LMNP et LMP : Peut-on multiplier les biens ?

Vous envisagez d’investir dans plusieurs biens immobiliers en LMNP (location meublée non professionnelle) et vous vous demandez s’il existe une limite au nombre de logements que vous pouvez posséder sous ce statut fiscal avantageux ? En 2025, la réglementation en France offre toujours aux investisseurs la possibilité de cumuler les biens en location meublée sans plafond strict en quantité. Cependant, des seuils légaux de revenus et de nouvelles règles fiscales peuvent influencer votre statut (LMNP vs LMP), votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel) et l’amortissement LMNP de vos biens. Dans cet article ultra-complet, nous analyserons combien de biens maximum vous pouvez détenir en LMNP, quelles sont les limites à connaître, l’impact d’un portefeuille immobilier important sur votre statut de loueur meublé et la fiscalité associée (notamment l’amortissement et la plus-value).

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Qu’est-ce que le statut LMNP ? (Rappel)

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique à un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. À la différence de la location vide (revenus fonciers), la location meublée est imposée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le statut LMNP a été créé pour encourager l’investissement immobilier locatif meublé en offrant une fiscalité attrayante. Il ne doit pas être confondu avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui obéit à des conditions plus strictes.

En LMNP, vous pouvez louer différents types de biens : appartement, maison, chambre meublée, résidence de services (étudiante, senior, tourisme…), etc. Le bail peut être de courte durée (saisonnier de type Airbnb) ou de longue durée (bail d’un an renouvelable, par exemple). Tant que vous respectez les conditions du LMNP, vous bénéficiez d’avantages fiscaux tels que le choix entre régime micro-BIC et réel, et surtout la possibilité de déduire des amortissements pour réduire fortement votre revenu imposable. Nous détaillons ces avantages un peu plus loin.

Nombre de biens maximum en LMNP : y a-t-il une limite ?

Bonne nouvelle : il n’existe pas de limite légale du nombre de biens immobiliers que vous pouvez détenir sous le statut LMNP. Que vous ayez 1, 5 ou 10 appartements en location meublée, la loi ne fixe aucun plafond en quantité. Quel que soit le nombre de logements loués en meublé, c’est toujours l’ensemble de votre activité de loueur en meublé qui est considéré de manière globale. En pratique, cela signifie que vous réaliserez une déclaration fiscale unique englobant les revenus et charges de tous vos biens LMNP chaque année. Chaque bien supplémentaire augmente évidemment vos recettes locatives, mais n’empêche pas en soi de rester en LMNP tant que vous respectez les critères du statut.

Cependant, attention aux plafonds financiers : le maintien du statut LMNP est soumis à deux conditions de revenus annuels à ne pas dépasser, que nous allons détailler. Ce sont ces seuils de recettes – et non le nombre de logements – qui peuvent vous faire basculer du statut LMNP vers le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Les seuils de revenus du statut LMNP

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, il faut respecter au moins l’une des deux conditions suivantes chaque année :

●        Recettes locatives ≤ 23 000 € par an (tous biens meublés du foyer fiscal confondus). Si le total des loyers bruts annuels (charges comprises) n’excède pas 23 000 €, vous restez automatiquement en LMNP. Ce plafond de 23 000 € s’applique à l’ensemble des membres de votre foyer fiscal louant en meublé, et inclut les loyers de tous vos biens meublés sur l’année civile. Par exemple, si vous louez deux appartements meublés générant 10 000 € chacun de loyers annuels (soit 20 000 € au total), vous êtes en dessous du seuil : vous conservez le statut LMNP sans problème.

●        OU bien si vos recettes dépassent 23 000 €, il faut que ces recettes ne dépassent pas vos autres revenus imposables du foyer (salaires, retraites, BIC non meublé, BNC, etc.). En d’autres termes, les loyers meublés ne doivent pas constituer la majorité de vos revenus. Par exemple, un investisseur perçoit 30 000 € de loyers meublés sur l’année et 50 000 € de salaire par ailleurs : il dépasse 23 000 € de loyers, mais comme ses salaires restent supérieurs aux loyers, il satisfait cette seconde condition et reste LMNP. En revanche, si les loyers meublés deviennent prépondérants dans vos revenus, le statut LMNP est perdu.

Si aucune de ces conditions n’est remplie (c’est-à-dire si vous encaissez plus de 23 000 € et que ce montant dépasse vos autres revenus du foyer), alors vous basculez dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP). Le passage en LMP n’est donc pas lié à un nombre de biens, mais au volume de recettes locatives comparé à vos autres revenus.

Cas particulier des non-résidents : Si vous êtes non-résident fiscal français et que vous louez des biens en France, sachez que l’administration fiscale n’intègre généralement que vos revenus de source française pour apprécier ces seuils. En pratique, cela signifie que l’investisseur expatrié est plafonné à 23 000 € de loyers meublés en France pour rester LMNP. Au-delà, n’ayant pas d’autres revenus français à opposer, il sera requalifié en LMP. Il est donc d’autant plus important pour un non-résident de surveiller le seuil de 23 000 € de recettes en France afin de conserver le statut LMNP.

Conséquences du dépassement : passage en LMP et changements fiscaux

Le fait de dépasser les seuils ci-dessus a des implications majeures, car le statut fiscal change de LMNP à LMP. Ce changement de statut s’applique à l’ensemble du foyer fiscal et à l’ensemble des locations meublées du foyer. Devenir loueur professionnel n’est pas forcément si catastrophique en soi (certains investisseurs recherchent même ce statut), mais cela entraîne plusieurs différences :

Affiliation sociale obligatoire

Le loueur en LMP doit s’affilier et payer des cotisations sociales sur ses bénéfices, comme un travailleur indépendant. Depuis la loi de finances 2020, les bénéfices LMP sont assujettis aux cotisations sociales (environ 30 à 45 % selon le niveau de revenu), en plus de l’impôt sur le revenu. En LMNP, en revanche, pas de cotisations sociales professionnelles : on paye seulement les prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2 % (CSG/CRDS) sur le bénéfice locatif avant impôt. La différence de charges est donc très significative.

Plus-value immobilière professionnelle 

En cas de revente d’un bien, le régime de la plus-value change. Sous statut LMNP, la vente d’un bien loué meublé relève des plus-values des particuliers (avec exonération possible d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans). Sous statut LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique : il peut être plus favorable sur des durées de détention courtes et offrir des exonérations après 5 ans d’activité sous condition de recettes (exonération totale si recettes < 90 000 € en moyenne sur les deux dernières années, partielle jusqu’à 126 000 €). En revanche, le calcul de la plus-value LMP tient compte de l’amortissement (la valeur d’achat est diminuée des amortissements pratiqués), ce qui gonfle le montant imposable. À noter : à partir de 2025, la fiscalité des plus-values LMNP se durcit et tend à se rapprocher de celle des LMP – nous y revenons plus loin.

Déficits fiscaux imputables différemment

En LMNP, si votre activité génère un déficit (hors amortissements), celui-ci n’est pas imputable sur votre revenu global. Le déficit est reportable uniquement sur les bénéfices futurs de location meublée non pro, pendant 10 ans maximum. En LMP au contraire, un déficit (hors amortissement) s’impute sur le revenu global du foyer, sans limite de montant, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu de l’année en cours (et s’il reste du déficit non absorbé, il est reportable 6 ans sur le revenu global). Ce traitement plus favorable des déficits est l’un des avantages du LMP, à mettre en balance avec les contraintes (charges sociales, etc.).

En somme, avoir de nombreux biens en LMNP est possible tant que vos recettes restent sous contrôle.

Par exemple, un investisseur peut très bien détenir 5 studios loués 400 € par mois chacun (soit ~24 000 € annuels) tout en restant LMNP s’il dispose en parallèle de revenus salariés conséquents – sinon, il passerait en LMP du fait du dépassement des 23 000 € et de l’importance de ces loyers dans ses revenus. Il n’y a pas de “nombre magique” à ne pas dépasser, mais gardez à l’esprit les 23 000 € et la notion de revenus principaux. Au-delà de ces seuils, préparez-vous à changer de régime fiscal et à assumer les changements que cela implique.

Régime micro-BIC ou réel : quels seuils et quel impact pour plusieurs biens ?

Outre le statut LMNP/LMP, un autre aspect clé de la fiscalité du loueur en meublé est le régime d’imposition des revenus locatifs. Deux options existent : le régime micro-BIC (forfaitaire) et le régime réel. Le choix entre micro-BIC et réel ne dépend pas directement du nombre de biens détenus, mais plutôt du montant total de vos recettes locatives annuelles et de votre souhait de déduire vos charges réelles.

Micro-BIC

C’est le régime par défaut si vos recettes annuelles restent sous un certain plafond. Il permet une comptabilité ultra-simplifiée – vous déclarez simplement le total de vos loyers bruts, et un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration. Vous n’avez donc pas à détailler vos charges. L’abattement représente théoriquement vos dépenses, et vous êtes imposé sur le reste. Pour de la location meublée classique, l’abattement est de 50 % des loyers (vous ne payez de l’impôt que sur 50 % des recettes), et pour les meublés de tourisme classés, il était historiquement de 71 %, contre 50 % en 2025. Les seuils du micro-BIC en 2025 sont les suivants : 77 700 € de recettes annuelles pour de la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés. Cependant, la loi de finances pour 2024 a introduit d’importantes réformes pour la location saisonnière de courte durée : désormais, si vous louez en type Airbnb (meublé de tourisme non classé ou en zone tendue), l’abattement forfaitaire est abaissé à 30 % seulement, et les meublés de tourisme classés en zone tendue voient leur plafond micro-BIC réduit à 15 000 € par an. Ces mesures visent à limiter les avantages fiscaux des multipropriétaires en location courte durée dans les zones tendues.

Exemple : si vous possédez 3 appartements loués en Airbnb générant 6 000 € chacun par an (18 000 € au total), vous dépassez le nouveau seuil de 15 000 € : vous ne pourrez plus profiter du micro-BIC avec 51 % d’abattement, vous serez imposé au réel ou au micro avec seulement 30 % d’abattement. En revanche, pour de la location meublée longue durée, un investisseur pourrait encaisser jusqu’à 75 000 € de loyers sur plusieurs biens et rester au micro-BIC 50 %. Attention toutefois : si vous franchissez le plafond de 77 700 €, le passage au réel devient obligatoire.

Régime réel

C’est le régime d’imposition où vous déduisez vos charges réelles et amortissements. Il s’applique de plein droit si vos recettes excèdent le seuil du micro-BIC, mais vous pouvez aussi opter pour le réel en dessous du seuil si c’est plus avantageux. Avec le réel, vous tenez une comptabilité plus complète (bilan, compte de résultat) souvent avec l’aide d’un expert-comptable, mais en contrepartie vous pouvez soustraire de vos loyers toutes les charges effectives (intérêts d’emprunt, assurances, frais d’entretien, taxe foncière, CFE, etc.) et pratiquer l’amortissement comptable de vos biens.

Le régime réel permet ainsi de réduire fortement, voire d’annuler, le bénéfice imposable de vos locations meublées. C’est généralement le régime favori des multipropriétaires en LMNP, car plus on a de biens, plus on a de charges et d’amortissements à déduire, rendant le micro-BIC souvent moins intéressant malgré sa simplicité. De fait, de nombreux LMNP avec plusieurs biens choisissent d’emblée le régime réel pour optimiser leur fiscalité.

Plusieurs biens = passage au réel quasi inévitable ?

Si vous multipliez les biens, vos recettes totales augmentent et il devient plus probable de dépasser les seuils du micro-BIC. Par exemple, deux appartements loués 1 200 € par mois chacun représentent déjà ~28 800 € de recettes annuelles, au-dessus du plafond de 23 000 € pour le LMNP (mais attention, ce plafond LMNP n’est pas celui du micro-BIC, il s’agit du seuil pour bénéficier de la catégorie « non professionnelle »). En micro-BIC, ces 28 800 € restent sous 77 700 €, donc l’option micro-BIC est encore possible, mais il faudrait bien comparer avec le régime réel.

Souvent, dès que vous détenez plus d’un bien, le cumul des loyers et surtout des charges (intérêts du prêt immobilier, travaux, etc.) fait qu’opter pour le réel et profiter de l’amortissement est fiscalement plus judicieux. Sans compter que la nouvelle donne pour la location saisonnière (seuil 15 000 €) pousse presque tous les multi-propriétaires en courte durée vers le régime réel.

En résumé, le nombre de biens n’est pas limité en micro-BIC, mais avoir plusieurs logements loués augmente le risque de dépassement de seuil ou réduit l’intérêt de l’abattement forfaitaire. Heureusement, le régime réel offre une excellente alternative pour continuer à optimiser ses impôts lorsque l’on possède un parc locatif important.

L’amortissement LMNP : peut-on amortir chaque bien séparément ?

L’amortissement est le mécanisme comptable qui consiste à constater la perte de valeur progressive d’un bien (bâti, mobilier…) et à déduire chaque année cette perte de valeur de vos revenus imposables. C’est l’avantage fiscal phare du régime réel LMNP. Concrètement, lorsque vous optez pour le régime réel, vous allez pouvoir amortir chaque bien immobilier que vous louez en meublé, ainsi que le mobilier et les équipements qui s’y trouvent. Chaque actif (immeuble, ameublement, travaux, etc.) se voit attribuer une durée d’usage théorique et un plan d’amortissement.

Par exemple, on peut amortir la structure d’un appartement sur 25 à 30 ans, la toiture sur 20 ans, les meubles sur 5 à 10 ans, les équipements (électroménager, cuisine) sur 5 à 7 ans, etc. Ainsi, tous les ans, une quote-part de la valeur du bien est déduite en charge, sans sortie de trésorerie de votre part. L’amortissement vient en plus des autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, taxes…) du régime réel.

Peut-on amortir plusieurs biens en même temps ?

Oui, absolument. Si vous possédez plusieurs propriétés en LMNP, chacune aura son amortissement calculé séparément, mais l’ensemble sera déduit de votre résultat global. Vous allez additionner les amortissements de chaque logement, de chaque meuble, etc., et déduire le total annuel de vos recettes locatives. Il n’y a pas de plafond global d’amortissement lié au nombre de biens : plus vous investissez, plus vous aurez d’amortissements à déduire, ce qui peut potentiellement annuler vos bénéfices imposables pendant de longues années. En pratique, l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit annuel : il sert à réduire le bénéfice jusqu’à zéro, mais l’excédent d’amortissement non utilisé (si vos amortissements dépassent vos loyers nets de charges) sera reporté indéfiniment sur les années suivantes. Cela signifie que même si, une année, vos loyers sont intégralement effacés par les amortissements et qu’il en “reste encore”, ce surplus n’est pas perdu : il sera stocké et utilisé pour compenser vos bénéfices futurs. C’est une niche fiscale puissante, tout à fait légale, qui fait que de nombreux investisseurs LMNP ne payent quasiment pas d’impôt sur leurs loyers pendant de nombreuses années.

Illustration chiffrée de l’amortissement

Supposons un appartement acquis 200 000 € (dont 180 000 € pour le bâti amortissable, le reste étant la valeur du terrain non amortissable) et 10 000 € de mobilier. En régime réel LMNP, on peut par exemple amortir le bâti sur 30 ans (6 000 € par an soit 3 % de 200 000 € hors terrain) et le mobilier sur 5 ans (2 000 € par an). Cela représente 8 000 € de charge déductible par an rien qu’en amortissement. Si ce bien génère 800 € de loyer par mois (9 600 € annuels) et qu’on a 2 000 € de charges diverses, le résultat comptable serait : 9 600 € – 2 000 € – 8 000 € = –400 €. Bilan : 0 € d’impôt et un déficit de 400 € reportable. Autrement dit, l’investisseur n’est pas imposé sur ses loyers, malgré un cash-flow positif.

Si vous dupliquez ce schéma sur plusieurs biens, vos amortissements cumulés peuvent absorber des revenus locatifs très conséquents. C’est ce qui explique qu’on peut posséder de nombreux biens en LMNP tout en ayant une fiscalité très légère, tant qu’on ne franchit pas le cap du LMP ou qu’on ne revend pas.

Traitement comptable et obligations

Chaque bien fait l’objet d’un suivi dans votre comptabilité LMNP. En pratique, il est recommandé de confier cette tâche à un expert-comptable comme lmnp.ai par exemple, surtout à partir de 2 ou 3 biens, car la gestion des amortissements par composant, le remplissage de la liasse fiscale (formulaire 2033 notamment) et les déclarations requièrent du savoir-faire. En LMNP, vous recevez un unique SIREN pour toute votre activité, mais chaque logement situé à une adresse différente obtient un SIRET distinct, générant une CFE par commune louée. Vous paierez également des taxes locales pour chaque bien : la taxe foncière bien sûr, mais aussi la CFE (cotisation foncière des entreprises) dans chaque commune où vous louez un meublé, dès la deuxième année d’activité. Heureusement, ces taxes sont déductibles au régime réel. L’amortissement, lui, n’est pas une sortie d’argent mais simplement une écriture comptable avantageuse.

Limite de l’amortissement

Jusqu’à fin 2024, l’amortissement LMNP avait un inconvénient limité : en cas de revente du bien, l’amortissement n’était pas repris pour le calcul de la plus-value immobilière privée. Autrement dit, on calculait la plus-value sur le prix d’achat initial sans tenir compte de l’amortissement, ce qui était très favorable (on pouvait amortir un bien puis le revendre en étant exonéré de l’impôt sur la plus-value après 22 ans, par exemple). À partir de 2025, ce point change ! La loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les ventes réalisées à partir du 1ᵉʳ mars 2025. Cela signifie que désormais, en LMNP également, la plus-value imposable sera calculée sur la valeur d’acquisition diminuée des amortissements pratiqués. En d’autres termes, l’amortissement vient réduire votre prix de revient fiscal du bien, ce qui augmente d’autant la plus-value taxable le jour de la vente.

Exemple concret : Un bien acheté 200 000 € et amorti pour 40 000 € sur 10 ans, revendu 300 000 € en 2025, aura une plus-value imposable non pas de 100 000 € (300k – 200k) mais de 140 000 € avec la réintégration de 40k d’amortissements. L’impôt (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) s’appliquera sur ce montant accru, ce qui représente un surcoût fiscal notable.

Les abattements pour durée de détention s’appliqueront certes toujours (exonération progressive après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux), mais l’économie réalisée grâce aux amortissements pendant la phase de location sera en partie “rattrapée” à la sortie.

Important : cette réforme vise surtout les multipropriétaires en zones tendues pratiquant le LMNP, afin de limiter les abus. Elle comporte des exceptions, notamment les résidences services (étudiantes, seniors) dont les amortissements restent exclus du calcul de plus-value pour maintenir leur attractivité. Quoi qu’il en soit, l’amortissement annuel reste un avantage fiscal primordial du LMNP pour réduire ses impôts pendant la détention, mais il faut désormais intégrer son impact sur la fiscalité de revente en 2025 et au-delà.

Exemples concrets de multi-investisseurs en LMNP

Pour mieux comprendre comment s’articulent ces règles, voici quelques cas pratiques illustrant le nombre de biens en LMNP et les conséquences fiscales.

Exemple 1 : M. Dupont, 2 appartements en longue durée, revenu salarial élevé.

M. Dupont est résident français et loue deux appartements meublés en bail classique (1 an renouvelable). Chaque bien lui rapporte 12 000 € de loyers par an, soit 24 000 € au total. Par ailleurs, M. Dupont a un salaire annuel de 50 000 €.

Statut LMNP ou LMP ? Ici, les recettes dépassent 23 000 € (24k > 23k), mais ses autres revenus (50k) restent supérieurs aux loyers. Il respecte donc la deuxième condition : il demeure LMNP. Fiscalement, le dépassement du seuil de 23k n’entraîne pas son passage en LMP puisqu’il a une autre source principale de revenus.

Micro-BIC ou réel ? Ses 24 000 € de loyers sont sous le seuil micro-BIC de 77 700 €, il pourrait déclarer au micro avec 50 % d’abattement. Toutefois, avec 2 biens, il a aussi environ 10 000 € de charges (intérêts d’emprunt, assurances, etc.) et 15 000 € d’amortissements annuels possibles. S’il opte pour le régime réel, son résultat imposable sera proche de zéro grâce aux charges et amortissements, bien inférieur à l’abattement de 50 % du micro-BIC (qui laisserait 12 000 € taxable). Il choisit donc le régime réel pour optimiser.

Impôts : En régime réel LMNP, son bénéfice imposable pourrait être nul ou très faible – il paiera seulement les prélèvements sociaux sur ce bénéfice (17,2 %, donc négligeable s’il est proche de 0), et rien ou peu d’impôt sur le revenu. Il conserve le statut LMNP sans difficulté, avec 2 biens.

Exemple 2 : Mme Martin, 3 studios en location touristique, non-résidente.

Mme Martin vit à l’étranger et loue 3 studios à Paris en location saisonnière via Airbnb. Chaque studio génère 8 000 € de recettes annuelles, soit 24 000 € au total. Elle n’a pas d’autre revenu en France.

Statut LMNP ou LMP ? Ses loyers excèdent 23 000 € et comme elle est non-résidente, elle n’a pas de revenus français pour satisfaire la seconde condition. Elle devient donc LMP (imposée comme loueuse professionnelle). De plus, du fait d’excéder 23k en courte durée, elle doit s’affilier à l’URSSAF et payer des cotisations sociales sur ses revenus locatifs.

Conséquences : En passant LMP, Mme Martin pourra déduire ses déficits sur son revenu global français (qui est nul de base), mais cela ne lui apporte pas d’avantage étant non-résidente. En revanche, elle subit les cotisations sociales sur ses bénéfices (~35 %), puis l’impôt sur le revenu sur le bénéfice restant.

Micro-BIC ou réel ? Ses 24k € de recettes dépassent le nouveau seuil micro-BIC de 15 000 € applicable aux meublés de tourisme classés (et ses logements ne sont pas classés, abattement 30 %). Elle n’a donc de toute façon pas droit à un abattement 71 % ou 50 % sur la totalité. Elle va choisir le régime réel, amortir ses 3 studios et leurs meubles, et déduire toutes ses charges (qui sont élevées à Paris, par ex. charges de copropriété, frais de gestion…). Il est probable que son résultat imposable soit très faible malgré 24k de loyers, grâce à ~10k€ d’amortissements par studio et aux autres charges.

Impôts : Elle paiera les cotisations sociales sur ce bénéfice (faible, donc cotisation minimale d’environ 1 145 € par an en 2025), puis l’IR à 20 % (taux minimum non-résident) sur le bénéfice. Si elle revend un studio, la plus-value sera calculée en régime professionnel (avec amortissements déduits et imposition possible à 30 % si <5 ans de détention).

Cet exemple montre qu’avec 3 biens en courte durée, on peut vite perdre le LMNP, surtout en étant non-résident, et se retrouver avec une fiscalité alourdie.

Exemple 3 : M. et Mme Durand, 5 appartements loués en LMNP réel depuis 10 ans

Les Durand ont progressivement acquis 5 appartements qu’ils louent en meublé longue durée. Chaque bien rapporte environ 10 000 € par an de loyers, pour un total de 50 000 € de recettes. M. Durand est retraité avec 20 000 € de pension annuelle, Mme Durand sans emploi.

Statut LMNP ou LMP ? Le couple dépasse largement 23 000 € de recettes (50k), et ces recettes excèdent aussi leurs autres revenus du foyer (20k). Depuis qu’ils ont franchi le seuil, ils sont en statut LMP. Cela s’est produit à l’achat du 4ᵉ bien qui a fait passer leurs loyers au-delà de leurs pensions. Ils s’acquittent donc des cotisations sociales chaque année sur leurs bénéfices.

Régime réel ou micro-BIC ? À 50k de recettes, ils étaient de toute façon hors micro-BIC (plafond 77 700 € non dépassé en soi, mais ils ont opté pour le réel dès le début pour amortir).

Amortissement et résultat : Ils amortissent chacun des 5 appartements (ils ont environ 25 000 € d’amortissements annuels cumulés) + déduisent ~15 000 € de charges diverses. Leur résultat imposable est d’environ 10 000 € par an.

Impôts : En LMP, sur 10 000 € de bénéfice, ils paient ~40 % de cotisations sociales (~4 000 €), puis l’IR sur les 6 000 € restants (selon leur tranche, mettons 11 % = ~660 €). Les prélèvements sociaux à 17,2 % ne s’appliquent pas car déjà remplacés par les cotisations RSI. Comparé à s’ils étaient restés LMNP (hypothèse où ils auraient eu d’autres revenus pour le rester), ils paieraient seulement 17,2 % de PS sur 10k (=1 720 €) et 11 % d’IR (=1 100 €) soit ~2 820 € au total, moins que les 4 660 € actuels.

Plus-value latente : Après 10 ans, s’ils revendent un bien, en LMNP classique ils auraient pu calculer la plus-value sur le prix d’achat initial (bénéficiant de 10 ans d’abattement pour durée). Mais avec la réforme 2025, même en LMNP, ils auraient dû réintégrer l’amortissement. En LMP, depuis toujours, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable. Cependant, ayant plus de 5 ans d’activité et des recettes modérées, ils pourraient bénéficier d’une exonération totale de plus-value professionnelle (si leurs recettes locatives sont restées sous 90k€ les deux dernières années). Cet exemple montre qu’avec 5 biens, on finit presque sûrement en LMP à moins d’avoir d’autres revenus très élevés ; le LMP apporte quelques avantages (déficits imputables, exonération de plus-value possible) mais aussi des coûts sociaux non négligeables.

En résumé, ces exemples démontrent que le nombre de biens en LMNP n’est pas plafonné, mais qu’au fur et à mesure que votre portefeuille immobilier s’étoffe, vous pouvez atteindre des seuils où le statut change. Un investisseur avec de nombreux biens devra naviguer entre les avantages du LMNP (faible imposition grâce à l’amortissement, absence de cotisations sociales) et les contraintes du LMP (charges sociales dès que l’activité devient professionnelle).

La stratégie optimale consiste souvent à rester LMNP aussi longtemps que possible en conservant d’autres revenus principaux, tout en profitant du régime réel pour neutraliser la fiscalité des loyers. Et si le passage en LMP est inévitable, il faudra adapter sa gestion (provisionner les cotisations, envisager l’exonération de plus-value après 5 ans, etc.). Dans tous les cas, détenir plusieurs biens en location meublée peut s’avérer extrêmement rentable après impôts, à condition de bien maîtriser ces règles et de rester à jour des évolutions légales.

Conclusion : LMNP multipropriétaire, c’est possible en 2025

En LMNP, aucun plafond ne limite le nombre de logements : la véritable frontière réside dans les recettes annuelles. Tant que vos loyers ne dépassent pas 23 000 € — ou qu’ils restent inférieurs à vos autres revenus — vous conservez le statut LMNP, évitez les cotisations sociales et profitez d’un régime fiscal souple. Au-delà, le passage en LMP s’impose, avec charges sociales mais aussi l’imputation des déficits sur le revenu global. Dès que plusieurs biens sont en jeu, le régime réel et l’amortissement deviennent quasi indispensables pour neutraliser l’impôt. Pour naviguer sereinement à travers ces règles (liasse XBRL, EDI, suivi des amortissements, CFE…), l’offre de comptabilité en ligne LMNP.ai met à disposition une formule Autonomie à 179 € / an ou Expert-Comptable à 249 € / an, la moins chère de France, vous libérant des contraintes administratives et optimisant chaque euro de votre parc meublé.