Bail de location meublée : importance de la surface habitable et conséquences en cas d'erreur

Comprendre la surface habitable : définition et distinctions importantes

La surface habitable se réfère à la surface de plancher construite après déduction de certaines zones spécifiques comme les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, et embrasures de portes et fenêtres. Cette définition est fournie par l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Contrairement à la surface Carrez (utilisée notamment lors de la vente de biens en copropriété), la surface habitable n'inclut pas certaines zones comme les combles non aménagés, les greniers, remises, vérandas, sous-sols (autres que caves, parkings ou garages). Cela signifie que la superficie Carrez peut être bien plus importante que la superficie habitable. Il est donc crucial pour le bailleur de ne pas se contenter de reprendre la superficie Carrez mentionnée dans l'acte de vente, au risque de se tromper.

Exemple : Un appartement de 50 m² en surface Carrez pourrait avoir une surface habitable de seulement 45 m² si des espaces comme un grenier ou une véranda sont inclus dans la surface Carrez, mais non comptabilisés dans la surface habitable.

Les obligations du bailleur concernant la surface habitable

Selon les réglementations, la surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location. L’absence de cette mention ou l’indication d’une surface incorrecte peut entraîner des conséquences importantes pour le bailleur :

1. Mise en demeure par le locataire : Si la surface habitable n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre en demeure le bailleur d'ajouter ou corriger cette information. Si le bailleur ne répond pas ou refuse, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans un délai de trois mois pour demander une diminution du loyer.

2. Réduction de loyer en cas de surface erronée : L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction spécifique. Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%) à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer. En l'absence d'accord avec le bailleur, ou si ce dernier ne répond pas dans les deux mois, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois pour obtenir une diminution du loyer.

Exemple concret : Si un appartement est loué en mentionnant une surface habitable de 40 m², mais qu'après vérification, il s'avère que la surface réelle est de 38 m² (écart de plus de 5%), le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à cet écart.

Les risques pour le bailleur

Le manquement à l'obligation de mentionner la surface habitable ou l'indication d'une surface incorrecte expose le bailleur à plusieurs risques :

• Mise en demeure et contentieux : Le locataire peut engager une procédure judiciaire, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires et une perte de temps pour le bailleur.
• Diminution rétroactive du loyer : Si le juge statue en faveur du locataire, la diminution de loyer prendra effet à la date de la signature du bail, ce qui peut représenter un manque à gagner significatif pour le bailleur.

Conclusion

Mentionner correctement la surface habitable dans un bail de location meublée est essentiel pour éviter tout litige avec le locataire. Une erreur peut entraîner une baisse de revenu locatif et des procédures judiciaires coûteuses. Il est donc recommandé aux bailleurs de bien vérifier les surfaces avant de rédiger un bail.

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