Que faire si un locataire abîme vos meubles dans une location meublée ?

Louer un logement meublé peut être très rentable, mais cela comporte certains risques. Parmi les préoccupations des propriétaires bailleurs, les dommages causés au mobilier par le locataire arrivent en bonne place. Vous constatez qu’un meuble est abîmé, taché ou cassé par votre locataire ? Pas de panique. Il existe des solutions pour faire valoir vos droits, obtenir réparation et protéger votre investissement locatif. Dans cet article à jour en 2025, nous vous expliquons pas à pas que faire si un locataire abîme vos meubles, en abordant les aspects juridiques, pratiques et fiscaux.

État des lieux : un allié indispensable

Le constat d’état des lieux d’entrée et de sortie est votre meilleur atout pour gérer d’éventuels dégâts sur les meubles. Ce document décrit précisément l’état du logement et du mobilier à l’arrivée du locataire, puis à son départ.

• À l’entrée du locataire : listez minutieusement chaque meuble et équipement, en notant leur état et niveau d’usure. N’hésitez pas à prendre des photos datées à l’appui.

• À la sortie : comparez avec l’état des lieux initial pour repérer toute nouvelle dégradation.

Usure normale ou dégradation imputable ?

Tous les dégâts constatés ne sont pas automatiquement à la charge du locataire. La loi fait une distinction entre vétusté (usure naturelle) et dégradations liées à un mauvais usage.

• Usure normale du mobilier : correspond à l’altération progressive due à un usage courant et au temps. Par exemple, un canapé dont le tissu se décolore ou s’affaisse, une peinture qui jaunit, des rayures légères sur un meuble ancien. Ces effets de vétusté ne peuvent pas être facturés au locataire, ils restent à la charge du propriétaire. Le bailleur doit assumer le remplacement ou la réparation induite par l’usure normale.

• Dégradations anormales : ce sont les dommages causés par la négligence, le manque d’entretien ou une utilisation anormale du logement et de ses équipements. Par exemple : brûlure de cigarette sur un tapis, pied de table cassé, taches importantes ou trou dans un canapé, vitre brisée, parquet fortement rayé. Ces dégradations sont imputables au locataire et à sa charge, car elles résultent d’un manquement à son obligation d’entretenir. Le locataire est responsable non seulement de ses propres actes mais aussi de ceux de ses colocataires, invités, artisans qu’il fait intervenir, etc.

Astuce pratique : Pour éviter les conflits sur la notion d’usure, vous pouvez annexer au bail une grille de vétusté (facultative) convenue avec le locataire. Ce document fixe la durée de vie théorique des meubles et un taux de dépréciation annuelle. En cas de dommage, la grille de vétusté permet de calculer une retenue équitable en tenant compte de la perte de valeur liée à l’âge du meuble. À défaut de grille officielle, restez raisonnable dans vos estimations de frais de remise en état afin de ne pas facturer au locataire le prix du neuf pour un bien déjà ancien. Conservez également vos factures d’achat du mobilier, cela servira de base pour évaluer le montant à retenir en appliquant un abattement pour vétusté le cas échéant.

Le dépôt de garantie : votre premier recours

Le dépôt de garantie (aussi appelé « caution ») est une somme versée par le locataire en début de bail, que le propriétaire peut conserver partiellement ou totalement en cas de dégradations. Pour une location meublée à usage de résidence principale, la loi autorise un dépôt de garantie allant jusqu’à deux mois de loyer hors charges (contre un mois maximum en location vide).

Procédure pour utiliser la caution

1. Constat des dommages : Dès que des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, informez sans tarder le locataire des meubles endommagés et du coût estimé des réparations.

2. Devis et justificatifs : Faites établir des devis ou factures pour chiffrer le coût de remise en état (réparation ou remplacement) des meubles abîmés. Ces documents serviront de justificatifs pour retenir la somme correspondante sur la caution.

3. Notification au locataire : Communiquez au locataire, de préférence par écrit (courrier recommandé ou email), la liste des dégâts constatés et le montant que vous comptez prélever sur le dépôt de garantie. Joignez les copies des devis/factures, et éventuellement des photos comparatives avant/après. La transparence évite bien des contestations.

4. Respect des délais légaux : Rendez le solde du dépôt de garantie dans les délais imposés par la loi. Si aucune dégradation n’est notée, vous avez 1 mois après la remise des clés pour restituer l’intégralité de la caution. En cas de dommages justifiés, ce délai s’étend à 2 mois à compter de la sortie. Autrement dit, vous pouvez conserver provisoirement la somme couvrant les réparations, mais devez rendre le reste de la caution sous 2 mois maximum. Si vous dépassez ces délais, vous encourez une pénalité de retard équivalente à 10 % du loyer hors charges par mois de retard sur la portion non restituée.

En pratique, si les dégâts dépassent le montant du dépôt de garantie, le locataire demeure redevable du surplus. Vous serez en droit de lui réclamer la différence sur présentation des justificatifs. À l’inverse, ne retenez jamais une somme sans justificatif ni au-delà des réparations effectives, sous peine de voir le locataire contester la retenue indue.

Faire jouer les assurances

Dans certains cas, les assurances peuvent couvrir les dommages au mobilier et éviter d’entamer le dépôt de garantie du locataire. Deux types de contrats sont à considérer : l’assurance du locataire et celle du propriétaire.

• Assurance multirisque habitation (MRH) du locataire : Le locataire a l’obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant a minima sa responsabilité civile locative (risques locatifs). Cette garantie sert surtout à indemniser le propriétaire en cas de sinistre accidentel affectant le logement (incendie, dégât des eaux, explosion…). Par exemple, si un dégât des eaux ou un incendie cause la détérioration de vos meubles, l’assurance du locataire pourra prendre en charge les frais de remise en état du mobilier endommagé. De même, en cas de cambriolage avec effraction, le contrat MRH du locataire, s’il inclut une garantie vol/vandalisme, pourra couvrir les dégradations causées (sous réserve que le locataire ait respecté les mesures de sécurité prévues au contrat). En revanche, les dommages purement imputables au locataire (négligence, casse accidentelle d’un meuble en dehors d’un sinistre couvert) sont en général exclus de l’assurance. Les assureurs indemnisent les accidents involontaires ou les faits externes, mais pas les détériorations résultant d’un mauvais usage quotidien du locataire. Dans ces cas, il faut se tourner vers le dépôt de garantie ou un arrangement amiable.

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et garanties propriétaires : De votre côté, en tant que bailleur, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO. Celle-ci couvre votre bien pendant les périodes sans locataire, et complète la MRH du locataire en cas d’événements non pris en charge par ce dernier. Par exemple, certains contrats PNO peuvent indemniser des dégâts matériels causés par le locataire si sa responsabilité n’est pas clairement établie ou si le sinistre n’est couvert ni par la garantie locative ni par la caution. De plus, si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), sachez que certains contrats incluent une option “dégradations locatives” couvrant les frais de remise en état en cas de dégradations par le locataire. Vérifiez les conditions de votre contrat GLI/PNO, car les prises en charge varient d’une assurance à l’autre.

En cas de litige avec le locataire

Malgré vos précautions, il arrive que le locataire conteste sa responsabilité ou refuse de payer les dégâts. Voici les recours à envisager, du plus simple au plus formel :

• Solution amiable : Commencez toujours par le dialogue. Contactez le locataire pour discuter calmement des dégradations constatées et des réparations nécessaires. Il peut arriver qu’un arrangement soit trouvé : par exemple, le locataire reconnaît la casse et accepte de vous rembourser une partie hors caution, ou propose de réparer/remplacer lui-même le meuble. Une négociation amiable évite bien des tracas juridiques et permet de maintenir de bonnes relations. Consignez par écrit tout accord amiable (par exemple, un email où le locataire s’engage à payer X € pour tel meuble).

• Commission départementale de conciliation (CDC) : Si le désaccord persiste (montant retenu sur la caution contesté, refus du locataire de reconnaître les faits, etc.), vous pouvez saisir gratuitement la CDC de votre département. Cet organisme paritaire (représentants de bailleurs et de locataires) aide à résoudre à l’amiable les litiges locatifs courants, notamment les différends sur le dépôt de garantie, l’état des lieux, les réparations locatives ou l’ameublement en meublé. La procédure est simple : envoyez une lettre expliquant le litige et vos pièces justificatives. La commission convoquera les parties et rendra un avis ou trouvera un accord. Si un accord est trouvé en conciliation, il sera consigné par écrit et les deux parties devront s’y conformer. En général, la CDC est une étape recommandée avant d’envisager le tribunal, car elle est rapide et gratuite.

• Action en justice (dernier recours) : Si aucune solution amiable n’aboutit, il reste la voie judiciaire. Vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance) compétent pour les litiges locatifs. Pour un montant de litige inférieur à 10 000 €, la procédure est simplifiée (vous pouvez vous défendre sans avocat, devant le juge de proximité/tribunal de proximité). Au-delà, il est conseillé d’être assisté d’un avocat. Le juge examinera les preuves (état des lieux, photos, devis…) et tranchera sur la responsabilité des dégradations et les éventuelles indemnités à vous verser. Cette procédure peut être longue et coûteuse, il vaut donc mieux l’envisager seulement si le préjudice financier est important ou si le locataire fait preuve de mauvaise foi manifeste.

Astuce fiscale : amortir et déduire les coûts de réparation

Les dommages au mobilier n’ont pas que des conséquences juridiques – ils peuvent aussi avoir des incidences fiscales pour le bailleur en location meublée (LMNP ou LMP). Heureusement, le régime fiscal de la location meublée offre des leviers pour absorber le coût des réparations ou du renouvellement du mobilier endommagé :

• Amortissement du mobilier (régime réel) : Si vous êtes au régime réel (très fréquent en LMNP), n’oubliez pas que la valeur de vos meubles est amortie comptablement sur leur durée d’utilisation. Chaque année, vous déduisez une fraction du prix d’achat du mobilier en charge, ce qui anticipe son usure naturelle. Autrement dit, même si un meuble se dégrade, vous avez déjà progressivement récupéré son coût via l’amortissement annuel. Par exemple, un canapé acheté 1 000 € amorti sur 5 ans permet une charge de 200 € par an. Au bout de 4 ans, il ne “vaut” plus que 200 € comptablement. Si ce canapé est abîmé à ce moment-là, le manque à gagner réel est moindre que sa valeur neuve grâce à l’amortissement.

• Déduction des dépenses de réparation/remplacement : Toujours au régime réel, les frais de réparation sont déductibles à 100 % de vos revenus locatifs imposables. Si vous devez remplacer ou réparer un meuble endommagé, gardez bien les factures : leur montant viendra diminuer votre bénéfice imposable. Mieux, l’administration fiscale permet généralement de déduire en charge directe l’achat d’un nouveau meuble si son prix unitaire est inférieur à ~600 € HT. Au-delà de ce seuil, le bien doit être inscrit à l’actif et amorti sur plusieurs années, mais cela revient à étaler la déduction dans le temps. Dans tous les cas, une dégradation vous donnant lieu à une dépense de remise en état allègera en partie votre imposition (surtout si le locataire ne vous a pas dédommagé intégralement).

• Micro-BIC et charges forfaitaires : Si vous relevez du régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire individuellement les dépenses, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges, y compris les frais d’entretien et de réparation courants. En 2025, le plafond de recettes pour rester en micro-BIC est de 77 700 € de loyers annuels pour une location meublée classique (non classée tourisme). Si un gros sinistre mobilier survient et génère des coûts élevés, il peut être opportun de basculer au régime réel l’année suivante pour déduire précisément ces charges extraordinaires. N’hésitez pas à faire une simulation fiscale LMNP pour choisir le régime le plus avantageux en tenant compte de ces événements.

En synthèse fiscale : Le régime réel offre une parade financière aux dégradations : vos meubles abîmés « coûtent » moins cher grâce à l’amortissement, et les réparations peuvent être soustraites de vos revenus imposables. C’est d’ailleurs pourquoi il est souvent conseillé, lorsque la faute du locataire n’est pas flagrante ou que le litige est complexe, de prendre soi-même en charge la remise en état plutôt que d’engager un bras de fer juridique. Les avantages fiscaux permettront d’absorber une partie du coût, évitant une bataille qui pourrait faire perdre du temps et de l’argent. Bien sûr, ceci vaut surtout pour des dommages modérés ; en cas de dégâts majeurs, faites valoir vos droits via la caution ou l’assurance sans hésiter.

Pour conclure, voir ses meubles détériorés par un locataire est une situation stressante pour un propriétaire, mais ce n’est pas une fatalité. En agissant méthodiquement, on peut réparer les torts sans trop de difficultés. Un état des lieux rigoureux fournira la preuve nécessaire pour imputer les dégradations au locataire le cas échéant. Le dépôt de garantie servira de levier pour financer les réparations courantes, dans le respect du cadre légal (justificatifs et délais). En parallèle, les assurances (du locataire, la vôtre en PNO, ou une garantie loyers impayés avec option dégradations) peuvent intervenir pour les sinistres plus graves. Enfin, en cas de conflit, privilégiez la discussion et la conciliation avant d’envisager le tribunal, plus long et coûteux. Grâce à ces démarches, vous protégerez vos droits tout en maintenant, si possible, une relation sereine avec vos locataires.

Et n’oubliez pas : en tant que bailleur LMNP averti, vous pouvez tirer parti de la fiscalité pour atténuer l’impact financier des dégradations. Entre amortissement du mobilier et déduction des charges, une partie du coût des meubles abîmés pourra être récupérée sur vos impôts, ce qui adoucit le problème.

En suivant ces conseils pragmatiques et à jour des dernières réglementations (loi ALUR, plafonds micro-BIC 2025, etc.), vous devriez pouvoir gérer efficacement toute dégradation de votre mobilier par un locataire, sans y laisser trop de plumes et en continuant à louer en toute confiance.

Sources 

• Meuble cassé : Quelles sont les règles en LMNP ? – JeDéclareMonMeuble.comjedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

• Dégradations dans sa location meublée : quelles solutions ? – Luko (Allianz)fr.luko.eufr.luko.eu

• Dégradations locatives en location meublée – Qui paye ? – BailFacilebailfacile.frbailfacile.fr

• Qui est responsable des dégradations dans un logement ? – Service-Public.frservice-public.frservice-public.fr

• Les régimes d’imposition (location meublée) – impots.gouv.frimpots.gouv.fr

• Commission de conciliation : régler un litige locatif – Generali Francegenerali.fr