Le Statut de Loueur Meublé Professionnel : tout comprendre en 10 minutes

Qu’est-ce que le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal qui concerne les propriétaires bailleurs tirant des revenus locatifs meublés très significatifs de leur activité de location. Contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP), le statut LMP reconnaît la location meublée comme une activité économique à part entière, exercée à titre professionnel. Il offre un cadre fiscal particulier, avec des avantages (déductions fiscales, amortissements, exonérations sous conditions) mais aussi des obligations plus lourdes qu’en LMNP. Ce statut s’adresse avant tout aux investisseurs immobiliers percevant des loyers importants en meublé, en France, y compris les expatriés ou non-résidents qui louent des biens meublés sur le territoire français.

Conditions pour obtenir le statut LMP

Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel:

• Recettes annuelles supérieures à 23 000 € : le total des loyers bruts encaissés sur l’année civile par le foyer fiscal doit dépasser 23 000 €. Ce seuil est calculé toutes taxes et charges comprises sur les loyers perçus. En cas de début d’activité en cours d’année, le seuil est proratisé.

• Recettes excédant les autres revenus du foyer : ces recettes locatives doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, bénéfices d’autres activités commerciales ou indépendantes, etc.). Autrement dit, la location meublée doit représenter votre activité principale en termes de revenus.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie une année donnée, vous serez automatiquement considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour l’année en question. Le basculement entre LMNP et LMP peut donc se faire d’une année sur l’autre en fonction de vos recettes locatives et de l’évolution de vos autres revenus.

Statut LMP vs LMNP : quelles différences ?

Il existe deux statuts pour les bailleurs en meublé : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). La différence principale tient aux montants de loyers perçus et à l’ampleur de l’activité :

• Seuil de recettes : En LMNP, vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas 50 % de vos revenus totaux. En LMP, vos recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus fiscaux. Dès que vous ne respectez plus les conditions du LMNP, vous basculez en LMP.

• Statut fiscal et social : Le LMNP est considéré comme une activité complémentaire sans affiliation au régime social des indépendants, tandis que le LMP est une activité professionnelle à part entière. En LMP, les bénéfices sont soumis aux cotisations sociales professionnelles, alors qu’en LMNP les loyers ne supportent que les prélèvements sociaux (17,2 % CSG-CRDS). Nous détaillons ces aspects plus loin.

• Imposition des plus-values : Un LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (avec exonération totale après 22 ans de détention du bien, hors prélèvements sociaux à 30 ans). Un LMP est soumis aux plus-values professionnelles, avec un régime différent mais pouvant offrir une exonération beaucoup plus rapide sous conditions (dès 5 ans d’activité, voir section plus-value).

• Obligations comptables et administratives : Le LMNP bénéficie d’une comptabilité allégée, surtout s’il reste en régime micro-BIC. Le LMP, lui, doit tenir une comptabilité d’entreprise plus complète (bilan, compte de résultat) notamment s’il est au régime réel, et faire des déclarations fiscales spécifiques (liasse fiscale BIC). De plus, le LMP doit s’immatriculer et obtenir un SIRET pour son activité, contrairement au LMNP pour qui une simple inscription auprès du greffe (formulaire P0i) suffit.

• Exonération d’IFI : Les biens loués en meublé par un LMNP entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) le cas échéant. En revanche, un LMP est exonéré d’IFI sur ses biens loués, ceux-ci étant considérés comme des biens professionnels.

En résumé, le statut LMP offre un cadre plus professionnel et fiscalement avantageux sur certains points (déductions, amortissements, exonérations), mais s’accompagne de charges sociales et obligations plus importantes que le statut LMNP. Le choix entre les deux dépend de vos revenus locatifs : tant que vos loyers restent modestes, le LMNP est la norme. Si vos locations meublées deviennent une activité majeure dépassant les seuils, le passage en LMP est automatique et peut se révéler intéressant à long terme.

Le régime fiscal du Loueur Meublé Professionnel

En tant que LMP, vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de l’impôt sur le revenu (si vous exercez en nom propre). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer ces loyers : le régime micro-BIC (imposition forfaitaire avec abattement) ou le régime réel (imposition sur le bénéfice réel avec déduction des charges). Par ailleurs, le statut LMP entraîne l’affiliation à un régime social de travailleurs indépendants, ce qui impacte la fiscalité de vos revenus nets.

Imposition des revenus locatifs : micro-BIC vs régime réel

Deux régimes d’imposition coexistent pour le LMP comme pour le LMNP :

• Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles restent sous un certain seuil. Jusqu’en 2024, ce seuil pour les locations meublées classiques était de 77 700 € de chiffre d’affaires annuel, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (vous n’êtes imposé que sur 50 % des revenus, le reste étant censé couvrir vos charges). À partir de 2025, ce seuil est drastiquement abaissé : pour les locations meublées non classées (cas de la plupart des locations longue durée ou Airbnb non labellisés), le micro-BIC n’est accessible que jusqu’à 15 000 € de recettes par an, avec un abattement réduit à 30 %. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, vous basculez obligatoirement au régime réel. (Pour les meublés de tourisme classésofficiellement, le seuil micro-BIC passe de 188 700 € à 77 700 € en 2025, abattement 50 %.) Ces changements issus de la loi de finances 2024 visent à rapprocher la fiscalité des meublés de celle des locations nues et à limiter les abus du statut LMNP.

• Le régime réel d’imposition consiste à déclarer le résultat réel de votre activité, c’est-à-dire vos loyers encaissés moins les charges et amortissements. Si vos recettes dépassent les nouveaux plafonds (15 000 € dès 2025, ou 77 700 € en 2024), le régime réel s’applique de plein droit. Vous pouvez aussi opter pour le réel même en dessous du seuil si vous y avez intérêt. Ce choix est souvent judicieux lorsque vos charges représentent plus de 30 à 50 % de vos loyers, car le régime réel permet de ne pas être imposé sur la part de revenus effectivement dépensée pour l’activité. Le passage au réel implique de tenir une comptabilité complète et de remplir une déclaration de résultats (formulaire 2031), mais il offre généralement un allègement d’impôt substantiel grâce aux charges déductibles.

Charges déductibles et amortissements en LMP

L’un des atouts majeurs du statut LMP (comme du LMNP au réel) est de pouvoir déduire les charges réelles de vos loyers imposables, ce qui diminue fortement votre base taxable. En régime réel, vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à l’exploitation de vos meublés professionnelles, notamment:

• Les impôts et taxes locaux : taxe foncière sur les propriétés louées, éventuelle CFE (voir plus loin), etc.

• Les frais de gestion (commission d’agence de location, frais de comptabilité, honoraires de gestion) et les primes d’assurance (assurance PNO, assurance loyers impayés…).

• Les intérêts d’emprunt et frais bancaires liés aux crédits ayant servi à acquérir ou rénover le bien meublé.

• Les charges de copropriété (sauf dépenses majoritairement à la charge du propriétaire augmentant la valeur du bien, qui seraient plutôt amortissables).

• Les dépenses d’entretien et de réparations courantes (petits travaux, remplacement d’équipements, etc., à l’exclusion des gros travaux de construction ou d’extension qui eux sont immobilisés).

• Les honoraires d’expert-comptable et d’adhésion à un centre de gestion agréé, etc. (Note : l’avantage fiscal pour adhésion à un OGA est supprimé à partir de 2025).

En plus de ces charges, le LMP au régime réel peut pratiquer des amortissements comptables. L’amortissement permet de déduire chaque année une portion du coût d’achat du bien et du mobilier, correspondant à leur usure et perte de valeur dans le temps. Concrètement :

• Vous pouvez amortir le mobilier, le matériel et les améliorations sur une durée de 5 à 10 ans, ce qui revient à déduire environ 10 % à 20 % du prix par an sur ces éléments. Par exemple, une cuisine équipée à 10 000 € pourra générer 1 000 € d’amortissement par an sur 10 ans.

• Vous pouvez amortir le bien immobilier en lui-même (les murs) sur sa durée probable de détention. En pratique, on retient souvent une base de 50 ans de durée de vie pour un immeuble ancien, soit un amortissement d’environ 2 % du prix d’achat par an. Ainsi, un appartement acquis 200 000 € pourrait permettre ~4 000 € d’amortissement annuel pendant 50 ans.

Cotisations sociales du loueur meublé professionnel

Le volet social est un point crucial du statut LMP. En devenant loueur professionnel, vous dépendez du régime social des indépendants (SSI, ex-RSI) pour vos revenus locatifs, au lieu des prélèvements sociaux classiques.

Concrètement, cela signifie que vos bénéfices nets tirés de la location meublée professionnelle sont soumis à des cotisations sociales obligatoires (retraite, maladie, CSG, etc.), pour un taux global pouvant aller d’environ 35 % jusqu’à 45 % du résultat net selon votre niveau de revenu. Ce taux est bien supérieur aux 17,2 % de prélèvements sociaux appliqués aux revenus LMNP. Il s’agit là d’une contrepartie du statut professionnel : vous cotisez comme un travailleur non salarié, ce qui vous ouvre des droits (retraite notamment), mais augmente fortement les charges sur vos revenus locatifs.

Quelques précisions importantes sur les cotisations LMP :

• Vous devez vous affilier auprès de l’URSSAF ou de la sécurité sociale des indépendants une fois votre activité LMP démarrée (lorsque vous obtenez votre numéro SIRET). Si vos recettes annuelles sont inférieures à 8 227 € (seuil 2023, variable), vous pouvez être exonéré de cotisations minimales, mais au-delà, vous cotiserez sur vos revenus.

• Les cotisations sociales LMP sont déductibles fiscalement de votre résultat imposable (si vous êtes en régime réel). Autrement dit, si vous payez 5 000 € de cotisations dans l’année, ce montant vient en déduction de vos loyers imposables, ce qui réduit d’autant votre impôt sur le revenu.

• En contrepartie, en tant que LMP vous n’êtes plus redevable des 17,2 % de prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs (ces prélèvements ne s’appliquent qu’aux revenus du capital, or vous avez basculé dans une activité reconnue comme professionnelle).

Le poids des cotisations sociales peut rendre le statut LMP moins attractif si vos marges sont faibles. Par exemple, avec 40 000 € de recettes annuelles et 20 000 € de charges, votre bénéfice de 20 000 € pourrait supporter ~7 000 € de cotisations sociales, là où en LMNP vous auriez payé 17,2 % de 20 000 € soit ~3 440 € de prélèvements sociaux. Il faut donc intégrer cet aspect dans la comparaison LMNP/LMP. Cependant, ces cotisations vous ouvrent des droits sociaux(assurance maladie, validation de trimestres de retraite), ce qui peut être un plus pour certains bailleurs professionnels.

Plus-value immobilière et fiscalité en LMP

La fiscalité des plus-values en LMP diffère fondamentalement du régime LMNP. En tant que loueur professionnel, la vente de vos biens relève du régime des plus-values professionnelles, et non des plus-values des particuliers. Voici les points clés à comprendre :

• Plus-value court terme vs long terme : Lors de la cession d’un bien loué en LMP, on distingue deux composantes dans la plus-value réalisée. La plus-value à court terme correspond aux amortissements déduits pendant la durée d’exploitation du bien (ainsi qu’à toute plus-value réalisée sur un bien détenu depuis moins de 2 ans). Cette part d’amortissements récupérés est réintégrée dans le revenu imposable ordinaire et donc taxée à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, plus les cotisations sociales. À côté, la plus-value à long terme concerne la valorisation au-delà des amortissements (pour les biens détenus depuis plus de 2 ans). Elle est taxée au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % prélèvements sociaux). La plus-value long terme n’est pas soumise aux cotisations sociales des indépendants.

• Exonération possible des plus-values professionnelles : Le gros avantage du LMP, c’est la possibilité d’exonérer complètement ou partiellement la plus-value si vous vendez après plusieurs années et que votre activité est de taille modérée. En effet, la loi prévoit que les LMP bénéficient d’une exonération totale de la plus-value si leur chiffre d’affaires des deux années précédant la cession est inférieur à 90 000 € HT par an, à condition d’exercer en LMP depuis au moins 5 ans. Si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle selon un calcul dégressif. Concrètement, cela signifie qu’un loueur en meublé professionnel à échelle humaine, qui revend son bien après 5 ans d’activité LMP, peut ne payer aucun impôt sur la plus-value (ni prélèvements sociaux) tant qu’il restait sous le seuil de 90 000 € de loyers par an. C’est un avantage fiscal majeur du statut LMP, comparable à celui dont bénéficient les petites entreprises lors de la cession de leur outil de travail.

• Comparaison avec le LMNP : Un LMNP est imposé sur la plus-value selon le régime des particuliers, avec un abattement progressif à partir de la 6e année de détention et une exonération totale d’impôt après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). Cela signifie qu’en LMNP, il faut patienter très longtemps pour effacer la taxation de la plus-value, bien que l’abattement réduise progressivement l’impôt. De plus, à partir de 2025, la loi de finances prévoit d’intégrer les amortissements pratiqués par les LMNP dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui réduira leur avantage actuel. En LMP, l’exonération peut intervenir bien plus tôt (dès 5 ans si conditions remplies), mais à l’inverse, une vente rapide ou à un niveau de recettes élevé peut entraîner une fiscalité lourde (imposition immédiate de la plus-value court terme notamment).

En somme, pour l’investisseur immobilier, le LMP favorise la transmission patrimoniale rapide (vous pouvez revendre sans impôt après 5-6 ans dans certains cas), tandis que le LMNP favorise la détention très longue (exonération au bout de 22 ans, et pas de cotisations sociales sur la plus-value). Il faut calibrer sa stratégie en fonction de son horizon de détention et de l’évolution prévue de ses loyers.

Autres impôts et taxes pour le LMP

Outre l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales, un loueur meublé professionnel doit connaître ces autres contributions :

• Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : La location de logements meublés nus (sans services para-hôteliers) est exonérée de TVA. Donc, dans la plupart des cas, ni LMNP ni LMP ne collectent de TVA sur les loyers. Attention toutefois, si vous proposez des prestations comparables à l’hôtellerie(petit-déjeuner, ménage régulier, accueil, etc. – au moins 3 de ces services), vous basculez dans le régime de la para-hôtellerie et vos loyers deviennent assujettis à la TVA. Mais ceci est rare pour un bailleur particulier.

• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Il s’agit d’une taxe locale sur les entreprises. Les LMP y sont assujettis chaque année, calculée sur la base de la valeur locative du ou des biens loués meublés. Certaines communes appliquent une cotisation minimale. Tous les LMP doivent a priori payer la CFE (sauf cas d’exonérations locales spécifiques), à l’exception de la première année civile d’activité où l’on est exonéré. Le LMNP, lui, est en principe également concerné par la CFE dès lors qu’il loue en meublé, bien que beaucoup l’ignorent.

• Cotisation sur la Valeur Ajoutée (CVAE) : Cette taxe locale ne concerne que les entreprises réalisant plus de 500 000 € de chiffre d’affaires. Un LMP individuel aura rarement des revenus locatifs à ce niveau, mais s’il gère un gros parc, il pourrait théoriquement y être soumis.

• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Les investisseurs fortunés sont soumis à l’IFI au 1er janvier si la valeur nette de leur patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1,3 million d’euros. Bonne nouvelle pour le LMP : les biens immobiliers affectés à votre activité de location meublée professionnelle sont exonérés d’IFI, car considérés comme des biens professionnels (à condition bien sûr de respecter les critères du LMP sur l’année écoulée). En LMNP en revanche, vos biens loués meublés restent dans l’assiette taxable de l’IFI le cas échéant.

Déclaration et obligations administratives du statut LMP

Le statut LMP implique quelques démarches administratives spécifiques et des obligations déclaratives supplémentaires par rapport à un bailleur non professionnel. Faisons le point sur ce qu’il faut faire lorsque vous passez en LMP.

Inscription de l’activité et obtention d’un SIRET

Dès lors que vous commencez à louer en meublé à titre professionnel, vous devez déclarer votre activité auprès des autorités compétentes pour obtenir un numéro SIRET (immatriculation d’entreprise individuelle). Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les formalités d’immatriculation se font via le guichet unique électronique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Concrètement :

1. Rendez-vous sur le portail du guichet unique (ou sur formalites.entreprises.gouv.fr) et créez un compte.

2. Remplissez le formulaire de déclaration de début d’activité en sélectionnant l’option correspondante (location meublée). Ce formulaire en ligne remplace l’ancienne déclaration P0i et les inscriptions RCS/RM.

3. Joignez les documents demandés (pièce d’identité, justificatif de domicile, etc.) et validez la déclaration. Aucun capital n’est requis puisqu’il s’agit d’une entreprise individuelle.

4. Sous quelques jours à semaines, vous recevrez par mail ou courrier votre numéro SIRET attitré pour l’activité de loueur en meublé. Ce SIRET officialise votre existence au registre national des entreprises (RNE). Vous pourrez alors effectuer vos déclarations fiscales et sociales avec ce numéro.

Il n’est plus nécessaire de s’inscrire séparément au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour la location meublée – cette obligation a été supprimée pour le critère LMP. Toutefois, cette immatriculation au RNE via l’INPI revient au même dans les faits (vous êtes bien répertorié en tant qu’entité professionnelle). Veillez à bien choisir le régime fiscal lors de l’inscription (micro-entreprise ou régime réel BIC) selon votre situation initiale. Si vous débutez l’activité LMP en cours d’année, pensez aussi à signaler l’option pour le régime réel le cas échéant, avant l’échéance requise.

Déclaration fiscale des revenus LMP

En fin d’année, le loueur en meublé professionnel doit déclarer ses revenus locatifs différemment selon le régime d’imposition choisi :

• LMP au régime micro-BIC : Vous déclarerez le montant brut de vos recettes de location meublée sur votre déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO), case « Micro BIC – location meublée ». L’administration appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire. C’est une formalité allégée, sans autre état comptable à fournir.

• LMP au régime réel (impôt sur le revenu) : Vous devez déclarer le résultat BIC de votre activité. Cela passe par le dépôt d’une liasse fiscale BIC chaque année : principalement le formulaire 2031 (déclaration de résultat) accompagné des tableaux comptables 2033. Ces formulaires détaillent vos recettes, vos charges, vos amortissements, et font apparaître le bénéfice ou déficit de l’année. Le résultat net imposable (bénéfice ou déficit) est ensuite à reporter sur la déclaration 2042 C PRO également, dans la catégorie BIC régime réel. Si vous avez un déficit, il sera imputé sur votre revenu global (sauf part due aux amortissements comme vu précédemment)

Obligations comptables : Un LMP au réel doit tenir une comptabilité commerciale complète. Il est généralement conseillé de faire appel à un expert-comptable ou à minima d’utiliser un logiciel de comptabilité adapté à la location meublée. D’ailleurs, des solutions en ligne spécialisées comme LMNP.ai peuvent vous accompagner : cette plateforme propose un service de comptabilité clé en main pour les loueurs en meublé, à 179 € / an pour la formule de base, ou 249 € / an avec l’assistance d’un expert-comptable. Cela vous permet de gagner du temps et de vous assurer que vos déclarations sont correctes et conformes aux dernières lois, sans vous soucier de la paperasserie.

En tant que LMP, vous devrez aussi vous acquitter de vos cotisations sociales. Celles-ci font l’objet de déclarations spécifiques via un onglet spécial sur votre déclaration d'impôts. Cela vous évite de déclarer le tout sur sur le site de l'Ursaff comme cela peut etre le cas pour les auto-entrepreneurs.

Enfin, n’oubliez pas de déclarer chaque année votre revenu fiscal provenant de l’activité LMP dans la déclaration de revenus globale du foyer, même si déjà détaillé en annexe. C’est important pour le calcul de votre impôt global et pour justifier éventuellement du respect des conditions du statut (par exemple justifier que vos revenus locatifs > autres revenus si besoin).

Avantages et inconvénients du statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel présente un profil avantageux fiscalement, mais au prix d’une gestion plus contraignante. Voici un récapitulatif des principaux avantages et inconvénients du LMP :

Avantages du statut LMP

• Déduction fiscale maximale : au régime réel, toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) + amortissement du mobilier et de l’immobilier viennent réduire, voire annuler, le revenu imposable.

• Déficit imputable sur le revenu global : le déficit (hors amortissements) se déduit sans plafond de votre impôt sur le revenu et se reporte jusqu’à 6 ans.

• Exonération rapide des plus-values : revente sans impôt possible après 5 ans d’activité si les recettes restent < 90 000 € ; à défaut, taxation plus faible grâce à la distinction plus-value court / long terme.

• Exonération d’IFI : les biens loués en LMP sortent de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière si les conditions du statut sont respectées.

• Professionnalisation de l’activité : création d’une “vraie” entreprise avec numéro SIRET et possibilité de développer des revenus non plafonnés.

Inconvénients du statut LMP

• Charges sociales élevées : affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants, avec un taux pouvant avoisiner 30% du bénéfice (contre 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP).

• Obligations comptables lourdes : comptabilité complète en BIC, liasse fiscale professionnelle ; recours quasi indispensable à un expert-comptable.

• Fiscalité des plus-values complexe : imposition immédiate des amortissements (plus-value court terme) et absence d’abattements pour durée de détention, sauf si l’exonération LMP s’applique.

• Seuils d’accès stricts : il faut dépasser 23 000 € de loyers ET que ces loyers soient la principale source de revenus ; sinon, on reste LMNP.

• Gestion plus compliquée pour les non-résidents : cotisations sociales et formalités administratives peuvent être difficiles à gérer à distance et nécessitent souvent un accompagnement spécialisé.

En résumé, le LMP est un statut puissant pour optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs meublés dès lors que ceux-ci prennent de l’ampleur. Il convient particulièrement à ceux qui vivent principalement de leurs loyers ou qui veulent en faire un véritable business immobilier.