Quelles sont les particularités fiscales en LMP en 2025 ?

Comprendre le statut LMP et sa fiscalité en 2025

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique aux propriétaires qui louent des biens meublés de façon habituelle et dépassent certains seuils de revenus. Il se distingue du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) par des règles fiscales spécifiques, touchant à l’imposition des loyers, des déficits, des plus-values, ainsi qu’aux charges sociales et obligations déclaratives. En 2025, la fiscalité LMP a évolué pour intégrer les réformes récentes (lois de finances 2020, 2024, etc.), ce qui rend essentiel de bien connaître ses particularités. Cet article fait le point complet sur les particularités fiscales en LMP : conditions d’accès au statut, seuils LMP 2025, mode d’imposition au régime réel LMP (avec amortissements et charges déductibles), traitement des déficits, plus-value professionnelle lors de la revente, cotisations sociales LMP obligatoires, cas de la TVA en location meublée, sans oublier les obligations comptables et les conséquences du passage LMNP vers LMP. Des exemples chiffrés illustreront l’impact fiscal du statut LMP pour les investisseurs immobiliers, qu’ils résident en France ou à l’étranger.

Conditions d’accès au statut LMP : les seuils à respecter en 2025

Conditions d’accès au statut LMP : seuils applicables en 2025

Pour être reconnu Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le bailleur doit remplir simultanément deux conditions au titre de l’année civile :

1. Recettes locatives meublées brutes (loyers + charges récupérées) > 23 000 €

2. Ces mêmes recettes > la somme des autres revenus nets imposables du foyer fiscal, à savoir :

   • Salaires et pensions après abattement de 10 % ou déduction des frais réels ;

   • Bénéfices BIC/BNC nets (micro : après abattement forfaitaire ; réel : résultat net) ;

   • Revenus agricoles nets.

Important : les dividendes, intérêts, plus-values, revenus fonciers et pensions alimentaires ne sont pas inclus dans cette comparaison.

Régime micro-BIC : plafonds applicables en 2025 

• Location meublée “classique” longue durée ou meublé de tourisme classé

  • Plafond de chiffre d’affaires : 77 700 € par an

  • Abattement forfaitaire : 50 %

• Meublé de tourisme non classé

  • Plafond de chiffre d’affaires : 15 000 € par an

  • Abattement forfaitaire : 30 %

Statut LMNP ou LMP
• Si vos recettes restent sous le plafond correspondant, vous relevez par défaut du micro-BIC, quel que soit votre statut(LMNP ou LMP).
• Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel BIC (déduction intégrale des charges & amortissements) si c’est plus avantageux.
• Dès que vos recettes dépassent le plafond, le régime réel devient obligatoire.

Régime fiscal du LMP : 

Charges déductibles en location meublée (LMP)

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la location meublée du revenu imposable. Ainsi, le bailleur LMP peut déduire notamment :

• les frais d’entretien et de réparation du logement meublé (entretien courant, réparations locatives supportées par le propriétaire, etc.) ;

• les impôts locaux du bien loué (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…) ;

• les primes d’assurances liées à la location (assurance PNO, garantie loyers impayés, etc.) ;

• les frais de gestion (honoraires d’agence locative, rémunération d’un gestionnaire, frais d’expert-comptable, adhésion à un CGA, etc.) ;

• les intérêts d’emprunt et frais de dossier d’un éventuel crédit immobilier ayant servi à acquérir le bien ;

• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;

• et de manière générale, toutes les dépenses effectuées dans l’intérêt de l’exploitation (frais de déplacement pour gérer la location, fournitures, internet, etc.).

Ces charges viennent diminuer d’autant votre bénéfice imposable. Si vos charges sont élevées (par exemple, gros travaux ou intérêts d’emprunt importants), le régime réel s’avère très favorable car il peut même aboutir à un résultat fiscal nul voire déficitaire, vous exonérant d’impôt sur les loyers.

L’amortissement LMP : un levier fiscal majeur 

En LMP, l’administration exige de ventiler le prix de chaque bien en composants distincts : gros œuvre, toiture, installations techniques, second œuvre, etc. Chaque composant est ensuite amorti sur sa durée de vie économique réelle ; il n’existe donc pas de pourcentage unique (2 % ou autre) valable pour tout le bâti. Concrètement :

• Étape 1 : ventilation du prix hors terrain entre les principaux composants ;

• Étape 2 : estimation de la durée d’utilisation probable de chaque composant (sur la base de devis, références professionnelles, rapport d’expert, ou – à défaut – des grilles indicatives de la DGFiP pour les logements neufs) ;

• Étape 3 : calcul de l’annuité d’amortissement de chaque composant et inscription en comptabilité.

Exemple simplifié : pour un appartement acquis 300 000 € dont 50 000 € de terrain non amortissable, on ventile les 250 000 € restants entre le gros œuvre, la toiture, les installations techniques, le second œuvre et le mobilier. On applique à chacun une durée de vie propre (justifiée), puis on déduit chaque année la dotation correspondante, qui s’ajoute aux autres charges.

Résultat : l’amortissement par composants permet de réduire ou annuler le bénéfice imposable tout en respectant la doctrine fiscale ; les durées ne sont jamais arbitraires mais fondées sur la durée de vie estimée de chaque élément.

Limite à connaître : L’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer ou accentuer un déficit imputable sur le revenu global. En effet, l’administration distingue le déficit « hors amortissements » du déficit provenant uniquement de l’amortissement. Si vos charges (hors amortissement) excèdent vos loyers, le déficit ainsi créé est imputable . En revanche, la part de déficit qui provient uniquement d’un amortissement excessif est mise en report illimité sur les futurs bénéfices de location meublée, sans pouvoir réduire votre revenu global de l’année. Les amortissements en repoort peuvent être suivis grâce au formulaire SUIV39C.

Plus-values en Loueur en Meublé Professionnel : régime professionnel 2025

En Loueur en Meublé Professionnel, la cession d’un bien relève du cadre des plus-values professionnelles.

Calcul de la base taxable
Le prix de revient est diminué de tous les amortissements pratiqués ; la plus-value est donc calculée sur la valeur nette comptable du bien (le terrain n’est jamais amortissable).

Deux composantes

1. Plus-value court terme : partie correspondant aux amortissements réintégrés et, le cas échéant, au gain réalisé pendant les deux premières années.

   • Moins de cinq ans d’activité : cette plus-value court terme est ajoutée au résultat BIC de l’année et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec cotisations sociales.

   • Cinq ans ou plus et recettes moyennes inférieures à 90 000 € hors taxes : la plus-value court terme n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu ; elle reste seulement assujettie aux cotisations sociales, lesquelles sont déductibles.

2. Plus-value long terme : gain réalisé au-delà des deux premières années.

   • Imposée, par défaut, à un taux forfaitaire comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (« flat tax » de 30 %).

   • Exonération totale après cinq ans d’activité lorsque les recettes locatives hors taxes des deux années précédant la vente sont chacune inférieures à 90 000 € (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €).

Atout clé
Un loueur en meublé professionnel qui encaisse moins de 90 000 € de loyers par an peut donc, après cinq ans d’activité, vendre sans impôt sur la plus-value long terme et n’être redevable que des cotisations sociales sur la plus-value court terme — lesquelles restent déductibles du résultat.

Cas des non-résidents
Un bailleur professionnel domicilié hors de France peut, selon certaines conventions internationales, ne pas être assujetti aux cotisations sociales françaises ; il doit alors faire vérifier sa situation par un spécialiste.

Bien paramétrer ses loyers et la durée de détention permet ainsi de combiner des amortissements très défiscalisants pendant l’exploitation et une sortie allégée, voire totalement exonérée, lors de la revente.

Cotisations sociales LMP : RSI/SSI du loueur professionnel vs prélèvements sociaux

L’un des changements les plus impactants du passage de LMNP à LMP concerne les cotisations sociales. En tant que loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2 % (CSG/CRDS et contributions similaires), en plus de l’impôt sur le revenu. En revanche, un loueur en meublé professionnel doit s’affilier à un régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales calculées sur son bénéfice, comme n’importe quel travailleur indépendant. 

Affiliation et taux de cotisations en LMP

Dès lors que vous êtes LMP, vous relevez du régime social des indépendants (ex-RSI). Vos bénéfices locatifs sont soumis à cotisations sociales avec un taux variable d’environ 30 à 45 % du résultat net incluant cotisations retraite, maladie, allocations familiales… sur une base progressive. Ce taux beaucoup plus élevé que les 17,2 % de prélèvements sociaux du LMNP signifie que la charge sociale peut dépasser l’impôt sur le revenu lui-même et réduire significativement la rentabilité nette.

Par exemple, pour 20 000 € de bénéfice annuel en LMP, les cotisations SSI pourraient avoisiner 6000 € (environ 30 %), alors qu’en LMNP les prélèvements sociaux ne seraient que de 3 440 € (17,2 %). Après les cotisations, le bénéfice restant est encore soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif), à la différence d’un micro-entrepreneur où des cotisations “forfaitaires” libératoires peuvent parfois inclure l’IR.

Cette double peine fiscale (cotisations sociales + IR) rend le régime LMP nettement moins avantageux dans bien des cas, d’autant plus si le bailleur est dans une tranche marginale d’impôt élevée. C’est pourquoi nombre d’experts conseillent d’éviter le statut LMP lorsque c’est possible, à moins d’y avoir un intérêt particulier (par exemple pouvoir déduire un déficit important du revenu global, ou viser l’exonération de plus-value professionnelle). Il faut donc bien peser le surcoût des cotisations sociales LMP par rapport au gain fiscal sur l’IR.

TVA et location meublée : êtes-vous concerné en LMP ?

En principe, la location de logements meublés à usage d’habitation est exonérée de TVA en France. Que vous soyez LMNP ou LMP, vous ne facturez donc pas de TVA sur les loyers, et ne pouvez pas déduire la TVA sur vos dépenses, sauf cas particuliers. Les deux principaux cas où la TVA s’applique en location meublée sont :

• Location meublée avec services para-hôteliers : Si vous proposez des prestations similaires à l’hôtellerie (location de courte durée, pouvant être à la nuitée ou semaine, avec au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle), alors l’exonération de TVA ne s’applique pas. Vos loyers sont assujettis à la TVA (taux de 10 % pour les hébergements meublés touristiques). C’est le cas typique des chambres d’hôtes, gîtes ou locations Airbnb très “hôtelisées”. Depuis 2024, la loi a clarifié que toute location meublée de courte durée (≤ 30 nuitées) avec au moins 3 services entre dans le champ de la TVA. Le loueur doit alors collecter la TVA sur les loyers et peut récupérer la TVA sur ses dépenses (ameublement, travaux, etc.), ce qui change complètement la gestion fiscale du projet.

• Option TVA sur les résidences services : Certains investissements en résidence de services (tourisme classé, résidences étudiantes ou seniors exploitées par bail commercial) permettent d’opter pour la TVA afin de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien neuf. En contrepartie, le propriétaire doit facturer la TVA sur les loyers. Cette option, souvent mise en place via le gestionnaire, concerne généralement des LMNP en résidence de tourisme classée. Un LMP pourrait en bénéficier également, mais la plupart des bailleurs LMP sont en location classique sans TVA.

En dehors de ces situations, un bailleur LMP n’est pas concerné par la TVA et n’a pas de démarches spécifiques à accomplir de ce côté. Il profite de la franchise de TVA applicable aux locations meublées d’habitation “nues” de services. Veillez simplement à ne pas ajouter de services dépassant le seuil toléré, sans quoi vous basculeriez dans la catégorie para-hôtelière avec TVA. En cas de doute, prenez conseil auprès d’un expert fiscal, car la frontière peut être subtile (par exemple, fournir occasionnellement le linge de maison ou réaliser un ménage ponctuel en fin de séjour n’entraîne pas l’assujettissement à la TVA).

IFI et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) — règles 2025

Les logements loués meublés peuvent être totalement exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière lorsqu’ils sont qualifiés de biens professionnels. L’administration fiscale pose trois critères cumulatifs :

1. Recettes meublées annuelles > 23 000 € pour le foyer fiscal ;

2. L’activité de location meublée constitue l’activité principale du déclarant ou de son conjoint ;

3. Le résultat net de l’activité LMP dépasse la somme des autres revenus nets imposables du foyer : traitements et salaires après abattement (ou frais réels), pensions nettes, bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux ou agricoles, revenus des gérants et assimilés.

Si ces trois conditions sont satisfaites :

• La valeur vénale nette des biens meublés et les dettes qui y sont rattachées sont exonérées d’IFI ;

• Seuls les autres biens immobiliers éventuels demeurent taxables.

Dans la pratique, l’exonération n’est accessible qu’aux bailleurs dont la location meublée constitue réellement la source dominante de revenus – retraités vivant surtout de leurs loyers, investisseurs ayant professionalisé leur parc, ou foyers sans revenus salariés significatifs. Pour la majorité des propriétaires LMP actifs, les revenus salariaux restent supérieurs au bénéfice locatif ; leurs biens meublés redeviennent alors inclus dans le patrimoine taxable à l’IFI.

Démarches administratives pour déclarer le passage en LMP

Comment déclarer ou modifier son activité de location meublée en 2025 : le guichet unique de l’INPI

Depuis la suppression des anciens formulaires papier (P0i, P2-P4i) fin 2022, toutes les formalités liées à la location meublée – création, modification ou cessation – se font exclusivement en ligne sur le “Guichet unique” de l’INPI.

1. Démarrer directement en Loueur en Meublé Professionnel

1. Créez une entreprise individuelle sur la plateforme INPI (rubrique « Entrepreneur individuel »).

2. Renseignez votre activité principale : « location de logements meublés » (code NAF 68.20A) et cochez “professionnelle” lorsque le site vous demande si la location constitue votre activité principale.

3. Déposez les pièces justificatives (acte d’achat, pièce d’identité, justificatif de domicile…).

4. Validez : vous recevez immédiatement un SIREN / SIRET et êtes automatiquement rattaché à la Sécurité sociale des indépendants ; vos cotisations seront prélevées via votre futur avis d’impôt, sans démarche URSSAF séparée.

2. Passer de LMNP à LMP en cours d’activité

1. Connectez-vous au même compte INPI et choisissez “Modifier mon entreprise”.

2. Indiquez la date à laquelle vos loyers ont franchi les seuils LMP (plus de 23 000 € et supérieurs à vos autres revenus nets).

3. Mettez à jour la nature de l’activité (“location meublée professionnelle”) ; le numéro SIRET reste le même.

4. Le changement est transmis automatiquement au registre national des entreprises et aux impôts ; la bascule vers le régime social des indépendants est gérée sans courrier supplémentaire.

3. Revenir de LMP vers LMNP

Si, une année donnée, vos loyers retombent sous les seuils :

1. Retournez sur le guichet unique, rubrique “Modifier / Cesser une activité”.

2. Déclarez la date de fin de l’activité professionnelle afin de rebasculer en loueur non professionnel.

3. Les services fiscaux réintègrent alors automatiquement vos loyers dans la catégorie LMNP (micro-BIC possible si recettes < 77 700 €).

Bons réflexes

• Délais : faites la formalité dans les 15 jours suivant le début d’activité ou la constatation du dépassement des seuils.

• Cotisations minimales : Nous rappelons que même avec un résultat fiscal nul, le loueur professionnel paie le forfait social minimum (1 208 € en 2025).

• Déclarations fiscales : reportez le résultat BIC sur le formulaire 2031, puis sur la 2042 C PRO ; la rubrique « cotisations SSI » est désormais pré-remplie sur votre avis d’impôt.

En résumé, tout se gère désormais sur la plateforme INPI : création, modification, ou cessation d’activité, sans plus aucun formulaire papier ni passage direct au greffe. Une seule interface, et vos données circulent automatiquement entre le registre des entreprises et l’administration fiscale.

LMP, un statut fiscal attractif mais exigeant – faites-vous accompagner

En résumé, les particularités fiscales du LMP en 2025 englobent un régime d’imposition spécifique (BIC réel), de larges possibilités de déduction (charges et amortissements LMP), un traitement avantageux des déficits et des plus-values (sous conditions), mais aussi des contreparties non négligeables : cotisations sociales élevées, obligations comptables accrues, et sortie du régime simple des particuliers. Le statut Loueur en Meublé Professionnel peut s’avérer très intéressant pour défiscaliser d’autres revenus ou préparer la cession d’un bien avec exonération, à condition que l’activité locative soit suffisamment rentable pour supporter les charges sociales. Chaque investisseur doit donc peser le pour et le contre du passage en LMP en fonction de sa situation.

Si vous êtes au seuil de basculer en LMP, n’hésitez pas à réaliser des simulations chiffrées ou à consulter un professionnel afin d’optimiser votre fiscalité immobilière. Et pour vous concentrer sur l’essentiel – la gestion et la rentabilité de vos locations – envisagez de déléguer la partie comptable et déclarative. Des solutions spécialisées comme LMNP.ai vous accompagnent dans vos obligations fiscales (tenue comptable, déclarations LMP/LMNP, conseil optimisé), le tout à un tarif transparent et accessible. Profitez de l’expertise comptable en ligne pour sécuriser votre statut LMP et maximiser les performances de votre investissement locatif meublé !