendes, intérêts, plus-values. Un propriétaire qui ne vit que de loyers de logements vides a donc zéro revenu d'activité.

Le prorata, en chiffres. Activité ouverte le 1^er octobre : sur les 92 jours restants, vous encaissez 8 000 €. Le seuil se compare non à 8 000 €, mais à l'équivalent d'une année pleine — 8 000 × 365 / 92 = 31 739 €, donc franchi. Rien ne s'annualise en revanche du côté des salaires, dans la seconde condition.

Le basculement est automatique et rétroactif au 1^er janvier de l'année où les deux conditions sont réunies : aucune démarche ne le déclenche ni ne l'empêche. Voir LMP ou LMNP, le passage du LMNP au LMP et les plafonds LMNP et LMP.

3. Trois régimes sociaux, pas deux

On lit partout deux cas : prélèvements sociaux d'un côté, cotisations d'indépendant de l'autre, la frontière étant le LMP. Il y en a trois, et le troisième coûte cher à qui l'ignore.

(a) Longue durée, sans être LMP → prélèvements sociaux de 18,6 %. Votre résultat — vos loyers moins vos charges — entre dans les revenus du patrimoine (art. L. 136-6 du CSS). Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), le taux est de 18,6 % : 10,6 points de CSG, 0,5 de CRDS, 7,5 de prélèvement de solidarité. Aucune cotisation URSSAF : tout passe par votre déclaration de revenus.

(b) Courte durée au-delà de 23 000 € de recettes → sécurité sociale des indépendants (SSI), même en restant LMNP. L'article L. 611-1, 6° du CSS affilie les loueurs dont les recettes dépassent le seuil de l'article 155, IV-2, 2° du CGI. À une condition : que les locaux soient loués à une clientèle qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile. Le critère est la courte durée, pas le classement : un meublé de tourisme classé encaissant 30 000 € affilie à la SSI tout en restant fiscalement LMNP. On lit souvent l'inverse — « seulement si le meublé n'est pas classé » —, c'est faux.

(c) LMP → sécurité sociale des indépendants. Les deux conditions de l'article 155, IV-2 réunies entraînent l'affiliation, avec un minimum de cotisation dû même si votre résultat est nul.

Cas voisin : les chambres d'hôtes s'affilient à la SSI dès que leur revenu imposable — et non leurs recettes — dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, soit 6 248 € en 2026 (art. L. 611-1, 5° du CSS ; PASS de 48 060 €, arrêté du 22 décembre 2025). Voir les chambres d'hôtes.

Ce que la hausse coûte. Sur un bénéfice de 5 000 €, les prélèvements sociaux passent de 860 € (17,2 %) à 930 € (18,6 %) : 70 € de plus par an.

Retenez : 18,6 % sur le résultat, 17,2 % sur la plus-value (section 9). Détail dans cotisations sociales LMNP et LMP et location saisonnière.

4. Le logement : 11 meubles, un DPE au moins F

Le statut suppose un logement réellement meublé : équipé pour y dormir, y manger et y vivre sans rien apporter. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en fixe la liste fermée, onze équipements : literie avec couette ou couverture ; volets ou rideaux occultants dans les chambres ; plaques de cuisson ; four ou micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur, ou à défaut un compartiment à −6 °C ; vaisselle ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères ; luminaires ; matériel d'entretien ménager.

S'y ajoutent la décence — 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et art. 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) — et le calendrier du DPE, l'étiquette de A à G qui note la consommation du logement. Lisez-le comme un niveau minimal exigé : F depuis le 1^er janvier 2025 (un G ne se loue plus, un F se loue encore en 2026), E au 1^er janvier 2028, D au 1^er janvier 2034, pour les logements loués en résidence principale. Voir DPE et location meublée.

Ce que coûte un meuble manquant. Équipement incomplet, et le locataire peut faire requalifier le bail meublé en bail nu par le juge : vos loyers repassent en revenus fonciers, l'amortissement disparaît. Sur un T2 loué 750 € par mois, 9 000 € de loyers annuels basculent en foncier et environ 5 000 € d'amortissement s'évaporent. Deux gestes l'évitent : un inventaire signé par les deux parties annexé au bail, et les factures conservées. Voir les équipements obligatoires.

5. Votre SIRET en 15 jours : la seule formalité

C'est la seule démarche obligatoire, et elle est gratuite. Depuis le 1^er janvier 2023, tout passe par le guichet unique des formalités des entreprises de l'INPI, qui vous immatricule au registre national des entreprises (art. L. 123-36, 5° du Code de commerce), dans le délai de l'article R. 123-239 du même code : 15 jours à compter du premier jour de location, le dépôt étant possible dès le mois qui précède la date déclarée de début d'activité à compter du début d'activité. Vous recevez un SIREN, un SIRET par bien loué — chaque logement est un établissement — et une référence d'obligation fiscale, qui ouvre votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Plusieurs logements ne font qu'une seule activité : un seul régime fiscal, un seul plafond de micro-BIC sur le total des recettes, une seule liasse.

Les cinq gestes, dans l'ordre

1. Dans les 15 jours du début d'activité : déclarer l'activité sur le guichet unique, gratuitement. Voir créer son activité LMNP.
2. Dans la foulée : choisir micro-BIC ou régime réel (section 6). Sans démarche, le micro-BIC s'applique tant que vos recettes restent sous le plafond.
3. Avant le 31 décembre de l'année de création : renvoyer le 1447-C-SD au service des impôts des entreprises — il déclenche votre exonération de CFE la première année. Voir le formulaire 1447-C-SD.
4. Au printemps suivant, avec votre déclaration de revenus : la 2042-C-PRO au micro-BIC ; au réel, la liasse 2031 — déclaration de résultat de l'activité — en plus. Voir les dates limites 2026.
5. Si vous louez à la nuitée ou à la semaine : l'enregistrement en mairie (section 8).

Le choix qui vaut le plus d'argent : la date de début d'activité. Si vous avez acheté le bien pour le louer meublé, elle peut être celle de l'acte notarié, non celle du premier locataire : les frais d'acquisition et les travaux antérieurs deviennent alors amortissables ou déductibles. Sur un bien à 200 000 €, 15 000 € de frais de notaire amortis sur trente ans valent 500 € par an — perdus si vous retenez la remise des clés.

Détail des numéros : immatriculation et numéro SIREN.

6. Micro-BIC ou réel : les seuils datés et le point de bascule

Reste une décision. Le micro-BIC applique un abattement — une réduction automatique de vos loyers, censée représenter vos charges — et vous dispense de comptabilité. Le régime réel déduit vos charges pour leur montant exact, amortissement compris, au prix d'une comptabilité et d'une liasse. Règle de méthode : jamais un seuil sans son année de recettes, les plafonds de l'article 50-0 étant révisés tous les trois ans.

Les chambres d'hôtes sont à 50 %, pas aux 71 % que l'on lit encore : c'était leur régime avant la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), dont l'article 7 a refondu les abattements de l'article 50-0. L'abattement ne descend jamais sous 305 €. Rassurant : dépasser le plafond une seule année ne vous sort pas du micro ; il faut que le seuil soit franchi l'année précédente et celle d'avant (art. 50-0, 1).

Le point de bascule. Le micro-BIC postule que la moitié exactement de vos loyers part en charges. Dès que vos charges réelles plus l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l'emporte — et l'amortissement seul y suffit presque toujours. Un bien acheté 200 000 €, loué 800 € par mois : 9 600 € de recettes, 4 800 € d'abattement au micro, contre 6 000 € d'amortissement du bâti par an, avant même les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Chiffrez votre cas avec le simulateur micro-BIC contre réel.

Un cas particulier revient souvent : l'indivision, plusieurs propriétaires d'un même bien après une succession par exemple. Les plafonds s'apprécient alors sur la totalité des recettes de l'entreprise, jamais sur la part de chaque indivisaire (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516) : voir LMNP en indivision. Détail dans le micro-BIC, le régime réel et passer du micro-BIC au réel.

7. L'amortissement : la charge que vous déduisez sans rien débourser

C'est le cœur économique du statut. L'amortissement, c'est l'usure comptable du logement : chaque année, vous retirez de votre loyer imposable une fraction de la valeur du bien, sans qu'un euro ne sorte de votre compte. Le loyer arrive bien ; il n'est simplement plus imposable. Trois règles encadrent le calcul.

Le terrain ne s'amortit pas, puisqu'il ne s'use pas : isolez sa valeur dans le prix payé, en pratique 10 à 20 % pour un appartement, 20 à 30 % pour une maison, 30 à 40 % en zone tendue. Voir la valeur du terrain en LMNP.

On amortit par composants, pas en bloc : une chaudière ne s'use pas au rythme d'un mur porteur, chaque partie a donc sa durée. Aucun barème légal ne les fixe ; voici la ventilation retenue en pratique.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'article 39 C, II-2 du CGI limite ce que vous déduisez au loyer diminué des autres charges : votre résultat tombe à zéro, jamais en dessous. Exemple : 9 600 € de loyers, 3 500 € de charges, il reste 6 100 € ; votre plan prévoit 7 000 €. Vous déduisez 6 100 €, et les 900 € restants ne sont pas perdus : ils partent en amortissement réputé différé, un stock reportable sans limite de durée qui effacera vos bénéfices futurs.

Ce que cela change vraiment. Marc et Julie louent un T2 à Lyon acheté 220 000 €, pour 10 800 € de loyers annuels ; leur tranche marginale — le taux d'impôt qui frappe leur dernier euro de revenu — est de 41 %. Au micro-BIC, l'abattement laisse 5 400 € imposables : 41 % d'impôt plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 3 218 € — calcul simplifié, avant l'effet de la CSG déductible. Au réel, l'amortissement ramène le résultat à zéro : 0 €. Trois mille euros d'écart, chaque année. Voir l'amortissement en LMNP, le tableau d'amortissement 2026, les charges déductibles et le déficit LMNP.

8. CFE, TVA, enregistrement : ce qui tombe à côté de l'impôt sur le revenu

Trois obligations que personne ne voit venir.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

L'impôt local de toute entreprise — et vous en êtes une au sens de l'article 1447 du CGI dès que vous louez meublé, micro-BIC compris. L'avis arrive en fin d'année, à régler avant le 15 décembre. Trois soulagements : exonération l'année de création (art. 1478, II), base réduite de moitié l'année suivante, aucune cotisation minimum tant que vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (art. 1647 D, I, 1). Le montant dépend de la base minimum votée par la commune : 250 € à 7 769 € en 2026, et 250 € à 597 € tant que vos recettes ne dépassent pas 10 000 € (art. 1647 D). Sur une CFE de 320 €, déductible au réel, le coût net retombe autour de 200 € à 41 % de tranche marginale. Deux exonérations de plein droit (art. 1459) : les pièces de votre résidence principale louées meublées à un locataire qui en fait la sienne (2°) ; une partie de votre habitation personnelle, meublé de tourisme classé compris, sauf délibération contraire de la commune (3°). Voir la CFE en LMNP.

La TVA

La location meublée d'habitation en est exonérée (art. 261 D, 4° du CGI) : vous n'en facturez pas à vos locataires, vous n'en récupérez pas sur vos achats. Exception, la para-hôtellerie : depuis le 31 décembre 2023, vous y basculez si le logement est proposé pour une durée n'excédant pas trente nuitées, reconduction possible, et que vous rendez, en sus du local meublé, au moins trois des quatre services d'un hôtel — le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (art. 261 D, 4° b du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 84). Le plafond de trente nuitées ne vaut que pour ce cas : une location meublée à usage résidentiel assortie des trois mêmes services est taxable sans aucune condition de durée (art. 261 D, 4° b bis), et c'est le régime des résidences services étudiantes ou seniors. Vous facturez alors la TVA à 10 % et la récupérez sur vos achats. Voir TVA et LMNP.

L'enregistrement des meublés de tourisme

Si vous louez à la nuitée ou à la semaine, vous devez déclarer le logement : l'obligation vaut dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 (art. L. 324-1-1, III du code du tourisme, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 1). Attention à ce que vous lirez ailleurs : le téléservice national n'est pas ouvert, la DGE l'annonce pour le 4^e trimestre 2026 — les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026 ne le créent pas. En attendant, déclarez en mairie (téléservice communal ou Cerfa 14004*04). Les sanctions ont été relevées (art. L. 324-1-1, V) : jusqu'à 10 000 € pour un défaut d'enregistrement et 20 000 € pour une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro. Ce sont des amendes administratives prononcées directement par la commune — aucun juge n'a à être saisi au préalable, contrairement à ce que laisse croire le mot « civile » encore lu ailleurs. Les 5 000 € qui circulent encore relèvent du régime antérieur. Voir l'enregistrement Airbnb, la taxe de séjour et le meublé de tourisme en 2026.

9. À la revente : 36,2 %, et vos amortissements reviennent dans le calcul

Tant que vous êtes LMNP, la vente relève des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI) : la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat, taxée à 36,2 % — 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces plus-values figurent dans la liste limitative du IV de l'article L. 136-8 du CSS : elles n'ont pas suivi la hausse de CSG. Les abattements pour durée de détention sont inchangés : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans (art. 150 VC du CGI).

Le changement majeur vient de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), qui a créé le III de l'article 150 VB du CGI : pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements déduits. Le micro-BIC n'est pas concerné, faute d'amortissements.

En euros. Bien acheté 200 000 € en 2011, 75 000 € d'amortissements déduits depuis, revendu 280 000 € en 2026. Avant la réforme, la plus-value brute aurait été de 80 000 € ; le prix d'acquisition retenu tombe à 125 000 €, elle passe à 155 000 €. À quinze ans de détention, l'abattement est de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux — deux barèmes distincts, à ne jamais confondre. La note passe d'environ 17 600 € à 34 000 € : 16 400 € de plus (hors frais d'acquisition, forfait travaux et surtaxe de l'art. 1609 nonies G du CGI).

Dernière idée reçue : la SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas un abri. La plus-value s'y calcule sur la valeur nette comptable, le prix d'achat diminué de la totalité des amortissements (art. 39 duodecies du CGI), sans abattement de durée. Voir LMNP ou SCI à l'IS, la plus-value en LMNP, revendre son bien LMNP et la réforme LMNP 2025-2026.

10. Les trois façons de sortir du statut LMNP

On entre dans le statut par une formalité de quinze minutes ; on en sort de trois manières, et une seule se décide.

1. Changer de régime fiscal. Du micro-BIC vers le réel, ou l'inverse. L'option se lève auprès de votre service des impôts des entreprises, dans les délais propres à chaque régime. Vous restez LMNP : seule la façon de calculer votre résultat change. Voir le changement de régime fiscal.

2. Basculer en LMP. Involontaire, automatique, rétroactif au 1^er janvier. Les conséquences vont dans les deux sens : affiliation à la sécurité sociale des indépendants d'un côté ; de l'autre, un déficit imputable sur l'ensemble de vos revenus et l'accès aux plus-values professionnelles. Voir le passage du LMNP au LMP et sortir du LMP. Le scénario qui piège : un salarié encaisse 21 000 € de loyers pour 34 000 € de salaire, confortablement LMNP. L'année suivante, un troisième studio porte ses recettes à 26 000 € et il perd son emploi, ne percevant plus que 11 000 €. Les deux conditions tombent ensemble, l'année même où ses revenus baissent. Le basculement arrive presque toujours par le bas.

3. Cesser l'activité. Vente du bien, reprise en résidence principale, arrêt définitif de la location. La cessation se déclare au guichet unique dans les 30 jours, avec des effets immédiats : imposition du résultat de la période, sort des amortissements, plus-value. Voir la cessation d'activité LMNP et LMP.

11. Pour aller plus loin

Les bases. Le sigle, puis la liste des critères.

Les étapes du statut. De l'immatriculation à la fermeture, chaque geste a son guide.

Le contexte général : le guide de référence LMNP · la fiscalité LMNP · la déclaration LMNP · l'amortissement · les cotisations sociales · la comptabilité LMNP.

Selon votre profil : LMNP à la retraite · LMNP et fonctionnaires · LMNP et non-résident · LMNP en indivision.

Mise à jour : 24 août 2026. Textes : CGI art. 35 I-5° bis, 39 C II-2, 50-0, 150 U, 150 VB III, 150 VC, 154 quinquies II, 155 IV-2, 156 I-1° ter, 261 D 4° b et b bis, 1459, 1478 II, 1647 D ; CSS art. L. 136-6, L. 136-8, L. 611-1 5° et 6° ; LPF art. L. 169 ; C. com. art. L. 123-36 et R. 123-239 ; code du tourisme art. L. 324-1-1 ; lois n° 2023-1322 (art. 84), n° 2024-1039 (art. 1 et 7), n° 2025-127 (art. 84), n° 2025-1403 (art. 12), n° 2026-103 (art. 53) et n° 89-462 ; décret n° 2015-981, décrets n° 2002-120, n° 2026-196 et n° 2026-197 ; arrêté du 22 décembre 2025 (PASS) ; QPC n° 2017-689 ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr ; formalites.entreprises.gouv.fr.

Guide informatif. Les seuils et les taux valent pour 2026 : vérifiez leur millésime avant de les appliquer à une autre année.