Qu’est-ce que la LMNP ? | Guide 2025, fiscalité & coûts

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) reste, en 2025, l’un des dispositifs immobiliers préférés des investisseurs français. Fiscalité BIC allégée, loyers majorés, souplesse de gestion : autant d’atouts qui séduisent débutants et propriétaires chevronnés. Toutefois, seuils micro-BIC revus, réintégration des amortissements dans la plus-value et contraintes énergétiques rebattent les cartes. Ce guide complet décrypte les règles actuelles, compare les régimes fiscaux auxquels adhérer, chiffre les coûts et montre comment préserver votre rentabilité… avant de confier votre comptabilité à LMNP.ai.

Définition et principes de la LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique dès lors qu’un logement mis en location dispose du mobilier indispensable à la vie courante et que les recettes locatives demeurent inférieures soit à 23 000 € par an, soit à 50 % des revenus globaux du foyer. Au-delà, le bailleur devient Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Les loyers relèvent fiscalement de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, ce qui ouvre l’accès aux régimes micro-BIC et réel ainsi qu’à l’amortissement du bien.

La LMNP peut concerner un studio étudiant, une chambre d’hôpital ou un appartement touristique, qu’il soit neuf ou ancien, et reste ouverte aux non-résidents qui louent un bien situé en France.

Avantages et limites de la LMNP en 2025

Le principal attrait du statut tient à sa fiscalité : au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés touristiques non classés) est appliqué aux recettes dans la limite de 77 700 € ; au régime réel, toutes les charges et les amortissements sont déductibles, ce qui permet souvent d’effacer l’impôt sur plusieurs années.

Hors fiscalité, la location meublée génère des loyers généralement 10 à 20 % plus élevés qu’une location nue, autorise la courte durée et fournit une bonne flexibilité de revente puisque le bien reste habitable immédiatement.

En 2025, trois évolutions tempèrent néanmoins ces atouts :

•        L’article 24 de la loi de finances réintègre désormais les amortissements dans la plus-value professionnelle lors de la cession d’un bien loué en LMNP ;
•          Les communes peuvent refuser ou limiter l’usage touristique de logements classés F ou G au DPE ;
•          Le plafond micro-BIC des meublés touristiques est abaissé à 15 000 €, ce qui pousse bon nombre de bailleurs vers le réel.

Quel régime fiscal choisir : micro-BIC ou réel en 2025 ?

Micro-BIC : la voie express jusqu’à 77 700 €

Le micro-BIC s’adresse aux bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (ou 15 000 € si le logement est loué en meublé touristique non classé). Ici, aucune comptabilité complexe : vous déclarez simplement deux lignes sur votre 2042-C-PRO, l’administration applique d’office un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (30 % pour les meublés touristiques).
Cette solution séduit les investisseurs qui ont peu de charges, veulent éviter la tenue d’un bilan et recherchent une fiscalité stable.

En revanche, son plafond fige parfois votre stratégie de croissance : un euro de loyer au-delà de la limite vous bascule automatiquement au régime réel pour trois ans minimum.

Régime réel : l’optimisation par les charges et l’amortissement

Sans plafond de recettes, le régime réel impose la production d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une liasse 2031, mais il autorise la déduction intégrale des intérêts d’emprunt, des assurances, des charges de copropriété, des travaux et surtout l’amortissement du bâti et du mobilier.

En 2025, le législateur a durci la note à la revente : les amortissements déjà pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant l’impôt futur.

Malgré cela, le réel reste pertinent dès que vos charges annuelles dépassent 35 % des loyers ou que vous financez le bien par crédit ; les déductions immédiates neutralisent fréquemment l’impôt pendant plusieurs années (En général), largement de quoi compenser la fiscalité différée au moment de la cession.

Les coûts à prévoir pour investir en LMNP

Acquisition

Dans l’ancien, les frais de notaire avoisinent 7 à 10 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf ; il faut ajouter, le cas échéant, les honoraires d’agence (3 à 6 %) et les premiers travaux. Pour optimiser la valeur et respecter les nouvelles règles environnementales, privilégiez un DPE de classe E ou mieux, faute de quoi des rénovations énergétiques vous seront imposées.

Financement

Un prêt immobilier entraîne des frais de dossier bancaires (environ 1 % du capital), une garantie hypothécaire ou une caution (1 à 1,5 %) et des intérêts déductibles en régime réel. L’assurance emprunteur, elle, coûte entre 0,15 % et 0,40 % du capital restant dû chaque année.

Ameublement

Un studio complet exige un budget de 2 000 à 4 000 € incluant literie, électroménager et vaisselle ; ce mobilier est amortissable et peut être renouvelé au rythme moyen de 10 % des loyers par an.

Charges courantes

Au quotidien, comptez les charges de copropriété non récupérables, l’entretien, les remplacements de petits équipements, les abonnements internet/énergie pour la courte durée et l’assurance PNO, obligatoire en copropriété, dont la prime annuelle oscille entre 100 et 300 € – soit moins de 1 % des loyers perçus.

Fiscalité et comptabilité

Les bailleurs règlent la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (souvent nulle les deux premières années) et, en régime réel, les honoraires de l’expert-comptable ; c’est là que l’offre dématérialisée de LMNP.ai à 179 € en mode Autonomie ou 249 € avec accompagnement Expert fait la différence pour réduire vos frais de gestion.

Obligations administratives et comptables

L’immatriculation s’effectue via le site de l’INPI : vous recevez un numéro SIRET sous quinze jours. Le choix entre micro-BIC et réel doit être indiqué dès la première déclaration de résultat et reste modifiable avant le 1ᵉʳ février de l’année N + 1. Au micro-BIC, un simple livre des recettes suffit ; au réel, une comptabilité d’engagement complète — bilan, compte de résultat, fichier des écritures comptables — doit être produite et transmise par voie EDI.

L’assurance PNO est obligatoire pour tout lot en copropriété, et le bailleur doit mentionner le meuble et ses équipements réglementaires dans le contrat.

Enfin, toute annonce doit afficher le DPE et, en zone tendue, le numéro d’enregistrement obtenu auprès de la mairie pour la location touristique.

Étapes pour se lancer en LMNP en 2025

1. Clarifier votre stratégie locative
   Choisissez entre location longue durée (revenus stables, turn-over faible) et courte durée (rendement plus élevé mais gestion active).
2. Sélectionner le bon emplacement
   Ciblez une ville ou un quartier où la demande reste solide hors saison touristique ; vérifiez la proximité des transports, des pôles d’emploi et des services.
3. Contrôler la performance énergétique
   Évitez les logements classés F ou G : interdits en meublé touristique dès 2025 sans travaux lourds. Anticipez l’exigence minimale E pour 2034.
4. Monter un plan de financement solide
   Comparez les banques, négociez taux, durée, garantie et assurance emprunteur, puis calculez votre capacité d’emprunt.
5. Rechercher un bien rentable
   Visez une rentabilité brute supérieure à 5 / 6 % en intégrant le coût des travaux et des meubles.
6. Signer l’acte et réaliser les travaux
   Dès l’acquisition, engagez les rénovations nécessaires (conformité, DPE) et aménagez le logement selon la liste réglementaire des meubles.
7. Déclarer l’activité
   Rendez-vous sur le site de l’INPI pour obtenir votre numéro SIRET et optez pour le régime fiscal (micro-BIC ou réel) avant le 1ᵉʳ février N+1.
8. Optimiser la mise en location
   Rédigez une annonce complète (photos professionnelles, DPE, mentions légales) et fixez un loyer compétitif.
9. Externaliser la comptabilité
   Confiez la tenue comptable et la liasse 2031 à LMNP.ai : 179 € en mode Autonomie ou 249 € avec accompagnement Expert, pour automatiser vos obligations et sécuriser votre fiscalité.

Cas pratiques et simulations

Exemple 1 : location meublée au micro-BIC

Élodie achète, début 2025, un studio de 28 m² à Nantes qu’elle loue à l’année. Ses recettes locatives atteignent 7 800 € et ses seules dépenses réelles sont 600 € (charges de copropriété non récupérables et assurance PNO). N’ayant ni crédit ni travaux, elle opte logiquement pour le micro-BIC.

Élodie se situe dans la tranche marginale d’impôt (TMI) à 11 %.

• Impôt sur le revenu : 3 900 € × 11 % = 429 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 3 900 € × 17,2 % = 672 €

Fiscalité totale 2025 : 1 101 €, soit 14 % de ses loyers.
Comme ses charges réelles sont faibles, le micro-BIC combine simplicité administrative et pression fiscale modérée. Si Élodie contractait un prêt ou réalisait des travaux importants, la limite de 50 % d’abattement deviendrait moins avantageuse et le régime réel pourrait prendre le relais.

Exemple 2 : location meublée au régime réel avec amortissement

Karim acquiert, mi-2025, un T2 lyonnais pour 180 000 € (dont 8 000 € de mobilier) et finance l’opération à 100 % par un prêt sur 20 ans à 3 %. Il perçoit 12 000 € de loyers annuels.

Charges déductibles :

Amortissements :

Résultat comptable avant amortissement :
12 000 € – 6 500 € = 5 500 €

En LMNP, on ne peut pas créer de déficit uniquement grâce à l’amortissement ; on limite donc la déduction pour ramener le résultat fiscal à zéro :

Les 900 € d’amortissement non utilisés (6 400 € – 5 500 €) sont reportables sur les années suivantes.

Conséquence : Karim ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ses 12 000 € de loyers. Ce schéma se répétera tant que ses charges + amortissements couvriront les recettes – souvent cinq à dix ans pour un investissement financé par crédit.

Comparatif micro-BIC vs réel :
S’il avait choisi le micro-BIC, Karim aurait déclaré 12 000 € × 50 % = 6 000 € imposables chaque année, soit une charge fiscale immédiate alors même que ses intérêts d’emprunt sont élevés. Le régime réel s’avère donc nettement plus efficient dès que l’on supporte des charges supérieures à environ 35 % des loyers.