Tout savoir sur le bail meublé code civil

Le bail meublé régi par le Code civil désigne un contrat de location meublée qui n’entre pas dans le cadre protecteur de la résidence principale (loi du 6 juillet 1989). Il concerne les locations meublées hors résidence principale : résidence secondaire, location saisonnière/touristique, logement de fonction, bail mobilité, etc. Ce régime offre une grande liberté contractuelle aux parties, contrairement au bail d’habitation classique très encadré par la loi de 1989. Voici tout ce qu’il faut savoir sur son cadre juridique, ses conditions, sa résiliation et ses usages fréquents.

Un cadre juridique souple 

Le bail meublé de droit commun est régi par les articles 1713 et suivants du Code civil. Il s’oppose au bail d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette dernière étant d’ordre public et applicable dès que le locataire occupe le logement en résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an). En clair :

• Si le locataire en fait sa résidence principale, le contrat doit respecter la loi de 1989 (durée minimale, plafonnement du dépôt de garantie, motifs de congé limités, etc.). On ne peut pas y déroger par contrat, même avec l’accord du locataire. 

• Si le logement est loué en meublé hors résidence principale, alors le bail relève du Code civil et les parties sont libres de fixer les termes du contrat. Le régime est très flexible : aucune durée légale imposée, pas de plafonnement de loyer ou de dépôt de garantie par la loi de 1989, liberté sur le préavis, etc.

Conditions de validité et contenu du bail meublé (Code civil)

Même si le bail meublé de droit commun est souple, il doit respecter certaines conditions de base pour être valable et éviter les litiges. Contrairement au bail de résidence principale, il n’existe pas de contrat-type imposé par la loi, mais il est recommandé de formaliser par écrit les accords. Voici les éléments clés à prévoir :

• Forme du contrat : Le Code civil n’impose pas strictement la forme écrite (un bail verbal pourrait être valable dans certains cas). Cependant, un contrat écrit est fortement conseillé pour les locations meublées hors résidence principale. Un écrit permet de préciser les clauses convenues et d’éviter toute ambiguïté.

• Durée du bail : La durée est librement déterminée par les parties. Elle peut être courte (quelques semaines ou mois) ou plus longue (plusieurs années pour une résidence secondaire). Il n’y a pas de durée minimale légale comme pour un bail d’habitation classique (1 an en meublé résidence principale). En pratique, on recommande souvent de ne pas excéder 9 ans de durée initiale, car au-delà certaines formalités supplémentaires s’appliquent (enregistrement, etc.). Le bail peut être à durée fixe (se terminant à une date prévue) ou à durée indéterminée (avec possibilité de congé à tout moment selon les clauses).

• Loyer et charges : Le loyer est fixé librement par le bailleur et le locataire, sans encadrement légal spécifique. Les parties négocient un montant en fonction du marché ou de leurs convenances. Les charges locatives (eau, électricité, etc.) peuvent être soit intégrées dans un loyer “charges comprises” forfaitaire, soit facturées au réel avec provisions et régularisation périodique. Il est important de préciser dans le bail le mode de paiement des charges (forfait ou provisions + régularisation) et les modalités de révision du loyer (si une indexation annuelle est prévue, par exemple).

• Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie (souvent appelé caution en pratique) est libre dans un bail régi par le Code civil. Contrairement à la location meublée de résidence principale où il est plafonné à 2 mois de loyer, ici aucun plafond légal ne s’applique. Les parties conviennent du montant (souvent 1 ou 2 mois de loyer, parfois plus pour des locations très courtes ou haut de gamme). Il est recommandé d’indiquer clairement le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie dans le contrat.

• État des lieux : Bien qu’aucune loi spécifique n’impose un état des lieux d’entrée pour ces baux, il est essentiel d’en réaliser un à l’entrée et à la sortie du locataire. Un état des lieux contradictoire écrit décrit le niveau de propreté et l’état du logement et des équipements. S’il n’y a pas d’état des lieux, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui peut entraîner des conflits au moment de la restitution. Un état des lieux précis, signé par les deux parties, protège à la fois le bailleur (pour prouver d’éventuelles dégradations) et le locataire (pour ne pas être tenu responsable de défauts antérieurs).

• Inventaire du mobilier : Pour une location meublée, le contrat devrait comporter un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis. Cette liste annexée mentionne chaque meuble, électroménager, ustensile, etc., avec leur quantité et état. L’inventaire du mobilier n’est pas formellement encadré par le Code civil hors résidence principale, mais il est indispensable pour définir ce qui est mis à disposition et pour pouvoir comparer en fin de bail. Un inventaire précis évite les contestations sur les objets manquants ou abîmés.

• Obligations du bailleur et du locataire : Les clauses du bail doivent rappeler les obligations de chaque partie, même si elles découlent du droit commun. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations, conforme aux critères de décence, et assurer la jouissance paisible du locataire (faire les réparations importantes, entretenir ce qui lui incombe). Le locataire doit user des lieux “en bon père de famille” (respecter l’usage prévu, ne pas causer de troubles de voisinage), payer le loyer et les charges aux échéances convenues, réaliser les réparations locatives courantes et rendre le logement dans l’état initial (hors usure normale). Ces obligations réciproques peuvent être listées dans le contrat pour plus de clarté.

• Clauses particulières : L’intérêt du bail Code civil est de pouvoir insérer des clauses spécifiques. Par exemple, on peut prévoir l’exclusion expresse de la loi du 6 juillet 1989, pour bien marquer que le bail est hors résidence principale. On peut aussi inclure une clause sur la sous-location (l’interdire, ou l’autoriser sous conditions), les modalités de cession du bail, ou toute autre précision utile. Évidemment, aucune clause ne doit être abusive ou illégale (par exemple, une clause qui priverait le locataire de toute restitution de dépôt sans raison, ou qui autoriserait le propriétaire à expulser sans préavis du jour au lendemain, serait problématique). 

En résumé, le bail meublé de droit commun offre une grande souplesse de contenu, mais il est conseillé de formaliser un contrat écrit complet couvrant tous ces points pour éviter les malentendus. En cas de doute, faire relire le bail par un professionnel peut sécuriser les deux parties.

Résiliation du bail meublé régi par le Code civil

La fin du bail et sa résiliation obéissent avant tout aux clauses prévues par le contrat lui-même, puisque la loi n’impose pas de règles strictes comme pour un bail d’habitation principal. Les parties peuvent donc convenir librement des modalités de congé :

• Préavis et congé définis dans le contrat : Idéalement, le bail stipule comment chacune des parties peut donner congé et avec quel préavis. Par exemple, le contrat peut prévoir que le locataire peut partir à tout moment avec X jours/semaines de préavis, et que le propriétaire peut mettre fin au bail à l’échéance avec Y mois de préavis. La durée du préavis est libre (quelques jours, 1 mois, 3 mois… selon ce qui a été négocié). Il est vivement recommandé d’écrire ces conditions de résiliation pour éviter toute ambiguïté.

• Tacite reconduction : Souvent, un bail de durée fixe prévoit une tacite reconduction automatique s’il n’est pas dénoncé avant l’échéance. Là encore, c’est à la convenance des parties. Le bail peut très bien indiquer qu’il prendra fin de plein droit à la date prévue (sans reconduction), permettant au propriétaire de récupérer le logement automatiquement à cette date. À l’inverse, il peut reconduire tacitement si personne ne donne congé. Sans précision, le Code civil considère généralement qu’un bail se prolonge tacitement dans les mêmes conditions.

• Absence de clause de résiliation : Si le contrat ne mentionne rien sur le congé ou le préavis, le droit commun et les usages locaux s’appliquent. Traditionnellement, pour les locations meublées, l’usage veut que le locataire puisse donner congé à tout moment avec un préavis d’environ 1 mois, et que le bailleur doive respecter un préavis d’environ 3 mois. Ce sont des pratiques largement admises (notamment par analogie avec le régime des meublés de résidence principale ou par coutume), mais elles ne sont pas inscrites noir sur blanc dans la loi. En l’absence de clause, on se réfèrera donc à ces délais “raisonnables” usuels.

• Notification du congé : Quelle que soit la situation, il est conseillé que la partie qui donne congé le notifie par écrit (de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier) pour avoir une preuve de la date d’envoi. Contrairement au bail soumis à la loi de 1989, le bailleur n’a pas à motiver sa décision de ne pas renouveler ou de résilier (pas besoin d’invoquer un motif de reprise ou de vente, par exemple). Dans un bail Code civil, il peut mettre fin au contrat selon les conditions convenues, sans justification particulière, ce qui constitue un atout pour lui. De même, le locataire n’a pas à justifier son départ (sauf respect du préavis prévu).

• Pas de protections spécifiques : Les dispositions protectrices du locataire (droit au maintien dans les lieux, délai de grâce, trêve hivernale, etc.) sont moindres dans le cadre du Code civil. Bien sûr, le locataire reste protégé par le droit commun (il faut une procédure judiciaire pour expulser en cas de refus de partir, le propriétaire ne peut se faire justice soi-même), mais il ne bénéficie pas des délais et motifs limitatifs de la loi de 1989. D’où l’intérêt, pour un locataire, de bien comprendre qu’un bail Code civil est plus précaire.

Usages fréquents du bail meublé (hors résidence principale)

Plusieurs situations justifient le recours à un bail meublé régi par le Code civil. Ces usages fréquents concernent des locations meublées temporaires, spécifiques ou secondaires, où le locataire n’en fait pas sa demeure principale. Parmi les cas typiques, on peut citer :

• La résidence secondaire : Il s’agit d’une location meublée qu’un locataire occupe pour ses loisirs, ses vacances ou ses séjours ponctuels, mais qui n’est pas son domicile principal. Par exemple, louer un appartement meublé à la montagne pour y venir quelques week-ends et pendant l’été relève du bail Code civil. De même, un locataire qui loue un pied-à-terre à l’année à Paris alors que sa résidence principale est en province utilisera ce type de bail.

• La location saisonnière / touristique : Toutes les locations meublées de courte durée à des fins de vacances ou de tourisme entrent dans ce cadre. Que ce soit via des plateformes comme Airbnb/Booking ou par contrat direct, louer un meublé pour quelques nuits, semaines ou mois à des vacanciers se fait hors loi de 1989. Ces locations sont très flexibles (durée au choix, souvent quelques jours à quelques mois maximum). Attention, ce type de location est soumis à d’autres réglementations spécifiques (déclaration en mairie, taxe de séjour, etc.), mais en ce qui concerne le contrat lui-même, c’est du droit commun (dates de début/fin librement fixées, pas de reconduction automatique, etc.).

• Le bail mobilité : Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est un contrat meublé de courte durée (entre 1 et 10 mois, non renouvelable) destiné aux locataires en situation temporaire (étudiants, stagiaires, salariés en mission professionnelle, formation…). Le bail mobilité est en réalité un contrat spécifique encadré par la loi (il fait partie de la loi de 1989 mais avec des règles dérogatoires : pas de dépôt de garantie autorisé, durée maximale de 10 mois, congé libre avec préavis d’un mois pour le locataire, etc.). On le mentionne ici car il est souvent utilisé là où autrefois on aurait fait un bail Code civil pour une courte durée. En pratique, le bail mobilité offre une alternative légale sécurisée pour de la location meublée temporaire, sans engager le locataire sur 1 an. Un propriétaire ne peut pas imposer un bail Code civil à un étudiant pour 6 mois par exemple, puisque le bail mobilité est la formule adaptée (et obligatoire si le logement constitue sa résidence principale durant ces 6 mois).

• Le logement de fonction : C’est le cas où une entreprise loue un appartement meublé pour y loger un de ses salariés (souvent temporairement, durant sa mission). Ici, soit l’employeur (personne morale) est le locataire au contrat – ce qui exclut d’office la loi de 1989 car le locataire n’est pas une personne physique –, soit le salarié est locataire mais le logement est clairement indiqué comme logement de fonction, donc pas sa résidence principale permanente. Dans les deux configurations, le bail sera régi par le Code civil. Ce type de bail est très courant dans les grandes villes pour loger des collaborateurs en déplacement sur quelques mois, sans les contraintes du bail classique.

• La location à une entreprise ou une association : Plus généralement, dès que le preneur est une personne morale(société, association…), le bail d’habitation classique ne s’applique pas. Par exemple, si une société loue un appartement meublé pour en faire un logement transitoire pour différents employés de passage, le contrat est un bail de droit commun. De même, une association qui loue un logement meublé pour y héberger ponctuellement des personnes (ou pour tout autre usage non commercial) signera un bail Code civil.

• Autres cas particuliers : On peut rencontrer le bail Code civil pour des locaux meublés un peu atypiques, par exemple un meublé de tourisme insolite (yourte, péniche…) ou une colocation de courte durée où les colocataires n’ont pas vocation à en faire leur résidence principale. Également, les baux meublés “expérimentaux” (pop-up logement, etc.) entrent dans ce cadre libre.

Dans chacun de ces usages, le point commun est que le locataire n’est pas dans une situation de résidence principale pérenne dans le logement. Le bailleur et le locataire choisissent donc ce régime pour sa flexibilité et l’adaptent à leurs besoins spécifiques (durée ajustée, conditions sur mesure).