Quels sont les différents type de baux en location meublée

Les locations meublées en France peuvent relever de plusieurs types de contrats de bail, chacun adapté à une situation précise. Il existe le bail meublé classique (bail d’habitation meublée standard), le bail meublé étudiant (spécifique aux étudiants), le bail mobilité (pour les séjours temporaires de quelques mois) et le bail relevant du Code civil (pour les locations meublées hors résidence principale du locataire). Chaque formule a ses conditions légales, ses particularités et usages recommandés. Dans cet article, nous détaillons ces différents contrats de location meublée, avec leurs durées, clauses spécifiques et modalités de résiliation, illustrés par des exemples concrets pour aider propriétaires et locataires à faire le bon choix.

Le bail meublé classique (bail d’habitation meublée)

Le bail meublé classique est le contrat standard pour la location d’un logement meublé faisant office de résidence principale du locataire. Réglementé par la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur de 2014), il impose au bailleur et au locataire un cadre légal protecteur. Le logement doit être meublé décemment, c’est-à-dire contenir tous les meubles et équipements indispensables à la vie courante (literie, table, chaises, cuisine équipée, etc.), conformément à la liste fixée par décret. Ce type de bail est la formule par défaut pour la plupart des locations meublées de longue durée.

Durée et conditions légales : La durée minimale d’un bail meublé classique est d’un an. Il n’est pas permis de prévoir une durée inférieure si le logement constitue la résidence principale du locataire. Par exception, lorsque le locataire est étudiant, la loi autorise une durée réduite de 9 mois (voir le bail étudiant plus bas). En pratique, le bail meublé classique est conclu pour un an et se reconduit tacitement par périodes d’un an à chaque échéance si aucune des parties ne donne congé. Le loyer est librement fixé (sauf zones à encadrement éventuel) et le dépôt de garantie demandé par le bailleur peut atteindre au maximum deux mois de loyer hors charges– soit le double de la limite des locations vides. Le contrat doit par ailleurs inclure certaines clauses obligatoires (mentions sur les parties, description du logement, montant du loyer, etc.) et être accompagné d’un état des lieux et d’une notice informative légale.

Résiliation du bail meublé classique : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois (quelles que soient la durée du bail et sa date d’échéance). Ce préavis d’un mois court à partir de la réception de la notification de congé par le bailleur (envoyée idéalement par lettre recommandée ou acte d’huissier pour preuve). Le locataire n’a pas à fournir de motif et aucune clause du bail ne peut l’en empêcher, même s’il part avant la fin de la période initiale. Du côté du bailleur, la résiliation n’est possible qu’à l’échéance du bail annuel, avec un préavis d’au moins 3 mois et un motif légitime autorisé par la loi. Les motifs légaux de congé par le propriétaire sont au nombre de trois : la reprise du logement pour l’occuper (par le bailleur ou un proche), la vente du bien, ou un manquement grave du locataire (motif légitime et sérieux). En outre, le congé doit être donné par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre avec accusé de réception. Si ces conditions ne sont pas respectées, le congé du bailleur peut être jugé nul et le bail reconduit automatiquement.

Le bail meublé étudiant

Le bail meublé étudiant est une variante du bail meublé classique spécialement conçue pour s’adapter au rythme de l’année universitaire. Régi par la loi Alur de 2014, il concerne exclusivement les locataires étudiants inscrits dans un cycle d’études supérieures. Ce bail impose bien sûr un logement meublé aux normes (comme pour tout bail meublé classique) et il offre une durée de location réduite, correspondant à la période scolaire.

Durée et spécificités : La durée d’un bail étudiant meublé est fixe et n’excède pas 9 mois. La pratique courante est de le caler sur l’année universitaire (par exemple de septembre à mai/juin). Aucune tacite reconduction n’est possible : le contrat prend fin automatiquement au terme convenu, sans formalité de congé par le bailleur ou le locataire. Il n’est pas renouvelé par défaut et ne peut pas être prolongé au-delà de 9 mois. Si le locataire souhaite rester dans le logement après cette période, il devra signer un nouveau bail (éventuellement un bail meublé classique d’un an) avec le propriétaire. Bien que sa durée soit plus courte, le bail étudiant obéit aux mêmes règles que le bail classique pour le reste : le loyer est libre (ou encadré selon les villes), le dépôt de garantie maximum est de deux mois de loyer, et un garant est généralement exigé pour sécuriser le paiement des loyers.

Résiliation du bail étudiant : Du fait de sa courte durée pré-définie, le bail meublé étudiant se termine naturellement à son échéance sans besoin de congé. Cependant, le locataire étudiant conserve la possibilité de partir avant le terme s’il le souhaite, en donnant congé avec un préavis d’un mois au bailleur. Cette flexibilité lui permet de ne pas rester engagé s’il interrompt ses études ou s’il bénéficie d’une mobilité en cours d’année. Le propriétaire, en revanche, ne peut pas rompre le bail avant son échéance de 9 mois (sauf accord amiable exceptionnel), et n’a pas besoin de donner congé pour la fin puisqu’il est entendu dès le départ que le bail prend fin à la date prévue. À l’issue des 9 mois, le logement est libéré automatiquement, ce qui permet au bailleur de le récupérer pour d’autres usages (location saisonnière sur l’été, nouveau bail étudiant à la rentrée suivante, etc.).

Le bail mobilité

Introduit par la loi ÉLAN de 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, pensé pour les locataires en séjour temporaire. Il vise des publics spécifiques tels que les étudiants en formation courte, les stagiaires, les apprentis, les volontaires en service civique ou encore les professionnels en mission ponctuelle loin de leur domicile. Le bail mobilité offre un cadre légal souple pour répondre aux besoins de logement intermédiaire (plus long qu’une location saisonnière de vacances, mais plus court qu’un bail classique d’un an). Le logement loué doit être meublé, mais la réglementation ne fixe pas de liste minimale de mobilier obligatoire – il doit simplement permettre au locataire de vivre normalement pendant la durée du bail (la notion de logement décent demeure).

Durée et conditions légales : La durée d’un bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et non reconductible tacitement. Concrètement, le bailleur et le locataire conviennent dès le départ d’une durée précise dans cette fourchette, en fonction du besoin temporaire du locataire. Le bail peut être d’une durée d’un seul mois minimum, et au maximum de dix mois. Il est possible, à titre exceptionnel, de prolonger une fois le bail mobilité par avenant si la durée initiale était inférieure à 10 mois, à condition que la durée totale n’excède pas 10 mois. En revanche, il n’est pas possible de reconduire le bail mobilité avec le même locataire au-delà de cette limite : si le locataire souhaite rester dans le logement après 10 mois, il devra passer sur un autre type de contrat (par exemple un bail meublé classique d’un an). Autre particularité importante : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur dans le cadre d’un bail mobilité. Cette interdiction légale vise à faciliter l’accès au logement pour des locataires souvent en mobilité professionnelle ou en stage, qui ne peuvent avancer de caution. En contrepartie, le bailleur peut demander une garantie Visale (caution locative gratuite accordée par Action Logement) ou un garant personne physique pour se prémunir contre les éventuels impayés. Par ailleurs, le bail mobilité bénéficie d’un formalisme allégé : par exemple, le bailleur n’est pas tenu de fournir un dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE) si la durée du bail est inférieure à 4 mois, et certaines règles des locations classiques ne s’appliquent pas (pas d’encadrement de loyer spécifique sauf mention contraire locale, etc.).

Le contrat de bail mobilité doit mentionner explicitement le motif pour lequel le locataire bénéficie de ce statut (par exemple « locataire en stage étudiant de 6 mois » ou « en formation professionnelle »), et le locataire devra pouvoir justifier de sa situation éligible (convention de stage, certificat de scolarité, ordre de mission professionnelle, etc.). Seules les personnes dans l’une des situations définies par la loi peuvent signer un bail mobilité. Le bailleur comme le locataire doivent donc veiller à ce que les conditions d’éligibilité soient remplies, sans quoi le contrat pourrait être requalifié en bail classique (s’il s’agit en réalité d’une résidence principale du locataire non éligible).

Résiliation du bail mobilité : Malgré sa courte durée, le bail mobilité n’est pas un engagement ferme pour le locataire : le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’un mois, exactement comme pour un bail meublé classique. Cette souplesse est prévue afin de ne pas pénaliser un locataire dont la mission ou le stage s’arrêterait plus tôt que prévu. Le préavis d’un mois est à notifier par lettre recommandée ou autre moyen officiel, et il court dès la réception par le bailleur. De son côté, le bailleur ne peut pas interrompre le bail mobilité avant son termeconvenu (sauf en cas de faute grave du locataire), et il n’a pas à donner congé pour la fin du bail : le contrat prend fin automatiquement à la date prévue, sans formalité de non-renouvellement de la part du propriétaire. En pratique, un mois avant l’échéance, les parties peuvent se contacter pour organiser l’état des lieux de sortie et la remise des clés à la date convenue. Si le locataire souhaite prolonger son séjour et que c’est possible dans la limite des 10 mois, un avenant doit être signé avant la fin du bail initial. Sinon, au terme du bail mobilité, le locataire doit quitter les lieux sans délai puisque le contrat est expiré.

Le bail Code civil (location meublée hors résidence principale)

Le bail Code civil – appelé aussi bail de droit commun – désigne un contrat de location meublée non soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire utilisé lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire. Contrairement aux baux d’habitation régis par la loi de 1989 (bail meublé classique, bail étudiant) ou par des dispositifs spéciaux (bail mobilité), le bail Code civil relève uniquement des dispositions du Code civil sur les locations (articles 1713 et suivants). Il offre une grande liberté contractuelle aux parties, mais comporte aussi moins de protections légales pour le locataire. Ce type de bail est généralement utilisé dans deux cas de figure : pour la location d’une résidence secondaire (le locataire loue le logement pour ses besoins occasionnels, son domicile principal étant ailleurs) ou pour la location à une entreprise qui y loge ses employés (logement de fonction ou mission), le contrat étant alors signé entre le propriétaire et la personne morale. Le bail civil est une solution alternative appréciée des propriétaires souhaitant louer leur bien meublé tout en se réservant davantage de flexibilité (récupérer le logement à une date donnée, fixer librement le loyer, etc.

Durée et conditions du bail civil : La durée d’un bail meublé régi par le Code civil est librement fixée par les parties. Il peut s’agir d’une location de quelques mois comme de plusieurs années, sans durée minimale imposée (on voit par exemple des baux civils d’un an, 6 mois, 3 ans, etc., en fonction des besoins). À l’échéance, le contrat peut prévoir une fin automatique ou une tacite reconduction. Par défaut, à moins que le contrat n’en stipule autrement, un bail civil se reconduit tacitement pour la même durée si personne n’a donné congé. Le loyer et les charges sont fixés librement, sans encadrement légal. Le bailleur peut donc demander le loyer qu’il souhaite (de préférence en phase avec le marché locatif) et exiger un dépôt de garantie du montant qu’il désire (par exemple plusieurs mois de loyer), puisque le plafonnement à 2 mois prévu par la loi de 1989 ne s’applique pas ici. De même, la liste de mobilier imposée par le décret de 2015 n’est pas obligatoire strictement, mais il est recommandé de fournir un ameublement complet correspondant à une location meublée standard, pour éviter toute contestation sur la nature « meublée » du bail. Le contrat de bail civil peut être établi librement par écrit (aucun formalisme de contenu n’est imposé par la loi, contrairement au bail d’habitation). Il est toutefois conseillé d’y inclure toutes les clauses essentielles (identité des parties, description du logement, destination des lieux – par ex. résidence secondaire –, durée, loyer, dépôt de garantie, modalités de révision du loyer, répartition des charges, conditions de résiliation, etc.) afin d’éviter les litiges ultérieurs. Une clause précisant que le contrat est régi par le Code civil et exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 est également recommandée. Naturellement, le bail civil ne doit comporter aucune clause abusive (par exemple, il reste interdit pour le bailleur d’entrer sans permission ou d’expulser sans décision de justice), et le locataire conserve des obligations de base (payer le loyer, user paisiblement des lieux, effectuer les petites réparations, etc.).

Résiliation du bail Code civil : Les conditions de résiliation d’un bail régi par le Code civil sont fixées par le contrat ou, à défaut, par les dispositions générales du Code civil. Les parties peuvent convenir librement des modalités de congé (préavis, motifs, forme de notification). S’il n’y a aucune clause de préavis précisée dans le bail, l’article 1736 du Code civil prévoit que l’une des parties ne peut donner congé qu’en respectant les usages locaux en matière de délais. En pratique, pour une location meublée, cela correspond généralement à un préavis d’un mois pour le locataire et de trois mois pour le bailleur (par analogie avec les baux d’habitation). Il est donc vivement conseillé d’indiquer ces délais dans le contrat pour plus de sécurité. Contrairement au bail d’habitation classique, le bailleur n’a pas l’obligation de motiver son congé par un motif légal particulier. Il peut donc décider de ne pas renouveler le bail civil arrivé à échéance sans avoir à se justifier, à condition de respecter le préavis contractuel. De son côté, le locataire peut aussi donner congé librement en respectant le préavis convenu. Il est admis que, sauf stipulation contraire, chacun peut mettre fin au bail civil à tout moment en respectant le préavis applicable, sans attendre l’échéance initiale.  Le congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire, devrait être notifié par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier pour des raisons de preuve, bien que la loi ne l’impose pas formellement dans ce cadre. Enfin, en cas de manquement du locataire (loyers impayés, dégradations, etc.), le bailleur peut activer la clause résolutoire si elle est prévue au contrat ou saisir le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, comme pour n’importe quel contrat de location.

En conclusion, le choix du contrat de location meublée doit se faire en fonction de la situation du locataire et des objectifs du bailleur. Le bail meublé classique convient à la majorité des locations meublées de longue durée constituant la résidence principale du locataire – il offre stabilité et cadre légal protecteur, avec un engagement d’un an renouvelable. Le bail meublé étudiant est indiqué lorsqu’on loue à un étudiant pour l’année universitaire : il apporte de la souplesse (fin automatique au bout de 9 mois) tout en gardant les garanties du bail meublé. Le bail mobilité est une solution idéale pour les séjours de courte durée (1 à 10 mois) de personnes en formation ou mission temporaire ; il simplifie la location (zéro dépôt de garantie, durée modulable) mais il est réservé à des profils spécifiques et ne peut excéder 10 mois. Enfin, le bail Code civil offre une grande liberté hors cadre 1989, à utiliser uniquement pour les locations meublées hors résidence principale (pied-à-terre, logement de fonction, etc.), en étant conscient que la flexibilité gagnée s’accompagne de moindres protections pour le locataire.

Conseils pratiques pour les bailleurs : Assurez-vous d’abord de bien identifier le statut de votre locataire et l’usage prévu du logement, afin de choisir le bail approprié. Respectez scrupuleusement les conditions légales propres à chaque type de contrat (durée minimum ou maximum, mentions obligatoires, plafonnement du dépôt de garantie, etc.). En meublé classique et étudiant, préparez un logement avec le mobilier requis pour éviter toute contestation sur la nature meublée. N’hésitez pas à utiliser des modèles de contrats fiables ou à prendre conseil auprès d’un professionnel (agence, notaire) pour rédiger un bail conforme, surtout pour un bail Code civil où la liberté est grande (il faut penser à tout prévoir par écrit). Anticipez la fin du bail : par exemple, relancez votre locataire quelques mois avant l’échéance d’un bail classique pour savoir s’il souhaite renouveler ou non, et respectez bien les délais de préavis si vous donnez congé. Pour les baux étudiant et mobilité, notez la date de fin et organisez à l’avance la relève ou la mise en location suivante. Enfin, soignez la communication entre bailleur et locataire : beaucoup de problèmes se résolvent par le dialogue et des arrangements amiables, qu’il s’agisse d’une demande de prolongation de bail, d’une sortie anticipée ou d’aménagements divers. Un bail bien choisi et bien rédigé est la clé d’une location meublée sereine et réussie pour les deux parties.