Tout savoir sur le bail meublé classique

Le bail meublé classique désigne un contrat de location d’un logement loué meublé et utilisé comme résidence principale par le locataire. Cela signifie que le locataire y habite au moins 8 mois par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé, etc.). À la différence d’une location vide, le logement est équipé de meubles et d’équipements essentiels permettant d’y vivre convenablement dès l’emménagement. Le bail meublé classique se caractérise par sa souplesse pour le locataire (préavis court) et son encadrement légal spécifique, tout en offrant au bailleur la possibilité de fixer un loyer généralement plus élevé qu’une location nue.

Cadre juridique : loi du 6 juillet 1989 et loi ALUR de 2014

Le cadre juridique du bail meublé principal est principalement régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi Mermaz) qui encadre les locations à usage d’habitation principale. Longtemps, cette loi s’appliquait surtout aux locations nues, mais la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue aligner le régime des locations meublées (résidence principale) sur celui des locations vides. La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a complété et précisé les droits et obligations des bailleurs et locataires en meublé, en introduisant un contrat de bail type (défini par décret) et en renforçant la protection du locataire. Ainsi, depuis le 1er août 2015, tous les contrats de location meublée à titre de résidence principale doivent respecter ce bail type réglementaire. En 2025, les dispositions de ces lois sont toujours en vigueur, avec des ajustements ultérieurs (loi ELAN, etc.) notamment sur l’encadrement des loyers et la performance énergétique des logements.

Conditions de validité : logement meublé « décent » et liste de mobilier obligatoire

Pour qu’un bail meublé soit valable, le logement loué doit être décent et meublé de manière conforme à la réglementation. La notion de logement décent implique que le logement ne présente aucun risque pour la sécurité ou la santé et offre un minimum de confort. En plus de ces critères généraux de décence, le logement doit comporter un mobilier minimum fixé par décret, garantissant qu’il est habitable immédiatement par le locataire. Le décret du 31 juillet 2015 a établi la liste des éléments de mobilier obligatoires qu’un meublé doit contenirservice-public.frservice-public.fr :

• Literie complète (y compris couette ou couverture) pour dormir ;

• Dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux ou volets) ;

• Plaques de cuisson et four (traditionnel ou micro-ondes) pour préparer les repas ;

• Réfrigérateur comprenant un congélateur (ou au minimum un compartiment freezer à -6 °C) ;

• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour permettre au locataire de prendre les repas ;

• Table et sièges (pour les repas) ;

• Étagères de rangement (placards, commodes…) ;

• Luminaires (éclairage suffisant dans les pièces) ;

• Matériel d’entretien ménager adapté au logement (balai, serpillière ou aspirateur, etc.).

Si un ou plusieurs de ces éléments manquent, le locataire pourrait exiger la mise en conformité, et en cas de litige un juge peut requalifier le bail meublé en bail vide. Il est donc impératif pour le bailleur de fournir un logement meublé conformément à la loi, c’est-à-dire équipé pour que le locataire n’ait plus qu’à apporter ses effets personnels.

Durée minimale du bail et reconduction tacite

La durée minimale d’un bail meublé classique (résidence principale) est d’un an. Le bail doit être conclu par écrit pour au moins 12 mois. Toutefois, il existe une exception pour les étudiants : le bail meublé peut être conclu pour une durée réduite de 9 mois lorsqu’il est consenti à un locataire étudiant. Ce bail étudiant de 9 mois n’est pas renouvelable tacitement (il prend fin à l’échéance sans reconduction automatique). En dehors de ce cas particulier, le bail meublé d’un an se renouvelle tacitement à son expiration, par périodes successives d’un an, si aucune des parties ne donne congé dans les formes et délais prévus. La reconduction se fait aux mêmes conditions de loyer et charges, sauf si le bailleur propose une modification (par exemple une révision du loyer, encadrée par l’Indice de Référence des Loyers) ou si le locataire souhaite négocier un avenant.

Fixation du loyer et encadrement éventuel

Le montant du loyer dans un bail meublé est en principe librement fixé par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat, en fonction du marché local. Cependant, cette liberté peut être restreinte dans certaines zones urbaines faisant l’objet d’un encadrement des loyers.

• Zones tendues : Dans les communes situées en « zone tendue » (zones de forte tension immobilière définies par décret), la loi limite les hausses de loyer entre deux locataires ou lors d’un renouvellement. Concrètement, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer du précédent locataire (sauf exceptions, par ex. si le loyer était manifestement sous-évalué ou si des travaux importants ont été réalisés). L’objectif est de freiner l’envolée des loyers dans ces zones.

• Zones d’encadrement « loyer médian » : En plus du dispositif ci-dessus, certaines agglomérations appliquent un encadrement du niveau des loyers plus strict, via un système de loyer de référence. C’est le cas notamment de Paris, Lille, Lyon (et Villeurbanne), Montpellier, Bordeaux, ainsi que d’autres collectivités volontaires. Dans ces villes, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence par mètre carré (ainsi qu’un loyer de référence majoré et minoré) selon les caractéristiques du logement. Pour les baux meublés, ce loyer de référence majoré constitue un plafond à ne pas dépasser, sauf à justifier d’un « complément de loyer » pour des prestations exceptionnelles. Le bail, dans les zones concernées, doit d’ailleurs mentionner le loyer de référence et le loyer majoré applicables.

En dehors de ces zones encadrées, le loyer d’un meublé est négocié librement. Le contrat doit préciser le montant du loyer, les modalités de paiement (généralement mensuel) ainsi que les conditions de révision annuelle éventuelle (si une clause d’indexation est prévue). À noter que si le logement est situé en zone tendue, le bailleur doit informer le locataire si le précédent locataire a payé un loyer inférieur, en indiquant dans le bail le montant du dernier loyer appliqué et sa date de révision. Cela permet de vérifier le respect de l’encadrement de la hausse. Par ailleurs, le régime des charges locatives doit être précisé : en meublé, le bailleur peut opter soit pour la provision sur charges avec régularisation annuelle, soit pour un forfait de charges (non régularisable) – ce choix devant figurer au contrat.

Le dépôt de garantie

Comme pour toute location d’habitation, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie lors de la signature d’un bail meublé. La loi encadre strictement son montant et ses modalités :

• Montant maximum : En location meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. (Pour comparaison, dans une location vide ce plafond est d’un mois de loyer.) Le contrat de bail doit mentionner le montant versé au titre du dépôt de garantie. Aucune révision de ce dépôt n’est possible en cours de bail, et si le loyer est payable au trimestre, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie du tout.

• Restitution : À la fin du bail, après l’état des lieux de sortie, le bailleur dispose d’un délai légal maximal pour restituer le dépôt de garantie (éventuellement déduit des sommes restant dues ou des réparations locatives justifiées). Ce délai est de 2 mois à compter de la restitution des clés, mais il est réduit à 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation imputable au locataire). Le remboursement doit être intégral ou accompagné d’un décompte des retenues effectuées (par exemple, pour loyers impayés, charges non acquittées ou réparations nécessaires hors vétusté normale). En cas de retard injustifié dans la restitution, le bailleur s’expose à une pénalité de retard : le solde du dépôt non restitué dans les délais sera majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé. Ce mécanisme incite fortement le bailleur à restituer dans les temps.

Le dépôt de garantie offre une sécurité financière au bailleur (couvrant d’éventuels impayés ou dégradations), mais il ne doit pas être confondu avec les garanties facultatives comme la caution (garantie Visale, garant personne physique, etc.) qui peuvent s’y ajouter dans certaines conditions. Par ailleurs, le bailleur doit garder trace du versement et restituer le solde au locataire par un moyen traçable (chèque ou virement), accompagné si besoin des justificatifs de retenue.

Clauses obligatoires dans le contrat de bail

Le contrat de bail meublé doit être écrit et respecter le contrat-type réglementaire issu de la loi ALUR. Ce contrat-type, fixé par le décret du 29 mai 2015, liste les mentions obligatoires devant figurer dans le bail. Parmi les clauses essentielles à inclure, on peut citer :

• Identité des parties : nom et adresse du bailleur (ou de son mandataire) et du/ des locataire(s).

• Description du logement : adresse, type de logement (appartement ou maison, nombre de pièces), surface habitable (loi Boutin) et description des éventuelles dépendances (cave, parking…).

• Usage du logement : il doit être indiqué qu’il s’agit de la résidence principale du locataire (ou à usage mixte pro et habitation le cas échéant).

• Durée du bail : 1 an (ou 9 mois étudiant), avec date de début et date d’échéance.

• Montant du loyer et charges : loyer mensuel hors charges, montant ou mode de calcul des charges (forfait ou provision avec régularisation), modalités de paiement. Si une révision annuelle est prévue, la clause d’indexation doit être mentionnée avec l’indice de référence.

• Dépôt de garantie : montant versé (dans la limite légale de 2 mois hors charges).

• Travaux : le bail doit indiquer la nature des éventuels travaux réalisés dans le logement depuis la fin du bail précédent (afin de justifier une variation de loyer en zone encadrée, le cas échéant).

• Clauses résolutoires : depuis 2023, le contrat doit comporter la clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, charges ou dépôt de garantie, ou de non-souscription à une assurance locative. Cette clause, désormais obligatoire, permet de prévoir la résiliation automatique du bail si le locataire manque gravement à ses obligations (après mise en demeure restée infructueuse).

• Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire et date de sa dernière révision, loyer de référence et loyer majoré (si le logement est en zone d’encadrement expérimental des loyers).

En outre, le bailleur et le locataire peuvent ajouter des clauses particulières tant qu’elles ne contreviennent pas à la loi. Certaines clauses sont cependant interdites et réputées non-écrites, par exemple : interdire au locataire d’héberger des proches, lui imputer des frais pour envoi de quittance, prévoir sa responsabilité collective pour les dégradations des communs, etc. Il est donc important d’utiliser un modèle de bail conforme à la réglementation pour éviter toute clause abusive.

Documents annexes obligatoires

Plusieurs documents annexes doivent impérativement être remis au locataire en même temps que le bail, ou au plus tard lors de l’entrée dans les lieux. Ces annexes visent à informer le locataire et à constater l’état du logement et du mobilier :

• Notice d’information légale : Depuis la loi ALUR, une notice d’information standard, résumant les droits et obligations des locataires et bailleurs, ainsi que les voies de recours en cas de litige, doit être annexée au contrat. Un arrêté ministériel du 29 mai 2015 en a fixé le contenu. Cette notice permet au locataire (comme au bailleur) de disposer d’un résumé clair de la loi (durée du bail, congé, réparations locatives, etc.).

• État des lieux d’entrée : Document contradictoire établi entre bailleur et locataire qui décrit précisément l’état du logement à l’arrivée du locataire. L’état des lieux d’entrée doit être joint au bail (ou du moins réalisé à la remise des clés). Il est effectué en double exemplaire minimum et signé par les deux parties. Ce document est crucial car il servira de base de comparaison lors de l’état des lieux de sortie. Un modèle type d’état des lieux a été défini par le décret du 30 mars 2016 pour uniformiser sa présentation. Le locataire dispose de 10 jours après son établissement pour demander d’éventuelles corrections (et du premier mois de chauffe pour signaler un défaut sur les chauffages).

• Inventaire et état du mobilier : Également exigé par la loi ALUR, un inventaire détaillé de tous les meubles et équipements fournis doit être dressé et annexé au bail. Ce document liste chaque meuble/appareil présent et son état à l’entrée. Signé par les parties, il évite les contestations ultérieures sur le nombre ou l’état des meubles. Lors de la sortie, un nouvel inventaire (inclus dans l’état des lieux de sortie) permettra de vérifier les éventuelles dégradations du mobilier.

• Dossier de diagnostics techniques : Le bailleur doit fournir au locataire l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, regroupés en un dossier annexé au bail. En 2025, les diagnostics à joindre comprennent notamment : le DPE (Diagnostic de performance énergétique), le CREP (Constat de risque d’exposition au plomb) si le bâtiment est antérieur à 1949, un état des risques et pollutions (ERP) récent (moins de 6 mois) si le logement se situe dans une zone à risque (plan de prévention des risques, zone sismique, zone radon, etc.), les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, et le diagnostic bruit des aérodromes le cas échéant. S’y ajoute le diagnostic amiante (DAPP) pour les immeubles construits avant 1997, à tenir à disposition du locataire sur demande. Tous ces documents informent le locataire sur l’état du logement (performance énergétique, risques sanitaires ou naturels) et doivent être fournis dès la signature du bail (ou au plus tard lors de la remise des clés).

• Règlement de copropriété (extraits) : Si le logement fait partie d’une copropriété, le bailleur doit remettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, l’usage des parties privatives et communes, et la répartition des charges, afin que le locataire connaisse les règles à respecter (par exemple, interdiction d’avoir des animaux, horaires de bruit, etc.).

• Attestation d’assurance : Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…) et le bailleur peut exiger la remise d’une attestation d’assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux, puis chaque année. Même si cela n’est pas toujours annexé au bail lui-même, en pratique le bailleur demande ce document dès la remise des clés et peut insérer une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut d’assurance (après mise en demeure).

Enfin, signalons qu’à la sortie du locataire, un état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire. Ce n’est pas un document annexé dès la signature, mais il est obligatoire en fin de bail. Il permettra de comparer l’état final du logement et du mobilier à l’état initial, et de déterminer les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Le bailleur doit aussi, à cette occasion, relever les compteurs et pourra demander la nouvelle adresse du locataire pour lui envoyer la restitution du dépôt de garantie.

Modalités de résiliation par le locataire

Le locataire peut mettre fin à tout moment à son bail meublé, sans avoir à fournir de motif, à condition de respecter un préavis d’un mois. Cette faculté de congé à tout moment est un avantage du bail meublé (alors qu’en location vide le locataire est en principe engagé pour 3 mois de préavis, sauf cas particuliers). Concrètement, le locataire doit notifier son congé par écrit au bailleur, puis il devra quitter le logement au plus tard un mois après la réception de ce préavis par le bailleur. Durant ce délai de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges pour le temps d’occupation restant. S’il libère les lieux plus tôt et qu’un nouveau locataire entre en accord avec le bailleur avant la fin du préavis, le locataire sortant n’est alors redevable du loyer que jusqu’à l’arrivée du successeur, mais pas au-delà.

Modalités de résiliation par le bailleur

Le bailleur (propriétaire) ne peut pas mettre fin au bail meublé quand bon lui semble : la loi le lui permet uniquement à l’échéance du contrat (fin de la période en cours, généralement la fin de l’année de location), et sous réserve de respecter un préavis de 3 mois et de justifier d’un motif légal. Autrement dit, le bailleur doit attendre la fin du bail en cours et informer le locataire au moins trois mois avant cette date s’il souhaite ne pas renouveler le bail. Les motifs légaux de congé par le bailleur sont strictement encadrés par la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-8 et suivants modifiés par la loi ALUR) :

• Reprise pour habiter : Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper lui-même en tant que résidence principale, ou pour y loger un membre de sa famille proche. Le texte définit précisément les bénéficiaires autorisés : le bailleur lui-même, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, un ascendant ou descendant du bailleur, de son conjoint, partenaire ou concubin. Dans le congé, le bailleur doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté ou la qualité de ce bénéficiaire.

• Vente du logement : Le bailleur décide de vendre le bien occupé et donne congé pour vente. Le congé pour vente doit manifester une intention réelle de vendre le logement. À noter que le locataire bénéficie dans ce cas d’un droit de préemption (priorité pour acheter) si le logement est vendu libre de toute occupation, sauf exceptions (logement social, etc.). Le congé pour vente doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée. Toutefois, dans le cadre d’un bail meublé, la loi de 1989 n’a pas explicitement repris l’obligation de proposer la vente au locataire (contrairement aux baux vides où cette obligation existe – droit de préemption du locataire). Néanmoins, par souci de transparence, le bailleur peut informer le locataire de la mise en vente. En tout état de cause, la vente ne peut aboutir à l’éviction du locataire qu’à l’échéance du bail avec congé régulier.

• Motif légitime et sérieux : C’est un motif reposant généralement sur une faute ou manquement grave du locataire à ses obligations. Par exemple, des impayés de loyers répétés, des dégradations importantes du logement, le non-respect du règlement de copropriété malgré mises en demeure, ou tout autre manquement du locataire justifiant la fin anticipée de la relation locative. Le congé pour motif légitime et sérieux doit être explicité dans la notification (énoncé des faits reprochés, dates, etc.). À défaut, le congé serait jugé trop vague et donc invalide. Notons que si le manquement du locataire est avéré et suffisamment grave, le bailleur peut aussi engager une procédure judiciaire en résiliation de bail sans attendre l’échéance, mais c’est une démarche distincte (par voie de tribunal) et non un congé classique.

Le bailleur qui souhaite utiliser l’un de ces motifs doit impérativement le mentionner dans la lettre de congé adressée au locataire. L’absence de motif, ou un motif non valable, rendrait le congé nul. De plus, s’il s’agit d’une reprise pour habiter, l’identité du bénéficiaire et sa relation avec le bailleur doivent être précisées. 

Formes de notification du congé (préavis)

Quelle que soit la partie qui donne congé (locataire ou bailleur), la notification du congé doit respecter un formalisme strict. La loi impose trois modes de notification possibles :

• Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) : C’est la méthode la plus courante. Le congé est rédigé sous forme de lettre, adressée au destinataire (bailleur ou locataire) par la poste en recommandé, l’avis de réception faisant foi de la date de réception. Pour le locataire qui envoie son préavis, le délai d’un mois court à partir de la date où le bailleur signe l’accusé de réception. De même, pour le congé donné par le bailleur, le délai de 3 mois court dès la réception par le locataire. Il est donc primordial d’anticiper l’envoiafin que le destinataire le reçoive à temps (par exemple, envoyer la lettre quelques jours avant le point de départ du préavis).

• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : Le bailleur ou le locataire peut mandater un commissaire de justice (ex-huissier de justice) pour délivrer le congé officiellement. L’huissier remet en main propre le congé au destinataire. La date de signification par l’huissier fait alors foi pour le début du préavis. C’est une méthode plus onéreuse, mais très sûre juridiquement (pas de contestation possible sur la réception).

• Remise en main propre contre récépissé ou émargement : Il est possible de remettre la lettre de congé directement en mains propres à l’autre partie, à condition que celle-ci signe un récépissé (ou copie) daté du document, attestant de sa réception. Cette méthode est peu utilisée entre bailleur et locataire particuliers, mais peut convenir s’ils entretiennent de bonnes relations. Là encore, la date de remise signée fait foi de notification.

Le courrier de congé (notamment pour le bailleur) doit préciser le motif lorsqu’un motif est requis (reprise, vente, manquement) et idéalement citer les textes applicables. S’il y a des justificatifs (exemple : certificat de mariage pour justifier la reprise au profit du conjoint, ou offre d’achat reçue dans le cas d’une vente), il est recommandé de les joindre. Pour le locataire, aucun motif n’est exigé, mais il doit indiquer clairement son départ et la date prévue.

Sanctions en cas de non-respect des règles de congé

Le respect des formes et délais de congé est fondamental. En cas de non-respect, la sanction principale est la nullité du congé. Cela signifie que le bail se poursuivra normalement, comme si aucun congé n’avait été donné. Voici les conséquences et sanctions possibles :

• Congé du bailleur non valable : Si le bailleur donne congé sans motif valable, hors délai, ou sans respecter la forme légale, le congé sera réputé nul. Le locataire pourra se maintenir dans les lieux et le bail sera reconduit automatiquement d’un an (ou 9 mois pour un bail étudiant) aux mêmes conditions. Le bailleur aura perdu sa possibilité de récupérer son logement à cette échéance et devra attendre la suivante pour donner congé correctement. De plus, en cas de litige, le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué par le bailleur et, s’il estime le motif insuffisant ou inexistant, déclarer le congé non valide. Par exemple, un bailleur prétendant reprendre pour habiter doit réellement le faire : s’il est établi qu’il n’avait pas l’intention d’occuper le logement (congé fictif pour simplement se débarrasser du locataire), le congé est nul.

• Congé frauduleux : C’est le cas où le bailleur donne congé pour un motif qu’il n’applique pas réellement (par exemple, congé pour reprise alors qu’il reloue derrière à un tiers, ou congé pour vente sans vendre finalement). La loi prévoit des sanctions financières contre le bailleur indélicat : il risque une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € s’il s’agit d’une personne physique (jusqu’à 30 000 € pour une personne morale, comme une SCI). Le juge du tribunal judiciaire peut prononcer cette amende proportionnellement à la gravité de l’abus. En outre, le locataire évincé frauduleusement pourrait réclamer des dommages-intérêts en justice s’il subit un préjudice (frais de relogement, etc.).

• Défaut de forme : Si le congé n’a pas été notifié par l’une des trois méthodes légales (exemple : simple mail, ou lettre ordinaire non recommandée), le destinataire peut en contester la validité. En général, un congé délivré irrégulièrement sera considéré comme nul, même si le destinataire en a eu connaissance. La rigueur procédurale est de mise en matière de congé locatif.

• Locataire ne respectant pas le préavis : Du côté du locataire, si ce dernier quitte le logement sans donner congé ou sans respecter le mois de préavis (abandon en cours de bail), il reste légalement redevable du loyer sur la période de préavis non effectuée. Le bailleur pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir le loyer dû jusqu’à concurrence du délai d’un mois, et engager une action pour le reliquat si nécessaire. Cependant, le bailleur a l’obligation de minimiser son préjudice : s’il reloue rapidement, le loyer perçu du nouveau locataire vient réduire d’autant la somme due par l’ancien. En pratique, un arrangement à l’amiable est souvent trouvé (recherche d’un remplaçant, etc.).

En résumé, le bail meublé classique offre un cadre souple et sécurisé pour louer un logement avec les meubles nécessaires. Le locataire bénéficie d’une grande liberté pour partir (préavis réduit) et d’une protection par la loi en tant que résident principal. Le bailleur, de son côté, dispose d’un régime fiscal souvent avantageux et peut récupérer son bien pour des raisons précises à l’échéance, sous réserve de respecter scrupuleusement les conditions légales (motifs et délais). Un bail bien rédigé, conforme aux dernières obligations (loi ALUR et suivantes), et une communication claire entre les parties permettent d’éviter la plupart des litiges. Ce type de location meublée, encadré par les lois de 1989 et 2014, reste très prisé pour sa flexibilité et son équilibre entre les droits du locataire et du propriétaire.