Réforme du LMNP : Ce Qui Va Changer pour la Plus-Value Immobilière !

Introduction

📢 La réforme du LMNP, prévue dans le PLF2025, modifie en profondeur la fiscalité des plus-values immobilières. Désormais, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul lors de la vente du bien, entraînant une hausse de l'impôt à payer pour les investisseurs.

1. Ce que prévoit la réforme

L'article 24 du PLF2025 impose une nouvelle méthode de calcul de la plus-value immobilière pour les biens exploités en LMNP. Contrairement à l'ancien système, où le prix d'acquisition était déterminé par le prix d'achat augmenté des frais d'acquisition et des travaux, il sera désormais diminué des amortissements pratiqués durant la période de location. 🔄

À noter : cette mesure ne concerne pas les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences seniors, mais elle impactera fortement tous les autres biens loués en meublé. ⚡️

2. Les conséquences fiscales pour les investisseurs

Avec cette réforme, les amortissements déduits viennent réduire la valeur d'achat retenue pour le calcul de la plus-value. Conséquence directe : une augmentation de l'impôt à payer lors de la revente du bien. 💰

Même si un bien passe en location nue après avoir été exploité en meublé, les amortissements déduits pendant la période LMNP seront toujours pris en compte dans le calcul.

3. L’abattement pour durée de détention reste inchangé

Bonne nouvelle pour les investisseurs de long terme : les exonérations actuelles et les abattements sur la durée de détention restent applicables :

• ✅ Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

• ✅ Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Cependant, avant d'atteindre ces seuils, l’imposition sur la plus-value sera bien plus lourde qu’auparavant. 📉

4. Application immédiate de la réforme

Cette réforme s'appliquera dès son adoption pour toutes les ventes de biens en LMNP. Les donations et successions ne sont pas concernées, ce qui laisse la possibilité d'utiliser une donation avant la vente comme stratégie d’optimisation fiscale. ✨

5. Une application sans clause de grand-père

🚫 Aucune clause de grand-père n’a été prévue. Cette nouvelle règle concernera tous les bailleurs en meublé, y compris ceux qui exploitent leur bien depuis plusieurs années.

Autrement dit, tous les amortissements passés, même ceux effectués il y a 10 ou 20 ans, seront pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. 🎯

6. Un casse-tête pour les notaires

Les notaires devront calculer et prélever l’impôt sur la plus-value, mais plusieurs questions demeurent :

• ❓ Comment récupérer l’historique des amortissements ?

• ❓ Comment suivre les changements d’exploitation d’un bien sur plusieurs décennies ?

Des clarifications de l’administration fiscale sont attendues, voire une future réforme pour faciliter l’application de cette mesure. ⚖️

⚠️ Attention :  Que vous soyez au Régime réel ou micro-BIC, pas d’issue !

Que vous soyez au régime réel ou au micro-BIC, la fiscalité sur la plus-value sera impactée de la même manière. L’administration fiscale estime que les abattements forfaitaires (50 % ou 71 %) du micro-BIC tiennent déjà compte des amortissements, et ces derniers seront donc réintégrés dans le calcul de la plus-value. ⚖️

Nous traitons du sujet plus en détail ici, cliquez pour lire notre analyse complète sur la réforme du micro-BIC et ses impacts fiscaux.

Conclusion

Cette réforme marque un tournant pour les investisseurs en LMNP. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value alourdit significativement l'imposition lors de la vente. Bien que les exonérations pour durée de détention soient maintenues, une partie de l'attrait fiscal pour cette niche est perdue.

💡 Les investisseurs devront adapter leur stratégie, en envisageant une conservation plus longue des biens ou des solutions alternatives comme la donation avant cession. L’incertitude règne encore sur les modalités d’application de cette réforme, notamment concernant la gestion des historiques d’amortissement par les notaires.

Vous souhaitez évaluer l'impact de cette réforme sur votre situation, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel ? Prenez un rendez-vous avec un expert pour analyser vos amortissements et optimiser votre fiscalité.

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